 |
Кадастровая оценка: основные термины и понятия
|
|
|
|
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ
ФГБОУ ВО «БАЙКАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
КОЛЛЕДЖ БАЙКАЛЬСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
КУРСОВАЯ РАБОТА
ПМ.02 Осуществление кадастровых отношений
МДК. 02.01 Кадастры и кадастровая оценка земель
Тема Кадастровая оценка земель населенных пунктов на примере
кадастрового квартала 38:36:000026 г. Иркутск
Иркутская область
Выполнил: студент группы ЗИО-15-2 Карпуков Денис Анатольевич
Проверил: преподаватель
Диденко Л.В.
Иркутск, 2017
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ. 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ. 4
1.1 Кадастровая оценка: основные термины и понятия. 4
1.2 Этапы проведения кадастровой оценки городских земель. 9
2 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ КАДАСТРОВОГО КВАРТАЛА.. 15
2.1 История развития и описание объекта оценки. 15
2.2 Кадастровая оценка земель кадастрового квартала. 18
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 26
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 28
ВВЕДЕНИЕ
Кадастровая оценка земель нацелена на отражение качественного состояния земли как фактора производства и экономического ресурса. Кадастровая оценка служит информационным источником для государственного контроля использования и охраны земель. Также ведение государственного кадастра недвижимости выступает правовой основой обеспечения учета плательщиков земельного налога, определения размеров платы за землю и основой получения объективных сведений при экономической оценке земель.
Государственный кадастр представляет собой систему государственного учета земельных участков. Развитие кадастра недвижимости в России позволит проводить более комплексный учет земель страны и ее регионов, планировать развитие земельных ресурсов и представлять точную и актуальную информацию в налоговые органы.
|
|
|
Цель исследования – проведение оценки земель кадастрового квартала г. Иркутска.
Задачи курсовой работы включают изучение таких вопросов как:
- кадастровая оценка: основные термины и понятия кадастровой оценки;
- этапы проведения кадастровой оценки городских земель
- особенности оценки земель разных категорий назначения;
- проведение кадастровой оценки земель кадастрового района.
Объект курсовой работы – кадастровый квартал 38:36:000026.
Предмет курсовой работы – кадастровая оценка городских земель.
Курсовая работа выполнена на основании таких научных работ по теме кадастровой оценки земель таких авторов как Д.А. Горуля, А.С.
Сухарева, М.М. Демидова, В.М. Чабин, Е.Ю. Демина, Г.А. Повалихин, Л.А. Каталина, В.А. Кочетова, Т.М. Новикова, А.В. Дементьева, Ф.А. Олейников, Н.В. Вашукевич, Д.В. Чернышова. Полученные результаты могут быть использованы для уточнения данных кадастрового учета по рассматриваемому кварталу.
Данная курсовая работа имеет: введение, две главы, заключение и список литературы.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
Кадастровая оценка: основные термины и понятия
Кадастровая оценка городской земли заключается в совокупности административных и технических действий по подсчету кадастровой стоимости участков земли, относящийся к административно-территориальному образованию, в определенных оценочных границах по положению на определенный временной промежуток. Оценка проводится, основываясь на применении комплексного доходного, затратного и сравнительного подходов, с учетом данных о сделках на рынках земли и недвижимости, размерах арендных плат и показателей доходности земельных участков. При оценке рассматриваются и анализируются рентообразующие факторы, включающие качество и расположение земельных участков, проведенные на них работы по улучшению, уровень инженерно-транспортного и социального благоустройства местности и так далее. [9]
|
|
|
Рыночная информационная база кадастровой оценкигородских земель представляет собой сборник массовой информации о продажах земли под индивидуальное жилищное строительство, коллективное садоводство и приусадебные хозяйства; также сюда входят данные о продаже и аренде квартир, гаражей, и другой коммерческой недвижимости.
Нормативная информация– это данные, представленные в земельном, градостроительном и других кадастрах, нормы затрат на строительство и создание инженерных сетей, а также систему коэффициентов; к их источниками относятся органы исполнительной власти, земельные комитеты, БТИ, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, Государственный фонд имущества, оценочные и риелторские компании и прочие организации. [10, c. 28]
Объекткадастровой оценки земель городских и сельских поселений – земли в пределах городской или поселковой черты.
Под оценкой подразумевается объективно обоснованное мнение оценщика о стоимости, а также сам процесс определения стоимости объекта. Для проведения оценки применяются единые профессиональные стандарты оценки (ЕПСО) – это свод требований к профессии эксперта-оценщика, включающий этические правила поведения, требования к оценке, регламент технологии оценки, а также нормы подготовки и проверки отчетов о результатах оценки. [2]
Оценочная деятельность представляет собой область предпринимательства, направленного на оценку природных ресурсов, инвестиционных проектов, основных фондов, финансовых активов, бизнеса, интеллектуальной собственности, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли.
Предметом оценочной деятельности выступает установление различных видов стоимости оцениваемого объекта – рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других.
Субъектами оценочной деятельности становятся оценщики, проводящие оценку объектов, а также заказчики – юридические лица, граждане или государство, представленное уполномоченными органами.
Оценочная деятельность, помимо предпринимательства, относится и к области экономических наук, поскольку ее проведение и развитие методов предполагает использование ряда научных методов – прикладного экономического анализа, проводимого на основании анализа бухгалтерской отчетности, результатов хозяйственной деятельности, финансового анализа и менеджмента.
|
|
|
Проведение оценки необходимо в обороте органов государственной власти в целях налогообложения, физическим и юридическим лицам в гражданском обороте.
Согласно действующим стандартам ФСО, в области оценки недвижимости используются следующие виды стоимости объекта:
1) рыночная стоимость;
2) инвестиционная стоимость;
3) ликвидационная стоимость;
4) кадастровая стоимость. [7, c. 78]
Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.[8, c. 422]
Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.
|
|
|
Рыночная стоимость определяется в таких случаях как:
- изъятие недвижимости для государственных нужд;
- определение стоимости объекта залога при ипотеке;
- определение стоимости неденежных вкладов недвижимостью в уставный капитал;
- определение стоимости недвижимого имущества должника в ходе процедур банкротства;
- определение стоимости безвозмездно полученного недвижимого имущества. [12, c. 113]
Определение инвестиционной стоимости объекта недвижимости проводится в инвестиционных целях. При этом учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Ликвидационная стоимость недвижимости определяется как расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть продан за срок, меньший типичного срока выставления для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению недвижимого имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки и используется для целей налогообложения.
Оценочная зона– это часть земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, близких по функциональному использованию и схожих по значению с кадастровой стоимостью типичных земельных участков. Оценочные микрозоны со значениями, мало отличными от кадастровой стоимости земли, включаются в общие оценочные зоны. Но даже в таком случае одна из оценочных зон может учитываться в виде нескольких локальных участков по всей площади города.
Выделяются следующие принципы объединения отдельных микрозон в оценочные зоны:
- схожесть размеров показателей кадастровой стоимости земельных участков;
- территориальная близость микрозон;
- общая инженерная инфраструктура, однородное положительное или отрицательное воздействие крупных инженерных сооружений или объектов, находящихся на границе с микрозонами.
Численное выражение оценочных зон находится в зависимости от разброса оценочных стоимостей земельных участков микрозон. На практике оценки кадастровой стоимости земельных участков в городах со стабильным рынком недвижимости и количество выделяемых оценочных зон имеет сильную зависимость от численности жителей города.
В ходе расчета индексов кадастровой стоимости земли для всех городских зон следует учитывать воздействие определенных групп факторов. К примеру, для жилой и общественно-деловой зон наиболее значимыми являются следующие группы факторов:
|
|
|
- доступность для населения транспорта к центру города, объектам бытового обслуживания и культуры общегородского значения;
- наличие централизованного инженерного оборудования и степень благоустройства территории;
- степень проработки культурно-бытового обслуживания населения;
- историческая, эстетическая и ландшафтная ценность территории и застройки;
- факторы окружающей среды и санитарные условия;
- инженерно-геологические особенности, влияющие на строительство;
- рекреационный ресурс территории;
- престижность земель и сообразность места и качества застройки.
Производственная зона и зона инженерной и транспортной инфраструктур выдвигают большие требования к следующим факторам:
- степень развития и доступности производственной инфраструктуры, транспортных путей, удаленность от важнейших транспортных магистралей;
- обеспеченность трудовыми ресурсами и расстояние до жилых массивов;
- градостроительные факторы и запреты, основанные на зонировании, разрешенном производстве на земельных участках и подобные.
Процесс учета этих факторов проводится с применением коэффициентов, величина которых вычисляется через статистический и причинно-следственный анализ рыночной информации, существующих нормативов по градостроительству, мнений и экспертных оценок экспертов строительной отрасли.
В завершении процесса проводится сравнительный и логический анализ полученных результатов. Логический анализ подразумевает, что кадастровая стоимость земли, в большинстве случаев, должна становиться меньше от центра к более отдаленным районам города. Если такая тенденция не прослеживается, выявляются причины сложившегося положения на рынке.
Потребительская стоимость – отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Восстановительная стоимость – определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения – определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. [8, c. 124-425]
|
|
|
