Анализ НЭИ земельного участка как свободного

Физически возможное использование. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку Оценщик пришел к выводу, что использование земельного участка как свободного возможно в качестве ________________________.

Законодательно разрешенное использование. При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок имеет разрешенное использование в качестве _________________.

Финансово обоснованное использование. Вариант лучшего использования земельного участка считается финансово состоятельным, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплутационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.

После анализа выяснилось, что финансово состоятельным является вариант использования земельного участка под уже существующим объектом.

Вывод. Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором обеспечивается его максимальная продуктивность. В данном случае существующее использование земельного участка является единственно возможным и наиболее эффективным.

 

Анализ НЭИ земельного участка как застроенного

 

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующим объектом капитального строительства, то есть, единого объекта недвижимости, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:

Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем ___________________ помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке, что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве ________________.

Законодательно допустимое использование. Текущие улучшения земельного участка (существующий ОКС) не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты, в связи с чем ________________________.

Финансово обоснованное использование. Текущее использование объекта является его использование как _____________. Так как данное использование может приносить доход собственнику, в качестве наилучшего использование принимается ___________________.

Вывод. После проведения анализа НЭИ, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве _____________________.

 

Выбор подходов оценки

Существующие в оценке подходы и методы для определения стоимости недвижимости обязательно должны применяться в настоящей курсовой работе с теми лишь условиями, что данный тип имущества должен обладать качествами, к которым может быть применён тот или иной подход, а также доступность и возможность использования информации для применимости каждого из подходов.

Оценщик при проведении оценки, в соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход основан на принципах______________;

Сравнительный подход основан на принципах _____________;

Доходный подход основан на принципах _______________.

 

После анализа объекта оценки и его окружения оценщик пришел к выводу, что вышеописанные подходы применимы для определения стоимости объекта оценки без исключений/за исключением _________, в связи с тем, что _________________..

 

Оценка затратным подходом

 

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости включают в себя:

· ________________________;

· ___________________________;

· __________________________;

· __________________________.

 

Основная формула расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом:

С_об = (С_{восп(зам)окс} - И_нак) + С_зем,

где:

С_об – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;

С_{восп(зам)окс} – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) улучшений;

И_нак – накопленный износ;

С_зем – рыночная стоимость прав на земельный участок.

 

 

Оценка стоимости затрат на воспроизводство (замещение) для оцениваемого объекта

В общем случае, стоимость затрат на воспроизводство (замещение) имеет следующую структуру:

С_{вос (зам)} = ПИ + КИ + ПП,

где:

С_{вос (зам)}- стоимость затрат на воспроизводство (замещение)

ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

ПП - прибыль предпринимателя.

 

При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов УПВС). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

С_вос = (С_таб * И_69-84 * И_84-тек * ПK_j * О) + КИ + ПП,

где:

С_вос - стоимость затрат на воспроизводство

С_таб - стоимость единицы измерения в уровне цен по УПВС;

И_69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 01.01.84 г.;

И_84-тек - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на текущую дату;

П_Kj - произведение поправочных коэффициентов (при наличии);

О - общее количество единиц измерения (куб.м, кв.м);

КИ - косвенные издержки, не учтенные в УПВС;

ПП - прибыль предпринимателя.

 

При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений КО-ИНВЕСТ). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

С_зам = УС_{01. 2009} * О * И_{01.2009-тек,}

где:

С_зам – стоимость затрат на замещение;

УС_01.2009 – стоимость единицы измерения в уровне цен по КО-ИНВЕСТ;

О – общее количество единиц измерения (куб.м, кв.м);

И_{01.2009-тек} – индекс пересчета стоимости строительства из цен января 2009 года в цены на текущую дату (согласно справочнику КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве»).

 

Расчёт стоимости затрат на замещение оцениваемого объекта приведен в таблице 1.

 

Расчет стоимости затрат на замещение

Таблица 1.

Показатель	Значение
Строительный объем, куб. м.
Стоимость 1 куб. м. в ценах 1969 г., руб.
Индекс пересчета 1969-1984гг.
Стоимость 1 куб. м. в ценах 1984 г., руб.
Индекс пересчета 1984-2011
Стоимость 1 куб. м. нового строительства объекта оценки в ценах 2011 г., руб.
Стоимость нового строительства объекта оценки на дату оценки (с НДС), руб.
Прибыль предпринимателя, %
Стоимость нового строительства объекта оценки с учетом прибыли НДС и предпринимателя, руб.

 

Таким образом, стоимость нового строительства объекта оценки составляет: _______________ рублей.

Определение накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, различают физический износ, функциональное и внешнее устаревания.

Физический износ (И_ФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Физический износ каждого конструктивного элемента определяется как произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа данного конструктивного элемента.

Для расчета величины физического износа объекта применяется метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе конструктивных элементов, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки с учетом вклада каждого элемента в стоимость объекта. В стоимостном выражении физический износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта на стоимость нового строительства объекта.

И_ф = (С^н * % износа) / 100,

где:

И_ф - физический износ объекта, руб.

С^н – стоимость нового строительства объекта, руб.

% износа - % износа объекта оценки.

 

Если по каким-либо причинам заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

И_ф = ЭФ / СЭЖ * 100%

где:

И_ф – физический износ объекта, %;

ЭФ – эффективный возраст объекта (лет), определенный на основании данных осмотра;

СЭЖ – срок экономической жизни объекта (лет).

 

В данной курсовой работе оценщик рассчитал физический износ оцениваемого объекта с использованием метода разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения (поэлементного определения износа).

Функциональное устаревание (У_функ) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:

1. недостатками, требующими добавления элементов;

2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

3. недостатками, требующими удаления элементов.

 

Оцениваемый объект построен в ____________ году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального устаревания принята 0%.

 

Внешнее устаревание (У_вн)характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешнее устаревание обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешнее устаревание для объекта оценки не выявлено.

 

Величина суммарного (накопленного) износа определяется по формуле:

И_нак = (1 – (1 – И_физ/100) * (1 – У_функ /100) * (1 – У_вн /100).

Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице __.

 

Расчет физического износа объекта оценки

Таблица __.

Наименование конструктивных элементов здания	Удельный вес конструктивных элементов, %	Износ по элементам, % по состоянию на дату оценки	Удельный износ, % по состоянию на дату оценки.
Фундаменты			0,8
Стены			2,4
Полы			0,7
Перегородки			1,4
Перекрытия			3,6
Отделочные работы			2,4
Кровля и крыша			2,2
Проемы
Инженерные системы			3,2
Прочее
Итого:			18,7=19%

 

Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 19 %.

 

Расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа приведен в таб. ___.

Таблица ___

№ п/п	Показатель	Значение
	Стоимость нового строительства (затрат на замещение), руб.
	Накопленный износ, %
	Стоимость затрат на замещение с учетом износа, руб.

 

Оценка рыночной стоимости земельного участка

(приведенный метод может быть заменен методом сравнения продаж, либо любым иным)

Стоимость земельного участка в данной курсовой работе определена методом распределения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков и основан на определении доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Для реализации метода составляется выборка единых объектов недвижимости аналогичного функционального назначения, по которым известны сведения о стоимости земельных участков и улучшений. После проведения анализа определяется процентное соотношение стоимости составляющих единого объекта, на основании которого рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается в следующей последовательности.

С_зем = С_еон * К_дз,

где:

С_зем – стоимость земельного участка;

С_еон – стоимость единого объекта недвижимости по сравнительному подходу;

К_дз – доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

 

Проведения анализа рынка составлена выборка аналогичных объектов.

Таблица __

№ п/п	Объект-аналог	Площадь здания, кв.м	Площадь земли, кв.м	Стоимость объекта, руб.	Стоимость земли, руб.	Доля стоимости земли, %
	Производственное здание			6 000 000	1 240 800	18,8
	Производственное здание			16 300 000	2 004 900	12,3
	Производственное здание			8 600 000	1 255 600	14,6
	Среднее, округленно:					15,23

 

Таким образом, стоимость земельного участка составит:

 

С_зем = ______ * 15,23% = _______ руб.

 

 

Расчет рыночной стоимости объекта оценкизатратным подходом

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна:

 

С_об = __________ + ____________ = _____________ рублей.

 

 

⇐ Предыдущая123Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: