 |
Глава 2. Анализ действующего законодательства РК в области регулирования жилищных отношений
|
|
|
|
Основным законодательным актом Республики Казахстан в области регулирования жилищных правоотношений является Закон Республики Казахстан «О жилищные правоотношениях».[14]
В рамках данного закона регулируются основные вопросы жилищно-правовых отношений в РК.
Статья 1 данного закона определяет основные понятия жилищного законодательства Республики Казахстан.
В соответствии с текстом данной статьи жилищное законодательство Республики Казахстан регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, государственных органов, связанные с:
1) основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилища и права пользования ими;
2) осуществлением права пользования жилищами;
3) требованиями к жилищам;
4) обеспечением сохранности и ремонта жилищных фондов;
5) контролем государственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда.
Также данная статья гласит: отношения, связанные с финансированием строительства жилья, развития и наращивания жилищного фонда, регулируются соответствующим законодательством с учетом требований, установленных настоящим Законом.
Далее в законе приводиться определение жилищного фонда РК. Жилищный фонд Республики Казахстан включает:
1) частный жилищный фонд - жилища, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности;
2) государственный жилищный фонд - жилища, принадлежащие на праве собственности государству и находящиеся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия).
|
|
|
2. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах.
3. Принудительное изъятие жилых помещений местными представительными и исполнительными органами или иными организациями в домах частного жилищного фонда и жилищного фонда государственных предприятий запрещается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими законодательными актами.
Управление жилищным фондом осуществляется собственником непосредственно либо через образуемые (назначаемые, избираемые) им органы, а также через доверенных лиц.
Государственный учет жилищного фонда Республики Казахстан, независимо от его принадлежности, осуществляется по единой для Республики Казахстан системе в порядке, устанавливаемом Правительством Республики Казахстан.
Статья 11 Закона РК «О жилищных отношениях» определяет порядок приобретения права частной собственности на жилище. В соответствии с текстом данной статьи гражданин или юридическое лицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Также данная статья гласит, что количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются.
Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности на жилище, регулируются также законодательством Республики Казахстан о собственности.
Основанием для возникновения права собственности на жилище в соответствии со статьей 12 данного законная является:
1) строительство дома (части дома);
2) совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству;
3) получение жилища по наследству или в порядке универсального правопреемства;
|
|
|
4) приобретение в собственность нанимателем занимаемого им жилища или жилого помещения в доме государственного жилищного фонда путем его приватизации (выкупа или безвозмездной передачи);
5) внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение;
6) предоставление жилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числе договора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстве дома;
7) предоставление жилища юридическими лицами, основанными на негосударственной форме собственности, в собственность своему работнику или иному лицу путем продажи либо безвозмездной передачи;
8) предоставление жилища государством или юридическим лицом, основанным на государственной форме собственности, в собственность своему работнику либо иному лицу на условиях, установленных законодательством;
9) предоставление жилища в качестве компенсации за утрату жилища, находившегося в частной собственности, вследствие сноса или реквизиции;
10) по другим основаниям, не запрещенным законодательными актами Республики Казахстан.
Также в этом разделе закона определены порядок предоставление жилища в собственность при сносе жилого дома в связи с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных надобностей, право общей собственности на жилище, порядок регистрация права собственности на жилище.
Статья 18 под названием «Основные права и обязанности собственника жилища» определяет следующие права:
1. Собственник жилища, а также недостроенного жилого дома вправе свободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилища, приобретенного полностью или частично за счет средств ипотечного жилищного займа, собственник не вправе без согласия кредитора распоряжаться данным жилищем до полного погашения ипотечного жилищного займа.
|
|
|
2. Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов.
Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил.
Если компетентные органы установят факты нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законодательством ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия.
3. Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников.
Также в области определения прав собственности на жилые помещения в данном законе предусмотрены ст. 19. «Право собственника жилища на земельный участок», ст. 20 «Сохранение жилища за собственником», ст. 21 «Члены семьи собственника жилища».[15]
В данном нормативно-правовом акте также определятся порядок и особенности найма жилища, и определяется правовое положение нанимателей и поднанимателей и временных жильцов.
В области прав собственности глава 5 данного закона предусматривает порядок и прекращение права частной собственности на жилище.
Раздел 3 данного закона содержит понятие и порядок образования кондоминиума.
Статья 31 «Образование и прекращение кондоминиума» гласит, что:
1. В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум.
2. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной)собственности.
|
|
|
Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности.
Земельный участок при жилом доме может принадлежать собственникам помещений на праве общего землепользования.
3. Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такая доля не может быть выделена в натуре.
4. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.
5. Переход права собственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общем имуществе.
6. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.
7. Кондоминиум может быть прекращен при переходе прав собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству) или при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей, или повреждении (разрушении) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации.
Также в данном разделе закона содержаться статьи №№32-42, в которых приводятся, описание процедуры регистрации кондоминиума, права и обязанности участников, особенности прав и обязанностей собственников нежилых помещений, управление объектом кондоминиума.
Также в данном законе в статьях с 43 по 53 рассматриваются порядок образования, регистрации кооперативов собственников помещений, а также, условия членства, структуру и полномочия органов управления данными кооперативами.
В разделе 4, главе 8, статье 67 закона РК «О жилищных отношениях» рассмотрены условия предоставления жилища их государственного жилищного фонда.
В соответствии с данной статьей:
1. Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающимся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения.
|
|
|
2. Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности. Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным.
3. Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются гражданам Республики Казахстан, единственное жилище которых являлось предметом ипотеки по ипотечным жилищным займам и приобретено местным исполнительным органом в соответствии с законодательством Республики Казахстан о жилищных отношениях.
В соответствии со статьей 71 главы 10 «Учет граждан, которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда»:
1. Учет граждан, которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда, осуществляется по месту жительства в местном исполнительном органе района (города областного значения), города республиканского значения, столицы.
На учет ставятся граждане, перечисленные в статье 67 настоящего Закона.
2. Перечень и форма документов, необходимых для учета, утверждаются Правительством Республики Казахстан. Требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных документов запрещается.
3. Заявления граждан о постановке их и членов их семей на учет нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда рассматриваются в течение месяца по месту жительства соответствующим местным исполнительным органом.
О принятом решении заявители извещаются в письменном виде до истечения указанного срока.
В жилищном праве Республики Казахстан дается определение найма жилища из государственного фонда жилого имущества.
Регулированием найма жилищ из государственного жилого фонда занимается глава 11 «Права и обязанности нанимателей жилищ из государственного жилищного фонда».
Так в статье 80 данной главы рассматривается понятие договора найма жилища из государственного жилищного фонда:
1. Договор найма жилища из государственного жилищного фонда заключается между местным исполнительным органом или администрацией государственного предприятия (наймодателем) и гражданином (нанимателем) в письменной форме на основании решения о предоставлении жилища. Такие договоры не подлежат
государственной регистрации.
2. Типовой договор найма жилища из государственного жилищного фонда, правила пользования жилищем, содержания жилища и придомовой территории утверждаются Правительством Республики Казахстан.
3. К отношениям, вытекающим из договора найма жилища из государственного жилищного фонда, в соответствующих случаях применяются также нормы гражданского законодательства.
Главы 14, 15, 16 регулируют порядки прекращение права пользования и выселение из жилищ государственного жилищного фонда, пользования служебными жилищами и жилыми помещениями в общежитиях государственного жилищного фонда.
Так статья 109 «Служебные жилища» дает определение жилищу относимому к служебному.
Далее следуют статьи определяющие права граждан на получение в наем служебного жилища, порядок и сроки предоставления его в наем, а также порядок расторжения данного договора.
Также данный закон регулирует порядок постановки граждан в очередь на получение жилья из негосударственного жилого фонда, а также гарантирует сохранение очередности.
Таким образом, Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» является основным законодательных актом регулирующим жилищные правоотношения в Республике Казахстан.
Следующим законодательным актом в области регулирования жилищных правоотношений является Гражданский кодекс Республики Казахстан.
Гражданский кодекс Республики Казахстан в основном направлен на регулирование всякого рода имущественных споров, в том числе и жилищных.
В рамках ГК РК приводиться понятие права на неприкосновенность жилища граждан Республики Казахстан.[16]
Так статься 146 ГК РК «Право на неприкосновенность жилища» гласит «Гражданин имеет право на неприкосновенность жилища, то есть право пресекать любые попытки вторжения в жилище помимо его воли, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами».[17]
Статья 194 ГК РК «Право собственности и иные вещные права на жилище» гласит: «Особенности осуществления права собственности и иных вещных прав на жилище регулируются жилищным законодательством». Таким образом Гражданский кодекс РК напрямую связан с Законом РК «О Жилищных отношениях» пришедшим на смену «Жилищному кодексу» СССР.
Гражданский кодекс дает разъяснение понятию общей совместной собственности. Так в соответствии со статьей 219, общая совместная собственность существует в виде:
1) общей собственности супругов;
2) общей собственности крестьянского (фермерского) хозяйства;
3) общей собственности на приватизированное жилище.
Законодательными актами могут быть предусмотрены и другие виды общей совместной собственности.
Общая совместная собственность устанавливается и существует, если договором между ее участниками не предусмотрено иное.
Следует отметить, что к понятию общей совместной собственности относиться также и жилые и нежилые помещения.
Также в Гражданском кодексе Республики Казахстан, в статье 227 рассматриваются вопросы общей собственности на приватизированное жилище, «выкупленное или приобретенное безвозмездно нанимателем в соответствии с законодательством о приватизации жилище в домах государственного жилого фонда, переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних и временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними».
Особенности права совместной собственности на приватизированное жилище определяются законодательными актами о жилищных отношениях.
Статья 235, главы 13 Гражданского кодекса РК определяет основания приобретения права собственности:
1. Право собственности на новую вещь принадлежит лицу, изготовившему или создавшему ее, если иное не предусмотрено договором или законодательством.
Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается в соответствии со статьей 123 настоящего Кодекса.
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица (статья 46 настоящего Кодекса).
Отчуждение имущества от собственника другому лицу помимо воли собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям.
4. Члены потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество.
Таким образом, как уже было замечено Гражданский кодекс РК в основном регулирует вопросы приобретения прав собственности, в том числе и на недвижимое имущество в виде жилья.[18]
|
|
|
