 |
Анализ предложения банковских кредитов.
|
|
|
|
Банки Республики Молдов предлагают широкую гамму кредитов для физических лиц.
Ниже представлены таблицы 2, 3, 4 с процентными ставками, предлагаемыми разными банками республики Молдова на дату-14 декабря.
Таблица 2.
Кредиты в Долларах США
| Имя Кредита | Сумма от | Сумма до | Процентная ставка |
| Imobiliar Mobiasbanca S.A. | - | - | 8.74% |
Таблица 3.
Кредиты в ЕВРО
| Имя Кредита | Сумма от | Сумма до | Процентная ставка |
| Imobiliar Mobiasbanca S.A. | - | - | 9.11% |
Таблица 4.
| Имя Кредита | Сумма от | Сумма до | Процентная ставка |
| Casa mea EuroCreditBank S.A. | 5 000 | - | 11% |
| Imobiliar Mobiasbanca S.A. | - | - | 11.95% |
| Imobiliar Moldova Agroindbank S.A. | - | - | 13% |
| Ипотека 70 Banca de Economii S.A. | - | - | 12% |
| Ипотека Banca de Economii S.A. | - | - | 17% |
| Ипотечное кредитование Unibank S.A. | 65 000 | 850 000 | 10% - 12% |
| Ипотечный кредит Moldindconbank S.A. | - | - | 13% |
| Ипотечный Banca Sociala S.A. | - | 1 300 000 | 10.8% |
| Ипотечный FinComBank S.A. | - | - | 15% |
| Приобретение, строительство и ремонт недвижимости COMERTBANK S.A. | 5 000 | 500 000 | 10% - 20% |
На основе данного анализа был выбран «Mobiasbanca S.A», так как ставка по кредиту является минимальной и фиксированной. Таким образом, стоимость заемного капитала составляет 9,11% в европейской валюте.
Определение стоимости капитала.
Финансирование инвестиционно-строительного проекта осуществляется за счет собственных и заемных средств. Стоимость капитала определяется как средневзвешенная величина между стоимость капиталами собственных и заёмных средств (WACC).
Общие инвестиционные затраты составляют 1 537 500 евро.
Стоимость капитала собственного средства 12%.
Стоимость капитала заёмных средств (банковский кредит) 9,11% годовых на 5 лет.
Структура инвестиций заёмных средств 1 000 000 евро.
Структура инвестиций собственных средств 537 500 евро.
|
|
|
537 500 * 12%/1 537 500 + 1 000 000 * 9,11%/1 537 500 = 10,13%.
Стоимость капитала инвестиционного проекта за счёт собственных и заёмных средств составляет WACC=9,34%.
IV. ОЦЕНКА ПРОЕКТА
Расчет исходных показателей.
1) Исходные данные:
Таблица 2.
Обоснование эффективности инвестиций в строительство частной школы.
| № | Показатель | Количество |
| Инвестиций | ||
| СМР евро/м2 | ||
| Оборудование, тыс.евро | ||
| Полезная площадь, м2/уч | ||
| Структура инвестиций | ||
| Заёмные средства, тыс. евро | 1 000 | |
| Стоимость капитала, % | ||
| Собственные средства | ||
| Условия кредитования: | ||
| Срок, лет | ||
| Погашение равными частями | кв. | |
| Производственная мощность, уч. | ||
| гимназия | 1 000 | |
| лицей | ||
| Плата за обучение, евро/м2/год | ||
| гимназия | ||
| лицей | 1 100 | |
| Использование по мощности в: | ||
| Первый год % | ||
| Износ определяется прямолинейным методом. Норма износа для: | ||
| Пассивной части ОС,% | ||
| Активная часть ОС, % | ||
| Среднеотраслевая рентабельность, % | ||
| Ставка налога на прибыль, % |
2) Расчёт исходных показателей:
Инвестиционные затраты: СМР = 250 * 3 * 1 850 = 1 387 500 евро;
Оборудования = 150 000 евро;
Общие инвестиционные затраты:
I = 1 387 500 + 150 000 = 1 537 500 евро.
Стоимость капитала определяется как средневзвешенная величина:
WACC = 537 500 * 12% / 1 537 500 + 1 000 000 * 9,11% / 1 537 500 = 10,13 %.
Годовой износ основных средств:
U = 1 387 000 * 0,03 + 150 000 * 0,14 = 62610 евро;
Ликвидационная стоимость проекта:
V = I – (U * n) = 1 537 500 – (62 610 * 10) = 911 400 евро.
Таблица 3.
График погашения кредита
| Годы | ||||||||
| Квартал | I | II | III | IV | I | II | III | IV |
| Сумма долга на начало периода | ||||||||
| Погашение суммы | ||||||||
| Плата процента | 22.8 | 21,66 | 20,52 | 19,38 | 18,24 | 17,1 | 16,96 | 14,82 |
| Сумма на конец периода | ||||||||
| Сумма годовых выплат, тысяч евро | 284,36 | 266,12 |
Продолжение таблицы 3.
|
|
|
| Годы | ||||||||
| Квартал | I | II | III | IV | I | II | III | IV |
| Сумма долга на конец периода | ||||||||
| Погашение суммы | ||||||||
| Плата процента | 13,68 | 12,54 | 11,4 | 10,26 | 9,12 | 7,98 | 6,84 | 5,7 |
| К оплате на конец периода | 15.25 | 14.91 | 14.56 | 14.22 | 13.87 | 13.53 | 13.19 | 12.84 |
| Сумма годовых выплат, тысяч евро | 247,88 | 229,64 |
Продолжение таблицы 3.
| Годы | ||||
| Квартал | I | II | III | IV |
| Сумма долга на конец периода | ||||
| Погашение суммы | ||||
| Плата процента | 4,56 | 3,42 | 2,28 | 1.14 |
| К оплате на конец периода | ||||
| Сумма годовых выплат, тысяч евро | 211,4 |
Таблица 4.
Определение чистого денежного потока (NCF)
| Показатель | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | 6 год | 7 год | 8 год | 9 год | 10 год |
| ПВД, тыс. евро | ||||||||||
| Использование по мощности | 80% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| РВД, тыс. евро | ||||||||||
| Погашение долга, тыс. евро | 284,36 | 266,12 | 247,88 | 229,64 | 211,4 | |||||
| Доход после погаш. долга тыс. евро | 1183,64 | 1568,88 | 1356,2 | 1605,36 | 1623,6 | |||||
| Прибыль до налогообложения, евро | ||||||||||
| Налог на прибыль, евро | ||||||||||
| Чистая прибыль, евро | ||||||||||
| Износ, евро | ||||||||||
| NCF,евро | ||||||||||
| NCF кумулятивный, евро | 3 241 708 |
Определение показателей экономической эффективности
3) определение показателей экономической эффективности:
Таблица 5.
Расчёт дисконтированного чистого денежного потока(NCFa)
| Период (годы) | Ин-ий евро | NCF, евро | NCF постпрог., евро | Коэффициент дисконтирования | NCF дисконтированный. евро |
| - | - | 1,0000 | -1537500 | ||
| - | - | 0,9080 | |||
| - | - | 0,8245 | |||
| - | - | 0,7787 | |||
| - | - | 0,6798 | |||
| - | - | 0,6172 | |||
| - | - | 0,5605 | |||
| - | - | 0,5089 | |||
| - | - | 0,4621 | |||
| - | - | 0,4196 | |||
| - | 911 000 | 0,3810 | |||
| Всего | - | - | - |
Опеределяем чистую современную стоимость проекта.
|
|
|
Чистая современная стоимость представляет собой показатель, который характеризует разницу между суммарными дисконтированными чистыми денежными потоками и суммарными дисконтированными инвестициями.
ЧСС = NCF диск.- И = 2 261 449 – 1 537 500 = 723 949 евро.
Чистая современная стоимость данного проекта составляет 723 949 евро, что удовлетворяет условию эффективности.
Определяем дисконтированный период окупаемости.
Период окупаемости представляет собой период времени, в течение которого инвестиции полностью окупаются за счет входных чистых денежных потоков.
А) простой период окупаемости:
Т =I/CF средн.= 1 537 500 / (324 171 / 10) = 4,74 года.
Б) дисконтированный период окупаемости инвестиций:
Таблица 6.
Определение дисконтированного периода окупаемости инвестиций
| Годы | Инвестиции | NCF диск. | Невозвращенный остаток долга | Период окупаемости |
| - | - | - | ||
| - | ||||
| - | ||||
| - | ||||
| - | ||||
| - | ||||
| - | ||||
| - | ||||
| - | +107664 | 0,34 | ||
| - | +242261 | - | ||
| - | +723949 | - |
Общий срок окупаемости 7,34 лет, что удовлетворяет условию эффективности.
Рассчитываем индекс рентабельности.
Индекс рентабельности – это показатель, который характеризует размер прибыли, приходящейся на каждую затраченную денежную единицу.
ИР = ЧСС / I + 1 = 723 949 / 1 537 500 + 1 = 1,47.
Индекс рентабельности по данному проекту составляет 1,51, следовательно удовлетворяет условию эффективности.
Определяем внутренний уровень доходности.
ВУД – это максимальный процент по ссудам, который может платить проект за финансирование ресурсов, чтобы работать без прибыли и без убытков.
ВУД = r min + (r max - r min) * NPV (+) / NPV (+) + NPV (-).
Таблица 7.
Определение чистой современной стоимости проекта при различных ставках дисконтирования (ЧСС)
| Годы | ЧСС(r=0) | r=15% | ЧСС(15%) | r=10% | ЧСС(14%) |
| -1537500 | 1,000 | -1537500 | 1,000 | -1537500 | |
| 0,870 | 0,908 | ||||
| 0,756 | 0,825 | ||||
| 0,658 | 0,749 | ||||
| 0,572 | 0,680 | ||||
| 0,497 | 0,617 | ||||
| 0,432 | 0,561 | ||||
| 0,376 | 0,509 | ||||
| 0,327 | 0,462 | ||||
| 0,284 | 0,420 | ||||
| 0,247 | 0,381 | ||||
| Всего | - | - | -426193 | - | +391052 |
|
|
|
ВУД = 10 + (15 – 10) * 391 052 / (391 052 +426 193) = 12,4 %.
Внутренняя норма доходности составляет 12,4%, что превышает WACC, а значит удовлетворяет условию эффективности.
Анализ полученных результатов.
| № | Показатели | Условия эффективности | Расчетная величина |
| ЧСС | ЧСС >0 | 723 949 > 0 | |
| Ток | Ток<10 лет | 7,34 < 10 лет | |
| ИР | ИР > 1 | 1,47 > 1 | |
| ВУД | ВУД >WACC | 15 % > 10,13 % |
Вывод: Предварительный анализ показателей экономической эффективности проекта позволяет сделать вывод о целесообразности принятия проекта к реализации.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Недвижимость всегда считалась наиболее надежным объектом вложения и сохранения капитала в период обесценивания других денежных активов. Стоимость недвижимости не так изменчива, как, например, стоимость акций. Кроме этого, инвестиции в недвижимость приносят доход не только от прироста капитальной стоимости, но и от ее аренды.
Инвестиции в недвижимость специального назначения способны принести значительный доход, при условии грамотного вложения. Следовательно, необходимо учитывать время и место осуществления инвестиционно – строительного проекта. Местоположение частной школы, которая является предметом инвестирования, следует рассматривать с трех позиций: расположение по отношению к центру, расположение по отношению к зеленой зоне, а так же расположение объекта по отношению к транспортной сети, то есть необходимо оценить транспортную доступность.
Проанализировав рассчитанные выше показатели, можно прийти к выводу, что осуществление исследуемого инвестиционно- строительного проекта, а именно частной школы, является эффективным.
Все показатели удовлетворяют условиям эффективности данного инвестиционного проекта. Таким образом, несмотря на временные трудности в сфере экономики в нашей республике, данный проект может быть реализован.
Выполнив данную курсовую работу, можно прийти к выводу, что цель работы была достигнута, так как в процессе выполнения были сформированны практические навыки в разработке инвестиционного проекта в области недвижимости, а так же изучены методы анализа инвестиционного проекта.
БИБЛИОГРАФИЯ
1. NCM L.01.07-2005. Положение по обоснованию инвестиционно- строительных проектов. Официальное издание, Кишинёв. 2005;
2. Каталог основных средств и нематериальных активов. Утвержден Постановлением Правительства РМ № 338 от 21 марта 2003.//М.О.№ 62-66 от 4 апреля 2003;
|
|
|
3. Устурой Л., Албу С./ Девелопмент: развитие недвижимости. Учебное пособие, Кишинев, ТУМ, 2008;
4. Устурой Л., Албу С./ Методическое указание по разработке курсового проекта, Кишинев, 2009;
5.http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80
6. http://www.zem-kadastr.ru/blog/zem-kadastr/238.html
7. http://www.igisland.ru/static/zemhistkad.html
8.http://referat.yabotanik.ru/istoriya/istoriya-zemelnyh-otnoshenij-v-rossii/12982/13440/page1.html
9. http://geoslugba.ru/articles/?sect_id=719edc9a&item_id=4472b974&page=0
|
|
|
