 |
Этапы проведения кадастровой оценки городских земель
|
|
|
|
Кадастровая оценка городских земель имеет массовый характер и одновременно проводится во всем городе. Такая оценка, как правило имеет, следующие стадии:
1 стадия – комплекс подготовительных работ, подбор и анализ изначальной рыночной и нормативной информации;
2 стадия– функциональное зонирование территории города;
3 стадия– вычисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;
4 стадия – разделение города на зоны по ценовому признаку;
5 стадия– представление результата кадастровой оценки городских земель в цифровой и графической форме. [5, c. 317]
После проведения кадастровой оценки становит возможным исчисление кадастровой стоимости земли оценочной зоны,то есть рыночной стоимости единицы площади характерного для данной зоны земельного участка, вычисленной в соответствии с текущими рыночными ценами на аналогичные участки земли.
Согласно методологии расчета, итоговые показатели кадастровой стоимости не должны быть выше уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки такого же целевого использования, указанных органами власти субъекта РФ по оценочно-территориальным зонам, муниципальным образованиям.
Выделяются следующие этапы проведения кадастровой оценки земель города (поселка): [3, c. 36-37]
Этап I. Комплекс подготовительных работ, подбор и анализ изначальной рыночной и нормативной информации:
- подбор обобщенных сведений о городе, климате, экологии, гидрографии и инженерно-геологических показателях территории;
- определение городской черты согласно генеральному плану развития города;
- классифицирование земель по правовому режиму и землепользователям города;
|
|
|
- классифицирование земель по функциональному использованию;
- классифицирование земель по типам объектов недвижимости, факторам градостроительной ценности и видам текущего использования с распределением по оценочным микрозонам;
- оценивание текущего использования и составление прогноза, предусматривающего самые эффективные пути развития земель определенных оценочных зон с распределением их границ и площадей;
- указание типичных земельных участков, находящихся в оценочных зонах;
- сбор, организация и проверка достоверности данных рынка о земельных участках по разным оценочным зонам.
Этап II.Функциональное зонирование территории города, то есть разделение территории городов, поселков и сельских населенных пунктов на отдельные зоны по признаку функционального использования земли. Согласно Градостроительному кодексу РФ, утвержденному Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:
- жилая зона –застройка многоэтажными или малоэтажными домами, частными жилыми домами с прилежащими земельными участками;
- общественно-деловая зона– здесь размещаются объекты, относящиеся к здравоохранению, торговле, культуре, общественному питанию, бытовому обслуживанию, коммерческой деятельности, а также административные, образовательные и научно-исследовательские учреждения, офисы и здания деловой, финансовой и общественной активности;
- производственная зона,состоящая из земель, отведенных под предприятия промышленности, энергетики, базами, складами, объектами коммунального хозяйства, а также из земель, принадлежащих другим землепользователей производственной сферы;
- зона инженерной и транспортной инфраструктуры,на которой находятся строения и коммуникации, относящиеся к железнодорожному, автомобильному, речному, морскому, воздушному и трубопроводному транспорту, а также связи;
|
|
|
- сельскохозяйственная зона, включающая пашни, сады, виноградники, огородами, сенокосы, пастбища, а также сельскохозяйственные здания и сооружения;
- рекреационная зона,занятая лесными массивами, расположенными на территории города, парками, пляжами и иными местами отдыха людей;
- прочие зоны,включающие в себя другие виды и категории используемых земель, не указанные в вышеуказанных зонах, например, зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и другие.
Территории описанных выше функциональных зон в зависимости от их применения и расположения на них объектов недвижимости могут подразделяться на отдельные оценочные микрозоны.
К примеру, на территориях жилой застройки, занимающих, как правило, большую часть поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли с застройкой однотипными жилыми домами:
- малоэтажная жилая застройка с приусадебными земельными участками;
- малоэтажная жилая застройка без приусадебных земельных участков;
- многоэтажная секционная застройка 3-5 этажей;
- многоэтажная секционная застройка 6-9 этажей;
- многоэтажная секционная застройка 10-12 этажей и так далее.
Участки земли с застройкой малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами разделяют на несколько видов объектов недвижимости: земельные участки с жилыми панельными, кирпичными, рублеными, щитовыми, и другими жилыми зданиями.
Земельные участки с многоэтажными жилыми домами подразделяют на оценочные микрозоны, исходя из вида объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, кирпичными, панельными, элитными домами новой застройки и прочими.
Границами оценочных зон могут служить:
- естественные рубежи, то есть четко выраженные элементы рельефа реки, озера, овраги, обрывы и тому подобные;
- границы крупных инженерных сооружений – железная дорога, трубопровод, эстакада, насыпь, мости и так далее;
- улицы, площади, проезды;
- границы (ограждения) предприятий и объектов производственного или специального назначения;
- границы сельскохозяйственных, лесных и других угодий.
Исходя из общей площади, площади застройки, уровня инженерного обустройства и местоположения среди границ кварталов, автомагистралей и улиц, территориям оценочных зон присваиваются параметры, характерные для типичных земельных участков.
|
|
|
Этап III. Кадастровая стоимость земель в любой оценочной зоне вычисляется как усредненная величина конкретного вида использования или как максимальное значение из подходящих видов использования. Наиболее распространенными по применению методами обработки базовой рыночной информации считаются статистический метод группировок и регрессионный корреляционный анализ.
Цены на рынке при расчете на единицу площади земли, относящейся к типичным земельным участкам, устанавливаются:
- по незастроенным земельным участка, исходя из данных статистического анализа, с учетом рыночных цен и средств, необходимых для на освоения земли;
- по земельным участкам с осуществленной застройкой, с использованием метода изъятия затрат на создание или замену инфраструктуры.
В зависимости от положения на рынке недвижимости в целях оценки используются и другие методы массовой оценки недвижимости. В условиях, когда оценочная стоимость земельных участков в рамках одной оценочной зоны при различном использовании значительно различается, то выделяются более дифференцированные оценочные микрозоны.
Этап IV. З онирование территории города по ценовому критерию, при котором исчисленные стоимостные значения земель наносятся на кадастровый план для проведения ценового зонирования территорий населенного пункта, а именно установления кадастровой стоимости дифференцированных оценочных зон на базе полученных данных.
Сравнительный анализ раскрывает зависимость между кадастровой стоимостью земельных участков во всех оценочных зонах города и ценами на рынке продаж земель и недвижимости.
Этап V.Оформление результатов кадастровой оценки, при котором результаты осуществленной кадастровой оценки отображаются в отчете и передаются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления производят публикацию результатов кадастровой оценки стоимости земель в ценовых зонах в общественно доступной печати с рекомендациями по использованию этой информации в дальнейшем. По окончании обсуждения представленных итогов кадастровой оценки происходит их утверждение и внесение в Государственном земельном кадастре. Значения кадастровой стоимости земельного участка, закрепленные в Государственном земельном кадастре, не подлежат изменению на протяжении года.
|
|
|
