Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Определение суммы затрат на строительство объекта оценки




Расчет суммы затрат на строительство объекта оценки выполняется методом удельной стоимости с использованием Сборников Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) зданий и сооружений (издание официальное, Госстрой СССР).

Укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость в ценах 1969 года 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1м2 фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части сборника.

В стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, и также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций, надбавок за подвижной характер работ и др.

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1. Выбор объекта-аналога.

По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект экспертизы. При этом к основным характеристикам относят:

· назначение здания;

· общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

· характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

· расчетный объем.

2. Определение стоимости строительства удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С69таб) непосредственно по таблице УПВС.

3. Корректировка стоимости строительства удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

(4), где

 

где ki - поправочные коэффициенты на следующие факторы:

· месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

· отличия по типам основных несущих конструкций;

· расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4. Определение стоимости строительства объекта оценки в ценах 1969 г.

 

ПВС69 = С69 ´V (5), где

V - расчетный объем здания (или общая площадь);

С69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5. Определение стоимости строительства объекта оценки на дату оценки.

ССтекущая = СС 69 х И84 / 69 х Итекущий / 84 х (1 + Сндс) х НПР (6), где

ССтекущая - стоимости строительства на дату оценки;

СС69 - стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И 84 / 69 - индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года;

И текущий / 84 - индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки;

Сндс -ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен в Итекущий / 84);

НПР - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.

№ п/п Элементы анализа Административное здание
  Характеристика конструктивных элементов здания* фундаменты: бутобетонные ленточные стены: кирпичные перекрытия: железобетонные кровля: из асбофанеры по деревянным стропилам полы: паркетные
  Обоснование ПВС369 УПВС № 28 табл. 85 а
  Значение ПВС36969таб) объекта-аналога (руб) 19,1
  Корректировка ПВС36969таб) при отличии объекта-аналога от объекта оценки (коэф.)
4.1 на строительный объем -
4.2 на этажность -
  Значение ПВС36969) с учетом поправок (руб.) (3х4.1х4.2) 19,1
  Объем здания (м3 )**  
  И 84 / 69*** 1,076
  И текущий / 84 **** 38,754
  Коэффициент учитывающий Сндс 1,2
  Норма прибыли инвестора НПР 1,3
  ПВСтекущая (руб.) (5х6х7х8х9х10) 6 658 522
  ПВСтекущая ($)***** 211 166

*Основание: технический паспорт БТИ (копии прилагаются, Приложение №2), результаты визуального осмотра.

**Основание: технический паспорт БТИ.

***Основание: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 № 94

**** Сборник коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ для Москвы. Часть 1 и 2. Выпуск 12/2001-84.

*****По курсу ЦБ РФ на дату оценки 31,5321 руб./$.

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...