 |
Определение суммы затрат на строительство объекта оценки
|
|
|
|
Расчет суммы затрат на строительство объекта оценки выполняется методом удельной стоимости с использованием Сборников Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) зданий и сооружений (издание официальное, Госстрой СССР).
Укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость в ценах 1969 года 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1м2 фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части сборника.
В стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, и также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций, надбавок за подвижной характер работ и др.
Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:
1. Выбор объекта-аналога.
По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект экспертизы. При этом к основным характеристикам относят:
|
|
|
· назначение здания;
· общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;
· характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
· расчетный объем.
2. Определение стоимости строительства удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С69таб) непосредственно по таблице УПВС.
3. Корректировка стоимости строительства удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы.
Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:
(4), где
где ki - поправочные коэффициенты на следующие факторы:
· месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);
· отличия по типам основных несущих конструкций;
· расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).
4. Определение стоимости строительства объекта оценки в ценах 1969 г.
ПВС69 = С69 ´V (5), где
V - расчетный объем здания (или общая площадь);
С69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.
5. Определение стоимости строительства объекта оценки на дату оценки.
ССтекущая = СС 69 х И84 / 69 х Итекущий / 84 х (1 + Сндс) х НПР (6), где
ССтекущая - стоимости строительства на дату оценки;
СС69 - стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;
И 84 / 69 - индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года;
И текущий / 84 - индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки;
Сндс -ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен в Итекущий / 84);
НПР - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.
| № п/п | Элементы анализа | Административное здание |
| Характеристика конструктивных элементов здания* | фундаменты: бутобетонные ленточные стены: кирпичные перекрытия: железобетонные кровля: из асбофанеры по деревянным стропилам полы: паркетные | |
| Обоснование ПВС1м369 | УПВС № 28 табл. 85 а | |
| Значение ПВС1м369 (С69таб) объекта-аналога (руб) | 19,1 | |
| Корректировка ПВС1м369 (С69таб) при отличии объекта-аналога от объекта оценки (коэф.) | ||
| 4.1 | на строительный объем | - |
| 4.2 | на этажность | - |
| Значение ПВС1м369 (С69) с учетом поправок (руб.) (3х4.1х4.2) | 19,1 | |
| Объем здания (м3 )** | ||
| И 84 / 69*** | 1,076 | |
| И текущий / 84 **** | 38,754 | |
| Коэффициент учитывающий Сндс | 1,2 | |
| Норма прибыли инвестора НПР | 1,3 | |
| ПВСтекущая (руб.) (5х6х7х8х9х10) | 6 658 522 | |
| ПВСтекущая ($)***** | 211 166 |
*Основание: технический паспорт БТИ (копии прилагаются, Приложение №2), результаты визуального осмотра.
|
|
|
**Основание: технический паспорт БТИ.
***Основание: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 № 94
**** Сборник коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ для Москвы. Часть 1 и 2. Выпуск 12/2001-84.
*****По курсу ЦБ РФ на дату оценки 31,5321 руб./$.
|
|
|
