 |
Земельный участок – основа недвижимости (Земельный кодекс РФ)
|
|
|
|
Понятие, сущность и основные признаки объектов недвижимости.
Недвижимое имущество- любое имущество, состоящее из зданий, сооружений, а также земли на которой они находятся.
Недвижимое имущество- реальная земельная и вся материальная собственность включает в себя всё материальное имущество под поверхностью земли, а также над её поверхностью и прикрепленное к ней.
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) определяется, что к недвижимости относятся следующие объекты - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, здания и сооружения, леса, многолетние насаждения, воздушные и морские суда, космические объекты
Любой ОН существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств.
Географическая концепция: объем, структура, размер, климат.
Экономическая концепция: эффективный материальный актив.
Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.
Юридическая концепция: совокупность публичных и частных прав на неё установленных государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.
Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости.
Частное право: покупать, продавать, сдавать в аренду, передавать имущество и право владение и пользование т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.
|
|
|
Признаки объектов недвижимости
Все объекты недвижимости имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:
1. Стационарность, неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.
2. Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте.
Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной
мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения.
3. Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.
Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов:
|
|
|
разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Земельный участок – основа недвижимости (Земельный кодекс РФ)
Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимый- участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).
Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.
В описании земельного участка отражаются:
1. Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.
2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды).
4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
5. Код классификатора земель.
6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
8. Вид земельного права (собственность – частная, государственная).
9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.
|
|
|
10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды).
На земельный участок составляется паспорт, который содержит:
экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;
размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади; расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений; общую стоимость земельного участка и строений; размер налога на стоимость объекта недвижимости; инженерно-технические характеристики; экологические показатели; градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.; залежи полезных ископаемых.
Оборот земельных участков (переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок) осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.
Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица.
Продажа земельных участков, а также их выделение для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством.
Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.
|
|
|
В силу чрезвычайных обстоятельств земельный участок может быть временно изъят. Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием.
При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков –
предоставления равноценного земельного участка.
Земельный участок принудительно изымается у собственника, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства, например, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение трех лет. Однако при этом участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.
Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий,4 которым присвоены соответствующие коды:
1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2. Земли населенных пунктов – это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений.
3. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и безопасности и земли для обеспечения космической деятельности.
4. Земли особо охраняемых территорий – это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное важное значение.
5. Земли лесного фонда – это земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота), предназначенные для ведения лесного хозяйства. Границы земель лесного фонда определяются путем их отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства.
6. Земли водного фонда – это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.
7. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности и
|
|
|
не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда
перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом. Использование
земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.
Законодатель уделяет особое внимание вопросу принадлежности земель к той или
иной категории и требует указания ее в актах органов исполнительной власти и местного
самоуправления о предоставлении земельных участков, например, в постановлениях глав
муниципальных образований; договорах; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отсутствие категории земель в указанных выше документах может послужить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Если
категория земель не указана в документах государственного земельного кадастра,
правоустанавливающих документах на земельный участок, принимается нормативный
правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям
определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он
предоставлялся, в порядке, предусмотренном федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
|
|
|
