Анализ современного состояния

В июле 2013 года Правительством РФ принято решение об отмене государственного технического учета объектов капитального строительства (Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921) [3]., регулировавшего порядок осуществления государственного технического учета объектов капитального строительства. Технический учёт по-прежнему крайне актуален и востребован в сфере оборота недвижимости.

Принятие данного решения обусловлено тем, что до 1 января 2013 года на территории Российской Федерации осуществлялся государственный технический учет объектов капитального строительства. С 1 января 2013 года в отношении указанных объектов началось осуществление государственного кадастрового учета, то есть один вид государственного учета, технический, сменился другим, кадастровым[19].

Вместе с тем технический учёт по-прежнему крайне актуален и востребован в сфере оборота недвижимости. До принятия Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921 организации технической инвентаризации (организации БТИ действовали в нашей стране с 1927 года) осуществляли технический учет и техническую инвентаризацию зданий, сооружений, помещений нежилого назначения, объектов незавершенного строительства, а также объектов жилищного фонда: многоквартирных домов, частных жилых домов, жилых помещений. Порядок проведения технического учета и технической инвентаризации указанных объектов регламентировался специальными нормативными правовыми актами.

Следует обратить внимание на то, что в настоящее время сохраняется государственный учет зданий и помещений жилого назначения, являющихся, согласно жилищному законодательству, объектами жилищного фонда. В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные организации технической инвентаризации.

Несмотря на ведения с 1 января 2013 года государственного кадастрового учета объектов недвижимости потребность в технических паспортах не отпадает. Необходимо знать, что технические паспорта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства составляются по результатам их технической инвентаризации, в ходе которой проводится физическое измерение линейных величин объектов, определение их площадных и объемных характеристик, обследование и описание конструктивных элементов объектов. Технический паспорт является незаменимым источником сведений об объектах и их частях: площади, назначении, этажности, конфигурации, составе и техническом состоянии (физическом износе) объекта и его конструктивных элементов, инвентаризационной стоимости, уровне благоустройства (наличии систем инженерно-технического оборудования) и других характеристиках.

1. Если здание новое (после 1.10.2013 г.) То в БТИ делают технический план.

2. Если здание старое и не было перепланировки, то действует старый технический паспорт.

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки. Кадастровый учет недвижимости и гос. регистрация прав на нее объединены в единую систему учета и регистрации. В материале приведены основные положения рассматриваемого Закона в сравнении с Законом о кадастре недвижимости и Законом о регистрации прав на недвижимость. С указанной даты положения последних двух законов в части ведения кадастра и гос.регистрации прав утратили силу.

1. Сформирован Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), объединивший сведения, которые содержались в кадастре недвижимости и ЕГРП.

2. В ЕГРН вошли реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ. Сведения о границах ранее содержались в кадастре недвижимости.

3. Согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы (далее вместе - Росреестр), а общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен.

4. Согласно ФЗ РФ от 4 октября 2014г. N284 ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившим силу Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц»» с 1 января 2015 года происходит процесс перехода налогообложения с инвентаризационной стоимости к кадастровой. Таким образом начиная с 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физ.лиц будет происходить полностью по кадастровой стоимости.

Вывод к первой главе

Необходимость перехода от технического учета объектов недвижимости к кадастровому учету, и создания единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) продиктована несколькими причинами:

1) учет недвижимости, в том числе и жилой, осуществлялся различными органами. Государственный технический учет объектов капитального строительства в Российской Федерации был введен постановлением правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года №921., а учет жилищного фонда, с 1997 года. Учет осуществлялся первоначально, муниципальными учреждениями и муниципальными унитарными предприятиями, а затем и государственными унитарными предприятиями, именуемыми организациями технической инвентаризации.

Кроме того, при переходе от технического к кадастровому учету объектов недвижимости возникают теоретические и практические проблемы. Практическая проблема при переходе от технического к кадастровому учету объектов недвижимости выражена в проблеме информационного взаимодействия структур технической инвентаризации и кадастрового учета. А теоретические проблемы состоят в необходимости изменения законодательства, а именно:

2) необходимо принятие одного нормативного акта взамен объективно устаревших нормативных актов регулирующих учет объектов недвижимости;

3) сегодня отсутствуют нормативные правовые акты, обязывающие или стимулирующие собственника к осуществлению технического учета принадлежащих ему объектов жилого назначения;

4) не было единой системы сбора информации, в которой содержались бы все сведения об объектах;

5) необходимость определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая будет являться основой для исчисления налога на недвижимость и налогового вычета. В государственном кадастре недвижимости будут содержаться сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая будет являться основой для исчисления налога на недвижимость.

Согласно 284 ФЗ уплачивать данный налог будут физические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также обладающие правом собственности (правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения) на земельные участки. Основным нововведением является определение налоговой базы для исчисления данного налога. Новый налог должен будет исчисляться с кадастровой стоимости объектов налогообложения, которая по своим параметрам приближена к рыночной стоимости. Что увеличит налог на имущество физического лица в среднем в 6-8 раз.