 |
Налогообложение объектов недвижимости
|
|
|
|
Для целей налогообложения налогооблагаемая база может включать в себя землю
и строения, находящиеся на ней. В зависимости от организации налога на
недвижимость земля и строения могут облагаться раздельно или совместно по
стоимости, определяемой в соответствии с выбранной методикой. Две составные
части налога на недвижимость обладают своими особенностями.
Одной из важных особенностей налога на землю является его нейтральность по
отношению к принятию решения экономическими агентами, являющимися
плательщиками данного налога. Так, независимо от того существует ли налог
на землю или нет, величина альтернативных издержек не изменяется. Кроме
того, неэластичность базы данного налога позволяет собирать достаточные
доходы без негативного влияния на производственные процессы. Ситуация с
налогом на строения несколько иная. Наличие налога на строения может
оказать влияние на решение потенциального плательщика о сооружении новых
объектов недвижимости.
Как известно, налог на имущество имеет свойство с течением времени
капитализироваться в стоимость имущества – увеличение налога на имущество
или его введение снижает рыночную стоимость единицы имущества, ввиду того,
что накопленная стоимость получаемой от владения землей ренты уменьшается
на сумму налога. В случае если потенциальные покупатели недвижимости
испытывают недостаток средств для приобретения объектов недвижимости, что
может быть обусловлено, в частности, неразвитой системой кредитования, то
подобное снижение цены на недвижимость может существенно расширить их
возможности по приобретению недвижимости.
С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как
|
|
|
экономического, так и политического характера. В число первых входят в
основном вопросы выбора формы налогообложения недвижимости, определения
налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов налогообложения, ставки
налога, льгот и изъятий из налогооблагаемой базы, а также различий в
налогообложении некоторых видов недвижимости (например,
сельскохозяйственных угодий, индустриальных районов, частного жилья).
Принятие решений о последних двух моментах налогообложения недвижимости
находятся в области политики, так как затрагивают интересы не всего
общества в целом, а лишь некоторой его части, причем, как правило,
значительной, имеющей сильные политические лобби.
Теоретические аспекты НН
К числу теоретических основ, обуславливающих необходимость существования
налогообложения недвижимости, можно отнести следующие. Во-первых, учитывая
тот факт, что в основном поступления от налогов на недвижимость
составляются часть доходной базы местных бюджетов, подобный вид
налогообложения является своего рода платой за те местные общественные
услуги, которые получают собственники облагаемой налогом недвижимости. Во-
вторых, налоги на недвижимость в значительной степени играют
перераспределительную роль, исходя из предпосылки, что обладатели большей
собственности обладают большими финансовыми возможностями и относятся к
более высоким по уровню достатка слоям населения, нежели собственники
меньшей собственности. В данной связи необходимо отметить, что в случае,
когда налог является платой за местные общественные услуги, больший
собственник получает их в большем объеме и, соответственно,
перераспределение возможно лишь с учетом того, что налог, уплачиваемый с
недвижимости, превышает стоимость государственных услуг. В-третьих, с
помощью налогов на недвижимость оказывается возможным подвергать
|
|
|
налогообложению те виды доходов, которые не могут быть базой подоходного
налога – вмененная рента от пользования объектами недвижимости их
непосредственными пользователями
1.1. Налогооблагаемая база
Существует два основных способа определения базы для целей обложения
налогом на недвижимость. Первый основывается на периодической (как правило, годовой)стоимости рентных платежей, получаемых за объект недвижимости ее собственником. Второй – на основе капитальной стоимости объекта недвижимости.
В первом случае базой налогообложения является поток доходов, получаемый
владельцем недвижимости от ее использования в течение данного периода.
Во втором – капитальная стоимость представляет собой стоимость земли и
объектов, находящихся на ней. В зависимости от установленной системы
стоимость может определяться как на основе рыночной стоимости объекта, так
и стоимости оценочной, представляющей собой некоторую вмененную сумму,
которая может быть признана удовлетворительной для целей налогообложения.
В принципе, налоговые обязательства, скорректированные на инфляцию,
начисляемые как при взимании налога с первой налоговой базы, так и со
второй должны быть идентичны (Youngman, Malme, 1994). Обязательным условием
для этого является наиболее эффективное, в экономическом смысле,
использование объекта, то есть приносящее максимальный возможный поток
доходов. На практике же зачастую имеет место неэффективное в краткосрочной
перспективе использование объекта недвижимости, при котором современный,
ежегодный поток доходов ниже максимально возможного, и при котором
потенциальный покупатель, в случае использования им недвижимости с большей
эффективностью, мог бы потенциально заплатить сумму большую, чем
рассчитанная на основе современного потока доходов. Проще говоря, если
современный владелец недвижимости вообще не получает дохода от своего
имущества или получает доход меньший, нежели потенциально возможный, то
очевидно найдется другой экономический агент, который сможет обеспечить
больший поток доходов. В этом случае налоговые обязательства, рассчитанные
|
|
|
на основе потенциальной капитальной стоимости объекта недвижимости, были бы
выше, нежели рассчитанные на основе ежегодного потока доходов современного
собственника.
Налогообложение недвижимости при использовании годовой накопленной ренты
является своего рода дополнительным налогом на доход, тогда как налог
рассчитанный с капитальной стоимости объекта недвижимости (по рыночной ли
стоимости или другим методом) – своего рода налогом на состояние (Schome,
1995).
Как у первого, так и у второго способа определения налогооблагаемой базы
существует комплекс преимуществ и недостатков. Положительной стороной
использования в качестве налогооблагаемой базы капитальной стоимости
является тот факт, что в большей степени налог на недвижимость при данной
базе налогообложения является налогом на богатство, что повышает
прогрессивность налоговой системы.
С другой стороны, использование суммы накопленной за период ренты в
качестве налогооблагаемой базы больше связывает налоговое обязательство с
суммой реально получаемого дохода от использования объекта недвижимости
собственником. Также, меньшее налоговое бремя налагается на владельцев
необработанных участков земли, сельскохозяйственных угодий и частных
владений, несомненно, потенциально приносящих значительно больший доход их
возможным владельцам в случае их более эффективного использования.
Последнее, кстати, требует в большей степени политического, нежели
экономического решения, так как взимание налога с максимальной
потенциальной стоимости, достигаемой в результате наиболее эффективного
использования недвижимости, безусловно оправданное с экономической точки
зрения, может привести к неисполнению налоговых обязательств современными
владельцами недвижимости, что, как можно предположить, будет весьма
непопулярной мерой
43.Правовые основы управления жилищным фондом в РФ
Органы управления жилищным фондом
Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйства - жилищно-коммунальное хозяйство. Жилищно-коммунальное хозяйство включает помимо жилищного фонда также санитарно-техническое, энергетическое, газовое, водопроводное, теплофикационное, канализационное хозяйство и др. Управление отраслью жилищно-коммунального хозяйства имеет главной задачей обеспечение удовлетворения жилищно-коммунальных нужд населения. Одной из важных особенностей управления данной отраслью является децентрализация; в этой сфере широкими правами наделены органы местного самоуправления.
|
|
|
Так, согласно Закону РФ "Об основных принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 28 августа 1995 г. органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью, в состав которой входит, в частности, муниципальный жилищный фонд. Права собственника в отношении жилищного фонда, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации и уставами муниципальных образований, - население непосредственно.
Органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов. Вместе с тем ряд управленческих и организационных функций, связанных с общим руководством жилищным фондом, коммунальными предприятиями, сосредоточен на региональном (субъектов Роесийской Федерации) и федеральном уровне.
Центральным органом управления жилищно-коммунальным хозяйством, в том числе жилищным фондом, является Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике^ в составе которого функционирует ряд департаментов по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и по жилищной политике^ Основными задачами департамента жилищно-коммунального хозяйства являются: государственная поддержка органов местной исполнительной власти с учетом региональных особенностей и условий перехода к рыночным отношениям; развитие конкуренции и акционирования; обеспечение приватизации объектов муниципального хозяйства с целью повышения качества системы жизнеобеспечения и сферы обслуживания населения.
В сферу управления департамента входят: жилищный фонд, тепло- и энергоснабжение, водообеспечение и водоотведение, инженерная защита, внешнее благоустройство и дорожно-мостовое хозяйство городов и других населенных пунктов, сбор и переработка твердых бытовых отходов, банно-прачечное и гостиничное хозяйство, ритуальное обслуживание, научно-проектное и промышленно-производственное обеспечение^.
|
|
|
На нижестоящем уровне (в субъектах Российской Федерации) функционируют соответствующие жилищные (жилищно-коммунальные) органы управления, которые ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по месту их жительства; осуществляют выдачу ордеров на вселение в жилое помещение и т. д.
При органах местной администрации создаются специальные управления (отделы) жилищного хозяйства, основной функцией которых является организация надлежащей эксплуатации жилищного фонда и всего жилищно-коммунального хозяйства города, района и т. д.
Согласно ст. 17 ЖК РСФСР управление ведомственным жилищным фондом осуществляется соответствующими министерствами, государственными комитетами и другими органами управления, предприятиями, учреждениями, организациями. На предприятиях, в организациях в этих целях создаются специальные жилищно-эксплуатационные подразделения - жилищно-коммунальные конторы (управления домами и т. п.).
Для рассмотрения межотраслевых и межрегиональных вопросов существует Межведомственный совет по вопросам архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Одной из важных функций жилищных органов управления в настоящее время является реализация положений Закона о приватизации жилищного фонда, создание товариществ собственников жилья как организационной формы добровольного объединения домовладельцев для совместного управления кондоминиумом недвижимого имущества жилого дома.
При органах местной администрации имеются специальные жилищные и коммунальные органы, которые осуществляют руководство деятельностью коммунальных предприятий (водоснабжения, энергетики и т. д.), а также контроль за строительством и содержанием ведомственных коммунальных предприятий. В некоторых крупных городах образованы специализированные управления по отдельным отраслям коммунального хозяйства, которые, так же как и предприятия, действуют на основе особых положений и уставов.
2. Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда, а также государственный контроль за использованием жилищного фонда
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Регистрации подлежат следующие права на жилые •помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, а также права, возникающие из договора аренды (коммерческого найма), заключенного на срок, превышающий один год. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения социального использования.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ГК РФ предусматривает, что такая государственная регистрация производится учреждениями юстиции. Однако пока такой закон не принят. Поэтому впредь до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации^ (в органах местной администрации).
В соответствии со ст. 12 ЖК РСФСР государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда являются важными составными элементами государственного управления жилищным хозяйством страны.
Действующими нормативными правовыми актами установлен минимум показателей статистической отчетности, порядок регистрации, технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда. Общее руководство учетно-статистической работой в жилищной сфере осуществляется органами государственной статистики. Государственный учет жилищного фонда ведется на основе показателей инвентаризации, являющейся оперативно-техническим видом учета жилищ, ведущейся специальными органами (БТИ и др.), которые проводят инвентаризацию жилищного фонда и других объектов основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.
БТИ находятся в ведении местной администрации. Они проводят два вида инвентаризации: основную (один раз в 5 лет) и текущую (ежегодно этими же органами могут проводиться единовременные учеты на определенную дату всего обобществленного жилищного фонда, а также переписи жилищного фонда, находящегося в собственности граждан.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляется органами исполнительной и законодательной властей, а также специально уполномоченными на то государственными органами в порядке, установленном законодательством.
Одними из специально уполномоченных органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, Являются органы государственной жилищной инспекции, образованные в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" от 26 сентября 1994 г. № 1086^.
Постановлением установлено, что государственная жилищная инспекция в Российской Федерации состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации.
44.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Как известно право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты (право ограниченного пользования), а также иные права.
Право собственности на недвижимость может возникнуть в результате приватизации, заключения договора купли-продажи, дарения, мены или при наследовании такого имущества.
Что касается права хозяйственного ведения или оперативного управления, то это относится к государственным, муниципальным унитарным и казенным предприятиям и регулируется главой 19 Гражданского кодекса.
Купля-продажа, дарение, мена и оформление наследства подробно описаны в других разделах нашего сайта и упоминаем мы о них исключительно по причине того, что на завершающем этапе заключенные договора или полученные свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество должны пройти стадию государственной регистрации права.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимость регламентирован Федеральным законом №122-ФЗ от 21 июля 1997г., в который за последние несколько лет внесено целый ряд изменений и дополнений, далее будем называть его «Закон».
В соответствии с Законом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
До недавнего времени регистрацией прав занималась Федеральная регистрационная служба (ФРС) или Росрегистрация. С 1 марта 2009г. Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 указанная служба была переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращенное наименование Росреестр. Росреестру были переданы функции упраздненных Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и могут предоставляться в виде выписки из Единого государственного реестра прав. Такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа и состоит из нескольких этапов, а именно:
- проверка, прием и регистрация документов;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В этом случае принимаются необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц.
Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, письменного заявления правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего письменного заявления е одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением.
Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права;
- имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии Законом.
Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на положения Закона, послужившие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления.
45. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).
Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:
- законность содержания:
- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;
- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
- соблюдение формы сделки.
В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий.
При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.
Недействительные сделки [1] могут быть:
1) оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда;
2) ничтожными — сделки недействительные с самого начала ее совершения:
- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
- волеизъявление не соответствует подлинной воле;
- нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:
- сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий;
- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.
Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия [2] (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные [3]).
Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:
- юридический факт, порождающий права и обязанности;
- само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.
С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:
1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.
Купля-продажа [4]. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости (прил. 8), где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену [5]. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать [6]:
• уплаты оговоренной в договоре цены;
• оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан:
• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект об-
4 ремененным именно этими правами [7];
• в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия [8];
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом [9];
• передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи [10].
Покупатель вправе требовать:
• своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости [11];
• уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения [12];
• при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи [13]:
а) соразмерного уменьшения цены сделки;
б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;
в) возмещения своих расходов на- устранение этих недостатков;
г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;
д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости [14], при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
При этом покупатель обязан:
• принять по акту переданный ему объект недвижимости [15];
• оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом [16];
• оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи [17].
Мена [18]. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой [19]. Договор мены (прил. 10) обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.
Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.
Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах [20].
Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств [21].
Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав [22], а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.
Дарение [23]. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому [24]:
• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки [25].
Для сделки дарения имеются ограничения [26]. Если о&ьект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.
В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него [27].
Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором (прил. 11), который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Р е н m а. В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости "передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога [29].
Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения [35].
Основным способом приватизации было преобразование государственного предприятия в ОАО -со 100 /о акций в государственной собственности и продажа их работникам предприятий, а также на конкурсной основе и на специализированных аукционах.
По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку — бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.
В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговреме<
|
|
|
