 |
Обзор литературных источников
|
|
|
|
Введение
Инвентаризационная стоимость квартиры это совокупный ценовой показатель недвижимости, зафиксированный исходя из технических характеристик квартиры (площадь, высота и т.д.), а также ее родового объекта — многоквартирного дома.
Понятие инвентаризационной стоимости квартиры было введено в связи с началом процедуры учета государственного и муниципального жилищного фонда, механизм которого подлежал реализации в деятельности органов БТИ.
Каждый имущественный объект, вводимый в эксплуатацию, должен был пройти техническую процедуру, после чего его параметры вносились в инвентарное дело БТИ и могли быть использованы для различных целей.
Сведения об инвентаризационной стоимости квартиры формировались на момент осуществления учетных действий, а затем подлежали регулярному уточнению в ходе плановых технических проверок недвижимости.
Исходя из этого параметра, уполномоченными органами производился расчет налога на имущество граждан, формировалась выкупная цена объекта при получении государственных и муниципальных субсидий и т.д.
Органы БТИ по запросам владельцев объектов выдавали справки об инвентаризационной стоимости жилья, а также направляли данные сведения в налоговые органы.
Размер такого параметра был существенно ниже рыночной цены объекта, так как учитывал в формуле расчета только объективные расходы на строительные материалы дома, характеристики несущих конструкций и т.д.
Необходимость упорядочения системы учета недвижимости привела к появлению кадастровых органов, которые используют собственный расчет стоимости объекта — кадастровый.
На данный момент в РФ используются три доступных вида расчета цены объекта:
|
|
|
· рыночная цена квартиры;
· кадастровая стоимость жилья;
· инвентаризационная оценка недвижимого имущества.
Каждая из них обладает своей спецификой и сферой применения, при этом расчет инвентаризационной стоимости квартиры в настоящее время не является наиболее важным показателем для целей налогообложения или определения реальной цены объекта.
Основные отличия каждого из указанных параметров можно из способа расчета и целей применения:
· рыночная цена объекта — определяется в результате отчета независимого оценщика по результатам исследования рынка недвижимости; необходима для определения цены сделки с имуществом, а также для оспаривания кадастровой цены;
· кадастровая стоимость — устанавливается в результате регулярных земельно-кадастровых работ по заказу органов власти регионов; используется для расчета налога на имущество;
· инвентаризационная оценка жилья — формировалась в результате технических работ органов БТИ по учету жилищного фонда; однако в настоящее время область применения данного показателя практически сведена к минимуму.
Тем не менее, инвентаризационная стоимость квартиры по настоящее время используется для следующих целей:
· при оформлении квартир в собственность граждан в порядке приватизации;
· в качестве одного из важных факторов для расчета рыночной цены объекта;
· для внутреннего бухгалтерского и иных видов учета у собственников жилищного фонда;
· при оспаривании кадастровой оценки жилья.
На данный момент органы БТИ не выполняют оценку инвентаризационной стоимости квартиры в результате технических мероприятий, однако по-прежнему выдают указанные документы из архивных инвентарных дел.
Согласно ФЗ РФ от 4 октября 2014г. N284 ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившим силу Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц»» с 1 января 2015 года происходит процесс перехода налогообложения с инвентаризационной стоимости к кадастровой. Таким образом начиная с 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физ.лиц будет происходить полностью по кадастровой стоимости. А до 1 января 2020 года налоги на имущество физических лиц постепенно переходят с инвентаризационной на кадастровую стоимость[35].
|
|
|
Поэтому для данной курсовой работы объектом научного исследования был выбран переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой с целью налогообложения на примере квартиры в жилом доме.
Цели научного исследования:
1) Обосновать причины перехода с инвентаризационной к кадастровой стоимости объектов капитального строительства.
2) Проанализировать процесс налоговой реформы на имущество физических лиц на примере квартиры в жилом доме в Санкт-Петербурге.
Задачи научного исследования:
1) Изучить и проанализировать нормативно-правовую базу по техническому учету и инвентаризации объектов капитального строительства.
2) Рассчитать величину налога на квартиру в период реформы.
3) Рассчитать величину налога на квартиру по окончанию налоговой реформы.
4) Проследить за динамикой величины налога на квартиру в жилом доме.
Глава 1. Общие сведения о техническом учете и инвентаризации объектов ОКС
Обзор литературных источников
Выполнение анализа существующих методов проведения технического учета и инвентаризации не возможно без изучения предшествующего опыта. Этапы развития технического учета в России осветили в своих учебных пособиях Быкова Е. Н, Павлова В. А. «Техническая инвентаризация объектов капитального строительства»[10],«Инвентаризация и паспортизация недвижимости» [11].
В научной статье «Техническая инвентаризация основных фондов жилищно-коммунального хозяйства»[12], и в учебном пособии «Основы технической инвентаризации объектов капитального строительства» [13]. Авторами рассматриваются основные понятия технического учета и инвентаризации.
Задачи технической инвентаризации и технического учета описаны в учебных пособиях «Технический учет и инвентаризация объектов капитального строительства» [14,15], «Оценка недвижимости» [16],
|
|
|
«Техническая инвентаризация и учет проводится в целях:
· обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти и местного самоуправления для целей развития территорий;
· налогообложения и страхования;
· сбора и предоставления сведений об объектах капитального строительства для инвестиционной и градостроительной деятельности».
Порядок проведения технической инвентаризации начиная от сбора исходной документации до составления технического паспорта здания рассмотрен автором в учебном пособии «Техническая инвентаризация объектов недвижимости»[17], «Основы кадастра недвижимости» [18].
Причины и проблемы перехода от технического к кадастровому учету объектов недвижимости подробно проанализированы автором в научной статье «Причины и проблемы перехода от технического к кадастровому учету объектов недвижимости»[19]. По словам автора, необходимость перехода от технического учета объектов недвижимости к кадастровому учету, и создания государственного кадастра недвижимости продиктована несколькими причинами: 1) учет недвижимости, в том числе и жилой, осуществлялся различными органами; 2) не было единой системы сбора информации, в которой содержались бы все сведения об объектах; 3) необходимость определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая будет являться основой для исчисления налога на недвижимость и налогового вычета.
В научной статье « Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство » [20]. Авторами анализируются изменения законодательства в области технического учета жилых помещений. И указываются недостатки существующие в современном законодательстве а именно: «1) В Постановлении Правительства РФ № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» не установлены цели осуществления технического учета и технической инвентаризации жилищного фонда (указаны лишь задачи государственного учета жилищного фонда РФ в целом), объем информации, подлежащей учету, механизмы, обеспечивающие накопление и актуализацию учетных сведений;
|
|
|
2) В Жилищном Кодексе РФ не определены цели и задачи осуществления государственного учета жилищного фонда, состав сведений об объектах жилищного фонда, подлежащих учету, источники финансирования;
3)Законом о кадастре не предусмотрена передача технических паспортов, оценочной и иной, хранящейся в БТИ, учетно-технической документации об объектах государственного технического учета в орган кадастрового учета, хотя технический учет, осуществленный до дня вступления в силу указанного акта и в переходный период его применения, признается юридически действительным, а сведения о ранее учтенных объектах недвижимости внесены в Единый государственный реестр объектов недвижимости.»
Регламент проведения инвентаризации объектов жилищно-коммунального хозяйства представляется в учебном пособии «Практическое пособие по технической паспортизации объектов жилищно-коммунального хозяйства»[21].
· Указ Президента РФ от 9.03.2004 г., под № 314 о функциях инвентаризации градостроительных объектов.
· ПП РФ от 4.12.2000 г., под № 921 (п.12) – Положения об организации государственной технической инвентаризации и учёта объектов градостроительства.
· ПП РФ от 13.10.97 г., под № 1301 – Положение об учёте жилищного фонда РФ.
· ФЗ от 21.07.97 г., под № 122-ФЗ – о регистрации недвижимости и проводимых имущественных сделок.
· Приказ Министерства по земельной политике РФ от 04.08.98 г, под № 37 – инструкции о проведении учёта жилищного фонда РФ.
· Ст.130 ГК РФ – характеристики строения.
· Ст. 1 (п.10) ГрК РФ – характеристики капитального строения.
Технические характеристики ориентируются на установленные законодательством ГОСТ и СНиП, в числе которых:
· СНиП 2.08.01-89 – жилые здания; жилищно-коммунального хозяйства
· СНиП 2.08.02-89 — общественные здания и сооружения.
В научных статьях «оформление графической части технического плана помещения» [22], «О подготовке технических планов объектов недвижимости» [23].Автором подробно рассмотрены вопросы, связанные с подготовкой технических планов объектов недвижимости, а так же проведен анализ существующей нормативной базы применяемых документов. Состав сведений технического плана.
Текстовая часть:
1) общие сведения о кадастровых работах;
2) исходные данные;
3) сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4) описание местоположения объекта недвижимости на ЗУ;
5) характеристики ОН;
6) сведения о части (частях) ОН;
7) характеристики помещений в здании, сооружении;
8) заключение КИ
|
|
|
Графическая часть:
1) схема геодезических построений;
2) схема расположения ОН (части ОН) на ЗУ;
3) чертеж контура ОН;
4) план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у здания, сооружения, этажей — план здания, сооружения или части здания, сооружения.
О истории налогов в России и основных понятиях о налогообложении были использованы следующие учебные пособия «История налогов в России» [24], «Налоги и налогообложение. Теория и практикум» [25], где подробно описывается история становления всего механизма налогообложения, а также основные термины и определения. Что же касается перехода от инвентаризационной к кадастровой стоимости для налогообложения физических лиц были изучены следующие научные статьи «Новое в налогообложении имущества физических лиц в 2015 году. Первые итоги» [26], где автор приводит пример расчета величины налога на недвижимое имущество начиная с 2015. И подводит итоги анализа применения положения главы 32 НКРФ. Итогом расчета налогов на недвижимое имущество было существенное его увеличение, поэтому была изучена научная статья «Новый налог на недвижимость. Плюсы и минусы» [27], где автор рассматривает особенности перехода на новое налогообложение в сфере недвижимости РФ, выявляет основные достоинства и недостатки нового налогообложения недвижимости. По мнению автора совершенствование налоговой системы «увеличится бюджет субъектов РФ, а следовательно возрастут необходимые региональные расходы..., налогооблагаемая база станет более «прозрачной», что немаловажно для рынка недвижимости....
|
|
|
