Этапы определения стоимости на основе подхода сравнения рыночных продаж

Независимо от того, какой метод подхода сравнения рыночных продаж применя­ется при оценке, стоимость машин и оборудования определяется в следующем порядке:

1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке.

Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собран­ной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что продан­ные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и па­раметрам.

2. Проверяют (верифицируют) информацию. Необходимо убедиться, прежде все­го, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопут­ствовавшими состоявшимся сделкам, уточняют структуру цены (с учетом НДС или без учета НДС). Проверяют также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.

3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выяв­ляют отличия по элементам сравнения (по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т.д.). Все различия должны быть зафиксированы и учтены.

4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

Методы подхода сравнения рыночных продаж позволяют определить рыночную стоимость вне места использования. Чтобы определить стоимость оборудования по месту использования (стоимость установленного оборудования), надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы.

3. Преимущества и недостатки методов сравнительного подхода

Методы сравнительного подхода получили довольно широ­кое распространение в оценочной практике в основном по двум причинам. Во-первых, несложные и наглядные расчеты позволя­ют определить действительно рыночную стоимость, так как опи­раются на рыночную информацию. Это самый простой случай, когда удается найти близкий аналог той же модели и модифика­ции, что и оцениваемый объект. Все сводится к внесению неболь­ших «коммерческих» корректировок в цену аналога. Во-вторых, методы сравнительного подхода отличаются хорошей «доказуе­мостью» получаемых результатов, так как достаточно ссылок на

Этапы оценки Результаты оценки Рис 1. Этапы оценки с применением сравнительного подхода

используемые реальные цены аналогов из прайс-листов и других документов.

Сравнительный подход стал преобладающим также и потому, что он удобен при оценке универсальных, серийно выпускаемых машин и оборудования, которые составляют основную долю ма­шинного парка на предприятиях.

Основным фактором, сдерживающим применение сравни­тельного подхода, является недостаток информации о ценах на аналогичные объекты либо невозможность подобрать аналог из числа тех машин, которые сегодня выпускаются промышлен­ностью. Трудности с нахождением ценовой информации застав­ляют оценщиков иногда запрашивать эту информацию у пред­приятий-изготовителей, что затягивает оценочный процесс. Осо­бенно остро проблема информационного обеспечения возникает при оценке специальных и специализированных машин, кото­рые какое-то время назад были изготовлены по индивидуальным заказам. Для таких объектов часто невозможно подобрать пря­мые аналоги и, следовательно, выполнить надежную оценку с применением сравнительного подхода.

Методы сравнительного подхода предполагают «поштучную» оценку каждой машины в отдельности, и, естественно, оценка при большом количестве объектов в списке требует много време­ни. Трудоемкость работ особенно возрастает, когда нужно вно­сить параметрические корректировки в цены аналогов. При этом невозможно ограничиться выбором одного аналога, так как для расчета нормативов (коэффициентов торможения, ценовых мно­жителей и др.) потребуются данные еще о двух-трех аналогах из рассматриваемой группировки объектов.

Громоздкость пообъектных расчетов ставит также проблему рационального построения отчета об оценке. Чтобы отчет не был слишком объемным, но в то же время был достаточно информа­тивным, необходимо применять групповые таблицы, объединя­ющие объекты, для которых применены однотипные алгоритмы и одинаковые нормативы.