 |
Кадастровая оценка земель кадастрового квартала
|
|
|
|
Деление земель кадастрового квартала по видам разрешенного использования представлено на рис. 2.
Рис. 2. Функциональное зонирование территории кадастрового квартала
1 – Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки;
2 – Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки;
4 – Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений;
3 – Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;
5 – Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
7 – Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;
9 – Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;
16 – Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные. В соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. №39, кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов видов разрешенного использования земель, указанных в пункте 16 не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.
|
|
|
Площади всех участков кадастрового квартала приведены в таблице 1.
Таблица 1
Баланс земель по видам разрешенного использования земель
| Номер планировочного участка | Площадь участка, м2 | По видам участков |
| 2а | ||
| 2б | ||
| 62821,9 | 62821,9 | |
| Всего |
Баланс земель кадастрового квартала по видам разрешенного использования отображен на рис. 3.
Рис. 3. Баланс земель кадастрового квартала по видам разрешенного использования
Далее рассчитаем сумму коэффициентов по каждому планировочному участку ΣК и поправочные коэффициенты Кп, учитывая при этом, что факторы отрицательного воздействия 5 и 6 групп возьмем со знаком «минус» (табл. 2).
Таблица 2
Коэффициенты относительной ценности территории
| Факторы воздействия на территорию | Номер планировочного участка | ||||||||
| 2а | 2б | ||||||||
| 1. Доступность объектов: | 0.40 | 0.40 | 0.40 | – | – | – | – | – | – |
| 1.1 Образования и воспитания | |||||||||
| 1.2 Культуры и искусства | 0.05 | 0.05 | – | – | – | – | – | – | – |
| 1.3 Бытового обслуживания | 0.14 | 0.14 | 0.14 | – | – | 0.14 | 0.14 | 0.14 | 0.14 |
| 1.4 Торговли | 0.055 | 0.055 | 0.055 | 0.055 | 0.055 | 0.055 | 0.055 | 0.055 | 0.055 |
| 1.5 Здравоохранения | 0.07 | 0.07 | 0.07 | – | – | 0.07 | 0.07 | – | – |
| 1.6 Спорта | 0.03 | 0.03 | 0.03 | – | – | – | – | – | – |
| 2. Обеспеченность: | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | – | – |
| 2.1 Водопровод | |||||||||
| 2.2 Водоотведение | 0.06 | – | – | – | – | 0.06 | 0.06 | – | – |
| 2.3 Теплоснабжение | 0.10 | – | – | – | – | 0.10 | 0.10 | – | – |
Продолжение таблицы 2
| 2.4 Электроснабжение | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 |
| 2.5 Газоснабжение | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | – | – | – | – |
| 2.6 Твердое покрытие улиц, проездов | 0.10 | 0.10 | – | – | – | 0.10 | 0.10 | 0.10 | 0.10 |
| 3. Наличие: | 0.10 | 0.10 | – | – | – | – | – | – | – |
| 3.1 Детских, дошкольных учреждений | |||||||||
| 3.2 Школ | 0.02 | 0.02 | – | – | – | – | – | 0.02 | 0.02 |
| 3.3 Объектов торговли, питания | 0.03 | 0.03 | 0.03 | 0.03 | 0.03 | 0.03 | 0.03 | 0.03 | 0.03 |
| 3.4 Прочих (культуры, искусства, спорта и т.п.) | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| 4. Наличие: | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| 4.1 Зон охраны памятников | |||||||||
| 4.2 Зон регулирования застройки | 0.40 | 0.40 | 0.40 | 0.40 | 0.40 | 0.40 | 0.40 | – | – |
| 4.3 Ценных эстетических, ландшафтных факторов | – | – | – | – | – | – | – | 0.40 | 0.40 |
| 4.4 Ценных природных факторов | 0.40 | 0.40 | 0.40 | 0.40 | 0.40 | – | – | 0.40 | 0.40 |
| 5. Состояние окружающей среды: | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| 5.1 Загрязнение воздушного бассейна | |||||||||
| 5.2 Загрязнение территории | – | – | – | – | – | – | – | -0.20 | -0.20 |
| 5.3 Загрязнение воды | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| 5.4 Нарушение уровня шума | -0.20 | -0.20 | -0.20 | -0.20 | -0.20 | – | – | – | – |
| 5.5Прочие отрицательные воздействия | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| 6. Инженерно-геологические условия: 6.1 Просадочные грунты | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| 6.2 Территории с высокой сейсмичностью | -0.20 | -0.20 | -0.20 | -0.20 | -0.20 | -0.20 | -0.20 | -0.20 | -0.20 |
| 7. Наличие | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| 7.1 Природно-заповедных территорий | |||||||||
| 7.2 Рекреационно-природных терр-й | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Сумма коэффициентов ΣК | 1,705 | 1,545 | 1,275 | 0,635 | 0,635 | 0,855 | 0,855 | 0,795 | 0,795 |
| Поправочный коэффициент Кп=1+ΣК | 2,705 | 2,545 | 2,275 | 1,635 | 1,635 | 1,855 | 1,855 | 1,795 | 1,795 |
Перейдем к определению оценочных зон, состоящих из планировочных участков (табл. 3, рис. 4), поправочные коэффициенты которых не отличаются более чем на 0,1, и их площади (сумма площадей всех участков, которые входят в оценочную зону). Определяем средневзвешенный коэффициент дифференциации к ставке земельного налога по формуле:
|
|
|
Кср = Σ(Кп*Sу)/Sз, (1)
где Кп – поправочный коэффициент планировочного участка;
Sу – площадь участка;
Sз – площадь оценочной зоны.
Таблица 3
Определение средневзвешенного коэффициента дифференциации к ставке земельного налога
| Поправочный коэффициент планировочного участка, Кп | Номер планировочного участка | Площадь участка Sy, м2 | Номер оценочной зоны | Площадь оценочной зоны S3, м2 | Средневзвешен-ный коэффициент, Кср |
| 2,705 | 2,705 | ||||
| 2,545 | 2а | 2,545 | |||
| 2,275 | 2б | 2,275 | |||
| 1,855 | 1,825 | ||||
| 1,855 | |||||
| 1,795 | |||||
| 1,795 | |||||
| 1,635 | 1,635 | ||||
| 1,635 |
|
|
|
Рис. 4. Ценовое зонирование кадастрового квартала
Зона 1 – 685682 м2;
Зона 2 – 142822 м2;
Зона 3 – 304747 м2;
Зона 4 – 2817512 м2;
Зона 5 – 876149 м2.
Определим кадастровую стоимость земель квартала в таблице 4.
Определение кадастровой стоимость земли планировочных участков, оценочных зон и кадастрового квартала в целом, проводится по формулам:
Ску = Ск.уд*Sу; (2)
где Ску – кадастровая стоимость участка;
Ск.уд. – удельный показатель кадастровой стоимости;
Sу – площадь участка.
Скз = ΣСку; (3)
где Ск.з. – кадастровая стоимость оценочной зоны;
Скк = ΣСкз; (4)
где Ск.к. – кадастровая стоимость земель квартала.
Следовательно, величина земельного налога по данным таблицы 4 составит:
Нз = Скк*1,5/100, (5)
Нз = 10653447,50*1,5/100 = 159801,71 тыс. руб.
Расчетная величина годового налога на землю по УПКС составляет 173 318,76 руб.
Таблица 4
Определение кадастровой стоимости земли
| Номер планиро-вочного участка | Площадь участка Sу, м2 | Удельный показатель кадастровой стоимости Ск.уд, руб/м2 | Кадастровая стоимость участка Ску, тыс. руб. | Номер оценочной зоны | Кадастровая стоимость оценочной зоны Скз, тыс. руб. | Кадастровая стоимость земли квартала Скк, тыс. руб. |
| 6454,63 | 4425823,61 | 4425823,6 | 10653447,50 | |||
| 2а | 1354,82 | 193498,10 | 193498,1 | |||
| 2б | 1354,82 | 412877,33 | 412877,33 | |||
| 6515,21 | 2311251,20 | 3516648,5 | ||||
| 4882,84 | 306749,77 | |||||
| 1760,09 | 896757,05 | |||||
| 1,00 | 1890,45 | |||||
| 4504,53 | 1930465,88 | |||||
| 389,05 | 174134,11 |
Далее определим коэффициент дифференциации для оценочных зон в таблице 5, по формуле:
Кд = Кср*ΣSз/Σ(Кср*Sз); (6)
где Кд – коэффициент дифференциации;
Кср – средневзвешенный коэффициент дифференциации;
ΣSз – площадь оценочной зоны;
Кср×Sз – расчетная величина.
Дифференцированную ставку налога и сумму налога по оценочным зонам (табл. 6) расчитаем по формулам:
|
|
|
СНд = Цнз*Кд; (7)
где СНд – дифференциальная ставка налога;
Цнз – нормативная цена земли, для Иркутска – 1,5;
Кд – коэффициент дифференциации.
Нз = СНд*Sз; (8)
где Нз – сумма налога с оценочной зоны;
СНд – дифференциальная ставка налога;
Sз – площадь оценочной зоны.
Таблица 5
Определение коэффициента дифференциации
| Номер оценочной зоны | Площадь оценочной зоны Sз, м2 | Средневзвешенный коэффициентКср | Расчетная величинаКср×Sз | Коэффициент дифференциации Кд |
| 2,705 | 1854769,81 | 1,37 | ||
| 2,545 | 363481,99 | 1,295 | ||
| 2,275 | 693299,425 | 1.158 | ||
| 1,825 | 5141959,4 | 0,929 | ||
| 1,635 | 1432503,62 | 0,832 | ||
| Сумма | ΣSз = 4826912 | - | Σ(Кср×Sз) = 9486014,24 | - |
Таблица 6
Определение коэффициента дифференцированной ставки налога и нормативной цены земли по оценочным зонам
| Номер оценочной зоны | Коэффициент дифференциации | Дифференцированная ставка налога СНд, тыс. руб. | Площадь оценочной зоны S3, м2 | Сумма налога с оценочной зоны Н3, тыс. руб. |
| 1,37 | 2,055 | 1409076,51 | ||
| 1,295 | 1,9425 | 277431,735 | ||
| 1,158 | 1,737 | 529345,539 | ||
| 0,929 | 1,3935 | 3926202,972 | ||
| 0,832 | 1,248 | 1093433,952 | ||
| Сумма | - | - | - | 7235490,708 |
По результатам проведенных расчетов величина налога на землю по кадастровому кварталу составляет 7235490,708 тыс. руб. за год, что меньше в сравнении с суммой налога, определенного на основании УПКС. Следовательно, для налогоплательщиков выгоднее использовать налог с оценочной зоны.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Кадастровая оценка городской земли заключается в совокупности административных и технических действий по подсчету кадастровой стоимости участков земли, относящийся к административно-территориальному образованию, в определенных оценочных границах по положению на определенный временной промежуток.
Объекткадастровой оценки земель городских и сельских поселений – земли в пределах городской или поселковой черты. Под оценкой подразумевается объективно обоснованное мнение оценщика о стоимости, а также сам процесс определения стоимости объекта. Предметом оценочной деятельности выступает установление различных видов стоимости оцениваемого объекта – рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других. Субъектами оценочной деятельности становятся оценщики, проводящие оценку объектов, а также заказчики – юридические лица, граждане или государство, представленное уполномоченными органами.
Проведение оценки необходимо в обороте органов государственной власти в целях налогообложения, физическим и юридическим лицам в гражданском обороте. Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.
|
|
|
После проведения кадастровой оценки становит возможным исчисление кадастровой стоимости земли оценочной зоны,то есть рыночной стоимости единицы площади характерного для данной зоны земельного участка, вычисленной в соответствии с текущими рыночными ценами на аналогичные участки земли.
Согласно методологии расчета, итоговые показатели кадастровой стоимости не должны быть выше уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки такого же целевого использования, указанных органами власти субъекта РФ по оценочно-территориальным зонам, муниципальным образованиям.
Кадастровый квартал 38:36:000026 г. Иркутска находится в районе Поселка 2 в Свердловском округе города Иркутска.
Кадастровая стоимость земли квартала составляет 10 653 447,50 тыс. руб. Расчетная величина годового налога на землю по УПКС составляет 159801,71 тыс. руб.
По результатам проведенных расчетов величина налога на землю по кадастровому кварталу составляет 7235490,708 тыс. руб. за год, что меньше в сравнении с суммой налога, определенного на основании УПКС. Следовательно, для налогоплательщиков выгоднее использовать налог с оценочной зоны.
|
|
|
