 |
Общий анализ рынка недвижимости
|
|
|
|
Содержание
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………………..…………….3
ГЛАВА I.АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Общий анализ рынка недвижимости………………… ……………………………..…………4
1.2. Анализ рынка недвижимости специального назначения………………………………...........9
1.3. Обоснования необходимости реализации данного инвестиционного проекта………….....11
ГЛАВА II.КОНЦЕПЦИЯ И КОМАНДА ПРОЕКТА РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1.Описание архитектурных и технических требований…………………………………...……..12
2.2.Маркетинговые исследования при подборе команды проекта………………………………...15
ГЛАВА III.СТРУКТУРА ФИНАНСИРОВАНИЯ
3.1. Описание возможных источников финансирования…………………………………..………17
3.2.Анализ предложений банковских кредитов……………………………………..……………...19
3.3.Обоснования выбора структуры финансирования и определения стоимости капитала……..20
ГЛАВА IV.ОЦЕНКА ПРОЕКТА
4.1.Расчёт исходных показателей…………………………………………...……………………….21
4.2.Определение показателей экономической эффективности………………………………..…..24
4.3.Анализ полученных результатов……………………………………………………...………....26
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………….……………………..……….………………………....27
Библиография………………………………………………...……………………………………….28
Введение
Проблемы эффективного управления, содержания, и развития недвижимости являются наиболее актуальными темами, как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике, основные характеристики которой могут быть представлены следующим образом:
· недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;
|
|
|
· недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества;
· рынок недвижимости - своеобразный генератор экономического роста страны.
Следовательно, недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.
Одной из основных проблем развития недвижимости следует считать отсутствие эффективного собственника и полноценного менеджмента в сфере недвижимости. Решение такой проблемы лежит в перестройке инвестиционного процесса путем создания частных управляющих компаний, деятельность которых базируется на принципах рыночных отношений, конкуренции и эффективности.
Вопрос об организации эффективного управления недвижимостью на современном этапе развития экономики государства является весьма важным и требует внимательного рассмотрения.
I. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Общий анализ рынка недвижимости
В целом, рынок недвижимости первого полугодия 2012 года не привнес особенных изменений на рынке вторичного жилья Кишинева. Если разобрать «по полочкам» всю ситуацию с самого начала года и до настоящего момента, а также начать анализировать «зимние тенденции» с весенними традиционными ожиданиями по оживлению на рынке, то ситуация не сильно отличается от тенденции аналогичного периода прошлого года. На рисунке 1.1. показана динамика изменения рыночной стоимости 1 м2 площади квартир в евро за период 2011-2012 годы.
Рисунок 1.1: Динамика изменения рыночной стоимости 1 м2 площади квартир за период 2011-2012 гг. (евро).
Источник: http://www.lara.md/main/analytics
Средняя рыночная стоимость 1 м2 площади квартир на июль 2012 года составляет 598 евро. Изменения текущей рыночной стоимости 1 м2 площади квартир по отношению к июню 2012 года составляет 100%.
|
|
|
По результатам шести месяцев 2012 года, среднемесячное количество продаж снизилось на уровне 7% по отношению к 2011 году.
На рисунке 1.2. показана динамика среднемесячного количества продаж зарегистрированных в Кадастре мун. Кишинев.
Рисунок 1.2: Динамика среднемесячного количества продаж зарегистрированных в Кадастре мун. Кишинев.
Источник: http://www.lara.md/main/analytics
В снижении объема продаж было выявлено следующее:
- неопределенность вокруг ситуации с евро зоной и единой европейской валютой
- спад экономики
- осмотрительность покупателей
- сокращения объемов денежных переводов из-за рубежа через банки от гастарбайтеров.
- активный отток за рубеж трудового населения.
На рисунке 1.3. показана средняя рыночная стоимость 1 м2 площади квартир в евро мун. Кишинев, июль 2012 год.
Данный анализ проведен на основе изучения фактических продаж квартир в многоэтажных жилых домах в мун. Кишинев. В анализ не вошли данные по результатам продаж индивидуальных домов с земельными участками.
Рисунок 1.3: Средняя рыночная стоимость 1 м2 площади квартир в евро мун. Кишинев, июль 2012 год.
Источник: http://www.lara.md/main/analytics
Несмотря на то, что в первом квартале число сделок по купле-продаже увеличилось, цены на жилую недвижимость на протяжении семи месяцев сохраняются в средних пределах 604-640 евро за кв. метр.
Рынок первичного жилья
Прошедшая половина 2012 года на рынке новостроек, фактически мало чем отличается от предыдущего периода времени. Но одним из главных моментов, который необходимо отметить, что строительные компании стали более внимательно относиться к взятым на себя обязательствам. Это отражается не только на соблюдение обязательств по срокам сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, но и на многих юридических и финансовых аспектах контрактных основ и обязательств, заключенных с покупателями в строительстве домов, где инвестор, может чувствовать себя, более защищено. Тем не менее, с другой стороны, купля-продажа квартир осуществлялись не столь высокими темпами, оставаясь примерно на том же уровне, что и в предыдущий год.
Относительно ценовой политики на рынке новостроя, следует отметить что средняя цена квадратного метра в новостройке колеблется на том же уровне 500-650 евро, в зависимости от основных факторов влияющих на ценообразование. Это делает рынок новостроя более привлекательным по сравнению со вторичным рынком жилья.
|
|
|
|
|
|
