Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Данный расчет выполнен по формуле (1) в виде следующей таблицы

№ п/п	Элементы анализа	ПЕРИОДЫ РАСЧЕТА
	Затраты на капитально-восстановительные работы ($)	-36901	-36901
	Чистый операционный доход ($)	-2653	-2653
	Реверсия ($)	-	-	491 060
	Ставка дисконтирования	0,0630	0,0630	0,0630
	Дисконтный множитель*	0,9699	0,9124	0,8325
	Текущая стоимость будущих денежных потоков ($)	-38364	-36089
	Рыночная стоимость ($)	360 105

* дисконтные множители 1-го и 2-го периода рассчитаны на середину периода, так как, в отличие от арендных платежей, затраты на проведение ремонтоно-восстановительных работ осуществляются не в конце периода, а равными частями в течение всего расчетного периода

Обобщение результатов оценок рыночной стоимости объекта оценки, полученных различными подходами к оценке

Представление проблемы обобщения результатов в виде иерархии

 

Где, верхний уровень - цель - определение рыночной стоимости;

промежуточный уровень – критерии согласования:

А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Нижний уровень – набор альтернатив – результаты, полученные различными методами оценки.

 

8.2. Строим матрицу сравнения и рассчитываем значения приоритетов критериев

	А	Б	В	Г		Вес критерия
А					(1х5х7х7)1/4=3,95632	3,95632/6,286313587=0,6293547
Б	1/5				(1/5х1х5х5)1/4=1,495349	1,495349/6,286313587=0,2378738
В	1/7	1/5			(1/7х1/5х1х2)1/4=0,488923	0,488923/6,286313587=0,0777758
Г	1/7	1/5	1/2		(1/7х1/5х1/2х1)1/4=0,345721	0,345721/6,286313587=0,05499579
Сумма	6,286313587

Сравниваем результаты, полученные сравнительным (С), затратным (З), доходным (Д) методами по каждому критерию согласования

8.3.1 Возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца (А)

	Д	С	З	Вектор строки	Вес метода по критерию А
Д				(1х1х5)1/3=1,709975947	1,709975947/3,761947083=0,454545455
С				(1х1х5)1/3=1,709975947	1,709975947/3,761947083=0,454545455
З	1/5	1/5		(1/5х1/5х1)1/3=0,3419952	0,3419952/3,761947083=0,090909091
Сумма	3,761947083

 

8.3.2. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ (Б)

	Д	С	З	Вектор строки	Вес метода по критерию Б
Д				(1х2х4)1/3=2	2/3,5815045=0,558424543
С	1/2			(1/2х1х3)1/3=1,144714	1,144714/3,5815045=0,319618264
З	1/4	1/3		(1/4х1/3х1)1/3=0,43679	0,43679/3,5815045=0,121957193
Сумма	3,5815045

 

8.3.3 Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания (В)

	Д	С	З	Вектор строки	Вес метода по критерию В
Д		1/3		(1х1/3х4)1/3=1,100642416	1,100642416/3,93525764=0,279687511
С				(3х1х5)1/3=2,466212074	2,466212074/3,93525764=0,626696471
З	1/4	1/5		(1/4х1/5х1)1/3=0,36840315	0,36840315/3,93525764=0,093616018
Сумма	3,93525764

 

8.3.4 Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (Г)

	Д	С	З	Вектор строки	Вес метода по критерию Г
Д			1/3	(1х1х1/3)1/3=0,693361274	0,693361274/3,466806372=0,2
С			1/3	(1х1х1/3)1/3=0,693361274	0,693361274/3,466806372=0,2
З				(3х3х1)1/3=2,080083823	2,080083823/3,466806372=0,6
Сумма	3,466806372

 

8.4. Определяем итоговое значение весов каждого метода

	А	Б	В	Г	Итоговое значение веса для каждого метода
	0,6293547	0,237873717	0,077775793	0,05499579
Д	0,454545455	0,558424543	0,279687511	0,2	0,451656916
С	0,454545455	0,319618264	0,626696471	0,2	0,421840075
З	0,090909091	0,121957193	0,093616018	0,6	0,126503009
Сумма

8.5. Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки

№ п/п	Объект оценки	Результат оценки Доходным подходом ($)	Результат оценки Методом Сравнительным подходом ($)	Результат оценки Затратным подходом ($)	Рыночная стоимость объекта оценки ($)
0,4517	0,4218	0,1265
	Производственно-складское помещение	360 105	403 187	105 723	346 098

Итоговое значение рыночной стоимости принимается равным:

 

Триста сорок шесть тысяч девяносто восемь (346 098) долларов США, что по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки [1] составляет десять миллионов девятьсот тринадцать тысяч сто девяносто семь (10 913 197) рублей.

Заявление

 

Мы, Галушка Александр Сергеевич и Качаев Сергей Валерьевич, являясь надлежащими профессиональными оценщиками недвижимости, заявляем, что:

- все факты, изложенные в настоящем отчете нами проверенны;

- приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предположениями и существующими ограничительными условиями, и представляют собой наши личные, беспристрастные профессиональные формулировки;

- в отношении недвижимости являющейся предметом настоящего отчета, мы не имеем никакой личной заинтересованности ни сейчас ни в перспективе, а также мы не состоим в родстве, ни имеем никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимися на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку;

- оплата наших услуг не связанна с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью;

- наш анализ, мнения и выводы осуществлялись, а отчет об оценке недвижимости составлен в полном соответствии с Правилами осуществления оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы;

- мы осуществили личный осмотр оцененной недвижимости, которая является предметом рассмотрения в настоящем отчете;

- в ходе подготовки отчета об оценке никто не оказывал нам существенной профессиональной помощи.

 

⇐ Предыдущая123

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: