 |
Оценка рыночной стоимости доходным подходом
|
|
|
|
Доходный подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.
Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении доходного подхода к определению стоимости включают в себя:
· ________________________;
· ___________________________;
· __________________________;
· __________________________.
В качестве источника дохода принимается доход от использования недвижимости для сдачи в аренду, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков или капитализации по расчетным моделям. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо иной.
В данной работе был применен метод ___________________.
Основные термины, применяемые в доходном подходе:
Потенциальный валовой доход – это доход, который ___________________________________________________________ (дать формулировку).
Действительный (эффективный) валовой доход - ___________________________________________________________ (дать формулировку).
Чистый операционный (эксплуатационный) доход - ___________________________________________________________ (дать формулировку).
Определение доходов для объекта оценки
Арендная ставка
В расчетах рыночная арендная сформировалась на основе рынка аренды в г. Новосибирске, руб. за м2 в месяц.
Расчёт ставки аренды проведен методом прямого сравнения приведен в таблице ___. За единицу сравнения принята ставка аренды за 1 кв. м. производственного здания.
|
|
|
Таблица ___.
(количество аналогов определяется самостоятельно)
| Наименование | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Площадь объекта, м2 | ||||
| Ставка аренды руб./м2/мес. | ||||
| Состояние рынка, % | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Месторасположение, % | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Физические характеристики, % | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Экономические характеристики, % | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Общая валовая коррекция, % | ||||
| Весовые коэффициенты | ||||
| Скорректированная ставка аренды руб./м2/мес. |
Потенциальный валовой доход определен из расчета сдачи в аренду всей общей площади объекта по расчетной годовой арендной ставке.
ПВД = _____________= ___________________руб.
Действительный валовой доход определяется путем вычитания из ПВД размера недозагрузки и просрочки арендных платежей. Величина поправок на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы определена по __________________. Поправка на недозагрузку составляет ________ %.
Определение расходов для объекта оценки
Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектов и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на следующие виды:
- условно-постоянные расходы или издержки;
- условно-переменные или эксплуатационные расходы;
- расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, ___________________________________________________________ (дать формулировку).
К условно-переменным относятся расходы, ___________________________________________________________ (дать формулировку).
К расходам на замещение относят расходы, ___________________________________________________________ (дать формулировку).
|
|
|
Расходы на замещение рассчитываются, как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости не резервирует эти деньги.
В результате расчетов определены суммарные расходы для объекта оценки в размере __________.
Определение коэффициента капитализации
(приведен пример расчета КК для метода капитализации по расчетным моделям с использованием метода Ринга)
Для определения коэффициента капитализации применяется метод суммирования:
КК = СД + НВК
где:
НВК – норма возврата капитала, равная: 1/Тост
Тост – оставшийся срок экономической жизни объекта (Тнорм-Тэф)
Для расчета ставки дисконтирования используется кумулятивный метод. Структура ставки дисконтирования включает:
- безрисковая ставка, %;
- премия за риск инвестирования в недвижимость, %;
- премия за низкую ликвидность, %;
- премия за инвестиционный менеджмент, %.
Ставка возмещения капитала (норма возврата капитала) рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
В качестве безрисковой ставки дохода принимается _____%, в соответствии с ___________.
Риск вложений в аналогичную недвижимость равен 3% (дать обоснование).
Поправка на недостаточную ликвидность принята в размере 3% (дать обоснование).
Риск, связанный с инвестиционным менеджментом принимается равным 3% (дать обоснование).
Норма возврата капитала определена по методу Ринга:
Нвк = 1/То = 1/50=0,02*100% = 2%
То – оставшийся срок экономической жизни объекта.
На основе этих данных определяется коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта. Расчет коэффициента капитализации приведен в таблице.
Таблица __.
| Составляющие коэффициента капитализации | Значение параметра |
| Безрисковая процентная ставка, % | |
| Риск вложения в недвижимость, % | |
| Риск низкой ликвидности, % | |
| Риск на инвестиционный менеджмент, % | |
| Норма возврата капитала, % | |
| Коэффициент капитализации |
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом приведен в таб. ___.
|
|
|
Таблица __.
| Значение | Показатели |
| Общая площадь, кв.м. | |
| Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, руб./мес. | |
| То же, за год, руб./год | |
| Потенциальный валовый доход (ПВД) руб./год | |
| Потери от незанятости, % | |
| Сумма потерь от незанятости, руб. | |
| Действительный валовый доход, руб./год | |
| Операционные расходы, руб., в т. ч.: | |
| Условно-постянные расходы: | |
| Налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости объекта) | |
| Страхование недвижимости (0,2% от остаточной стоимости объекта) | |
| Условно-переменные расходы (10% от ПВД) | |
| Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости) | |
| Чистый операционный доход, руб./год | |
| Коэффициент капитализации, % | |
| Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб. (округленно) |
Таким образом, стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом составляет _____________ рублей.
|
|
|
