Определение суммы затрат на строительство объекта оценки
Расчет суммы затрат на строительство объекта оценки выполняется методом удельной стоимости с использованием Сборников Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) зданий и сооружений (издание официальное, Госстрой СССР). Укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость в ценах 1969 года 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1м2 фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части сборника. В стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, и также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций, надбавок за подвижной характер работ и др. Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке: 1. Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект экспертизы. При этом к основным характеристикам относят:
· назначение здания; · общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.; · характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования; · расчетный объем. 2. Определение стоимости строительства удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С69таб) непосредственно по таблице УПВС. 3. Корректировка стоимости строительства удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы. Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника: (4), где
где ki - поправочные коэффициенты на следующие факторы: · месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район); · отличия по типам основных несущих конструкций; · расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.). 4. Определение стоимости строительства объекта оценки в ценах 1969 г.
ПВС69 = С69 ´V (5), где V - расчетный объем здания (или общая площадь); С69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок. 5. Определение стоимости строительства объекта оценки на дату оценки. ССтекущая = СС 69 х И84 / 69 х Итекущий / 84 х (1 + Сндс) х НПР (6), где ССтекущая - стоимости строительства на дату оценки; СС69 - стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года; И 84 / 69 - индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года; И текущий / 84 - индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки; Сндс -ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен в Итекущий / 84); НПР - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.
*Основание: технический паспорт БТИ (копии прилагаются, Приложение №2), результаты визуального осмотра.
**Основание: технический паспорт БТИ. ***Основание: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 № 94 **** Сборник коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ для Москвы. Часть 1 и 2. Выпуск 12/2001-84. *****По курсу ЦБ РФ на дату оценки 31,5321 руб./$.
Воспользуйтесь поиском по сайту: ©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...
|