Законодательная база по техническому учету объектов капитального строительства

Жилищный фонд РФ подлежит государственному учету (ч. 4 ст. 19 ЖК РФ) в порядке, установленном Правительством РФ. Правительство РФ Постановлением от 13 октября 1997 г. №1301 утвердило Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации[18]. В соответствии с этим документом основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, об уровне благоустройства, о стоимости объектов фонда и об изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет[19].

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. При этом технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее – БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. БТИ осуществляют учет жилищного фонда в городских и сельских населенных пунктах независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики. Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой по статистике (Росстат) и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Государственный учет жилищного фонда предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, включающей техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям) [13].

Правовое регулирование государственного учета жилищного фонда осуществляется на основе ЖК РФ, а также: – постановления Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда», в котором определен порядок государственного учета жилищного фонда.

Но в Постановлении Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда» установлена только основная задача государственного учета жилищного фонда в РФ. – инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. №37, которая определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях РФ. При этом требования данного нормативного акта обязательны для всех организаций технической инвентаризации[19].

С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [6], который регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства а также ведением государственного кадастра объектов недвижимости и кадастровой деятельности. Названный Федеральный закон регламентирует признание и удостоверение государством факта существования с определенными характеристиками или прекращения существования объектов недвижимости, обеспечение заинтересованных лиц достоверными сведениями об их характеристиках.

Со вступлением Федерального закона от 1.03.2008 №221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» начал осуществляться государственный кадастровый учет.

Законом определен закрытый перечень представляемых при кадастровом учете документов, а также перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета. Заложен принцип поэтапного создания единой системы учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Это в последующем позволит реально обеспечить реализацию так называемого принципа «одного окна», совместив процедуры учета объектов недвижимости и регистрации прав на них в едином органе.

Кадастровый учет производится в отношении таких объектов недвижимости как земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд в Российской Федерации подлежит обязательному государственному учету, включающему, в том числе, и кадастровый учет.

До вступления в действие Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в отношении жилищного фонда эту функцию выполняли организации технической инвентаризации (ОТИ), осуществлявшие только технический учет жилья, его техническую инвентаризацию и паспортизацию.

Однако, с 1 января 2013 г. в отношении жилой недвижимости стал обязательным и ее кадастровый учет. Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости на основании заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Форма указанного заявления устанавливается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.

Необходимыми для кадастрового учета жилой недвижимости документами являются:

а) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства. Технический план объекта недвижимости – это документ, в котором отражаются конкретные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, где указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости.

С 1 января 2013 года для осуществления государственного учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства заявитель вправе предоставить только технический план, формы которого установлены:

1 Приказом Министерства Экономического Развития Российской Федерации №403 от 1 сентября 2010 г. «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке»; 2 Приказом Министерства Экономического Развития Российской Федерации №583 от 29 ноября 2010 г. «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке»; 3 Приказом Министерства Экономического Развития Российской Федерации №893 от 23 ноября 2011 г. «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке».

б) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости). Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания, сооружения, части здания или сооружения, в которых оно было расположено.

в) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя); г) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости

д) копия документа, подтверждающего изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о таком здании или помещении) (ст. 22 ФЗ о ГКН). При этом, верность предоставленных копий документа должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Федеральным законом «О кадастре недвижимости» до 1 января 2013 г. был установлен переходный период применения новых правил о кадастровом учете в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В переходный период данные правила к ним не применялись, и государственный учет указанных объектов осуществлялся в ранее установленном порядке, в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного учета жилищного фонда. В переходный период было установлено, что кадастровую деятельность вправе осуществлять только физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (далее – квалификационный аттестат).

В свою очередь кадастровые инженеры начали проводить кадастровые работы в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства с 1 января 2010 г. При этом в период с 1 января 2010 до 1 января 2013 г. эти работы наряду с кадастровыми инженерами одновременно вправе проводить также органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации. На переходный период, относительно всех тех документов, которые содержат описание объектов недвижимости и были выданы в установленном законодательством порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует отметить, что все они признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости, выдаваемыми в соответствии с новыми правилами.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. №221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» областная Кадастровая палата обеспечивает ведение государственного кадастра недвижимости, постановку земельных участков на государственный кадастровый учет и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости. С 1 января 2013 года официально, по закону, эти полномочия переходят к органу кадастрового учета, к ФГУ «ФКП Росреестра», то есть кадастровая палата, кроме учета земельных участков, сейчас ведет и учет зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства. Объяснение этому заключается в том, что планируется введение единого налога на объекты недвижимости. Чтобы создать единый налог на имущество, необходимо создать единый информационный ресурс, в котором были бы и сведения об объектах недвижимости, и сведения о земельных участках.

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"[1], за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки. Кадастровый учет недвижимости и госрегистрация прав на нее объединены в единую систему учета и регистрации. В материале приведены основные положения рассматриваемого Закона в сравнении с Законом о кадастре недвижимости и Законом о регистрации прав на недвижимость. С указанной даты положения последних двух законов в части ведения кадастра и госрегистрации прав утратили силу.

Сформирован Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), объединивший сведения, которые содержались в кадастре недвижимости и ЕГРП.

В ЕГРН вошли реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ. Сведения о границах ранее содержались в кадастре недвижимости.

Согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы (далее вместе - Росреестр), а общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен.

Необходимость перехода от технического учета объектов недвижимости к кадастровому учету, и создания государственного кадастра недвижимости продиктована несколькими причинами:

1) учет недвижимости, в том числе и жилой, осуществлялся различными органами. Государственный технический учет объектов капитального строительства в Российской Федерации был введен постановлением правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года №921., а учет жилищного фонда, с 1997 года. Учет осуществлялся первоначально, муниципальными учреждениями и муниципальными унитарными предприятиями, а затем и государственными унитарными предприятиями, именуемыми организациями технической инвентаризации.

2) не было единой системы сбора информации, в которой содержались бы все сведения об объектах.

3) необходимость определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая будет являться основой для исчисления налога на недвижимость и налогового вычета. В государственном кадастре недвижимости будут содержаться сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая будет являться основой для исчисления налога на недвижимость [19].

Уплачивать данный налог будут физические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также обладающие правом собственности (правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения) на земельные участки. Основным нововведением является определение налоговой базы для исчисления данного налога. Новый налог должен будет исчисляться с кадастровой стоимости объектов налогообложения, которая по своим параметрам приближена к рыночной стоимости.

Согласно ФЗ РФ от 4 октября 2014г. N284 ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившим силу Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц»» с 1 января 2015 года происходит процесс перехода налогообложения с инвентаризационной стоимости к кадастровой. Таким образом начиная с 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физ.лиц будет происходить полностью по кадастровой стоимости[4].