 |
Проблемы отрасли ЖКХ России
|
|
|
|
Российское жилищно-коммунальное хозяйство нельзя назвать передовой отраслью экономики. Для ЖКХ характерен консерватизм, который объясняется, в первую очередь, громоздкой и неповоротливой инфраструктурой, доставшейся от советской экономической системы, во-вторых, низкой активностью и требовательностью населения к качеству услуг, что отнюдь не стимулирует развитие рынка в жилищно-коммунальной сфере.
Ниже мы рассмотрим основные проблемы отрасли.
. Проблема ф ормирования товариществ собственников жилья (ТСЖ). Остановимся на трудностях в формировании ТСЖ в процессе долевого строительства. У таких организаций часто возникают конфликтные ситуации с застройщиками. Причина - разночтения в Жилищном законодательстве РФ.
жилищный коммунальный муниципальный россия
Статья 139. Жилищного кодекса РФ допускает создание ТСЖ на этапе строительства, а статья 143 разрешает регистрацию ТСЖ только по решению собственников жилья, что противоречит одно другому. Будущие собственники могут принять соответствующее решение, зарегистрировать ТСЖ в налоговой инспекции. Но правом собственности на жилье могут воспользоваться только тогда, когда получат документы на данное право собственности, иначе это будет противоречить положениям ЖК. Более того, согласно закону № 72 РФ "О ТСЖ" право создания ТСЖ остается за застройщиком. Вероятно, с той поры пошло, что требование акта приема дома в эксплуатацию госкомиссией подписывается ТСЖ.
Таким образом, застройщик может с легкостью объявить нелегитимным ТСЖ, созданное до завершения строительства. Так нередко поступают не слишком крупные строительные компании, которые сопротивляются передаче домов в управление, стараясь как можно дольше не выпускать из-под своего контроля финансовые потоки.
|
|
|
Что касается ТСЖ в построенных домах, которые до их образования по умолчанию эксплуатировались жилкомсервисами, то смысл создания этих организаций будет лишь тогда, когда повысится качество управления и эксплуатации домом. В большинстве случаев вновь созданные ТСЖ отдают дом в управление местному жилкомсервису, и ничего не меняется.
Способ решения данной проблемы видится в устранении противоречий в Жилищном кодексе РФ и законе № 72 РФ "О ТСЖ", проработке возможности приемки домов в эксплуатацию управляющей компании без обязательного участия ТСЖ.
Целесообразным также представляется внесение поправки в закон о ТСЖ и обязать эти организации либо своими силами осуществлять управление и эксплуатацию объектов ЖКХ, либо делегировать это право участнику рынка, отличному от предыдущего. Таким образом, будет стимулироваться конкуренция на рынке управления и эксплуатации жилой недвижимости.
. Проблема с оздания конкурентной среды в ЖКХ заключается в м онополизации рынка управления и эксплуатации жилой недвижимости. На сегодняшний день жилая недвижимость в городах России более чем на 2/3 обслуживается жилкомсервисами со 100% -ным государственным капиталом - прямыми наследниками советской коммунальной системы. Что касается частных эксплуатационных компаний, то их зарегистрировано мало. Кроме того, большинство таких компаний не имеют собственной материальной базы, работают нестабильно и через 1,5-2 года сворачивают деятельность. Нередко они берут на подряд те же жилкомсервисы, и, таким образом, присутствие новых частных компаний практически ничего не меняет на рынке.
Так, весной 2009 года в крупном российском городе одна иностранная компания приобрела 80% доли уставного капитала в шести убыточных жилкомсервисах и стала контролировать управление 12% объектов ЖКХ города. Летом компания уступила 80% своей доли другому частному предприятию. Однако качество обслуживания сильно не повысилось, поскольку управление и эксплуатация домов осуществляется теми же жилкомсервисами - теми же людьми, теми же ресурсами. Весенняя сделка вызвала серьезный резонанс в деловых кругах города, наблюдался непродолжительный всплеск интереса к рынку ЖКХ. Однако вскоре всё стало на свои места.
|
|
|
Способ решения проблемы видится в привлечении в российское ЖКХ частных компаний, способных реально улучшить качество обслуживания жилых домов. Эти компании должны обладать собственной материальной базой, ресурсами и опытом эффективной эксплуатации недвижимости. Они должны иметь штат квалифицированных кадров, достаточный для выполнения тех задач, за которые они берутся. В противном случае новые участники рынка будут брать на подряд существующие организации, и ситуация в ЖКХ не улучшится, а только усложнится. Необходимо внести в законы конкретные критерии оценки управляющих компаний, которые претендуют на эксплуатацию жилой недвижимости.
. Проблема д оступности жилья, расселения коммунальных квартир заключается в о тсутствие достаточного спроса на коммунальные квартиры со стороны инвесторов и высокие риски при расселении.
Из-за кризиса многократно снизилось количество ипотечных сделок. Тем не менее, во всех отношениях государству выгодно стимулировать рынок строительства и поддерживать экономически активное население, готовое работать и зарабатывать на жилье.
Приведем примеры успешного решения проблемы.
. В Перми с 2001 года в рамках реализации муниципальной программы "Дом для вашей семьи" работает следующая модель.
Муниципалитет учредил некоммерческую организацию, которой вне конкурсных процедур выделяются земельные участки. На основании инвестиционного договора к продажам и рекламе этой организацией привлечены кооперативы. По некоторым объектам некоммерческая организация выступает в качестве застройщика, привлекая к строительству подрядные организации. В других случаях эти функции закрепляются за частным застройщиком. Он же занимается разработкой проектно-сметной документации. Под гарантии города в случае необходимости привлекается пермское отделение Сбербанка РФ. Первоначально инженерным обеспечением занимался город, с которым некоммерческая организация рассчитывалась после реализации проекта. Привлечение целевых жилищных инвестиций производится кооперативом на основании заключаемых между ним и гражданами договоров накопления паев.
|
|
|
Такая схема позволяет реализовывать квартиры по ценам на 20% ниже рыночных. До 10% от объемов строительства передается муниципалитету под целевые жилищные программы. За время реализации программы - с 2001 г. - по этой схеме построено 30 многоэтажных домов.
. В Ленобласти в качестве инвестора выступает региональный оператор АИЖК - ЛеноблАИЖК. В качестве заказчика - муниципальное предприятие, которое имеет право заимствовать денежные средства, что является ключевым фактором выбора именно этой формы собственности.
Муниципальное предприятие заключило инвестиционный и агентский договоры с ЛеноблАИЖК, на основании которых ЛеноблАИЖК привлекает денежные средства физических лиц. Для подготовки проектно-сметной документации ЛеноблАИЖК инвестирует до 20% от стоимости проекта из собственных и привлеченных средств. Привлеченные средства - это средства кредиторов-банков под гарантии субъекта РФ, привлекались и кредиты, предоставляемые из средств бюджета субъекта по ставке 1/3 ставки рефинансирования. Около 80% средств - договоры долевого участия.
ЛеноблАИЖК на стадии строительства выдавал жилищные кредиты, после окончания строительства и регистрации собственности переоформлял кредиты в ипотечные договоры по системе АИЖК. Некоторые объекты практически полностью реализовывались под участников целевых жилищных программ. Среди реализуемых проектов - многоквартирный дом во Всеволожском районе.
Такая схема позволила снизить цены до 30 тыс. рублей за _В. метр жилья при среднерыночных во Всеволожском районе - 68 тыс. рублей.
. В Челябинске новая модель позволила внедрить схему ломбардной ипотеки. Там была создана "Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки" - первоначально как региональный оператор по рефинансированию ипотечных кредитов с уставным капиталом в 8 миллионов рублей. Ломбардная ипотека предполагает внесение в качестве первоначального взноса за квартиру, приобретаемую в корпорации, имеющееся у покупателя жилье. В настоящее время корпорация работает над 60 объектами в 25 муниципальных образованиях, выступая в качестве застройщика преимущественно в сегменте малоэтажного домостроения. Строительство ведется не только под льготные программы и программы АИЖК, корпорация выставляет на рынок квартиры по ценам ниже рыночных.
|
|
|
Корпорация намерена предложить еще одну схему покупки жилья - аренду с последующим выкупом, когда желающие арендуют у корпорации жилье, ежемесячно оплачивают жилищно-коммунальные услуги, арендную плату и определенную сумму, которая идет на накопление первоначального взноса. Накопив 30% от стоимости квартиры, будущий владелец берет на оставшуюся сумму ипотечный кредит, выкупает квартиру в собственность и отдает ее в залог, пока полностью не рассчитается за жилье.
Пути решения данной проблемы также видятся в привлечении коммерческих инвесторов, увеличении участия государства и институциональных инвесторов в выкупе коммунальных квартир.
Условием расселения должна быть не площадь коммунальной квартиры, а количество расселяемых человек или площадь предоставляемого жилья. То есть, часть обязательств по расселению жителей квартиры берет на себя, допустим, город, другую часть - инвестор.
Если квартира предлагается под расселение агентству недвижимости, то за ним необходимо их закрепить. Риэлтор предоставляет услуги жителям коммунальной квартиры и выступает от их лица перед инвестором на основании договора. Если у инвестора есть аффилированное агентство, которое он хотел бы привлечь, то он мог бы это сделать на основании межагентского соглашения о разделении полномочий.
К ремонту домов, находящихся в аварийном состоянии, можно привлекать частных инвесторов. В качестве платы за ремонт можно предоставлять им в распоряжение коммунальные квартиры, расселенные до этого силами государства.
Для эффективного решения проблем, связанных с приобретением населением доступного жилья, нужно создавать смешанные формы государственно-частных партнерств. Целесообразно соединить преимущества частного и государственного строительства. Первое отличается высокой предпринимательской активностью, инновационными подходами, умением быстро ориентироваться в сложных экономических ситуациях. Преимущества второго заключаются в долгосрочном планировании, государственных гарантиях и доверии к нему граждан.
|
|
|
Выплата государственных субсидий для получения ипотеки в рамках жилищных программ, по сути, "гасит" рыночные процентные ставки и делает ипотеку более доступной. Поскольку субсидии не зависят ни от инфляционных процессов, ни от изменения ставки рефинансирования, у приобретателя жилья есть возможность заранее просчитать свои финансовые потоки и быть уверенным в получении жилья. При этом гарантом законности сделки выступает государство.
С другой стороны, и для бизнеса сотрудничество с государством снижает риски. Предпринимателю на длительный срок становится ясен источник поступления денежных средств по сделке.
. Проблема энергосбережения. Если говорить в общих чертах, то барьеры, сдерживающие развитие энергосбережения и энергоэффективности в стране, можно разделить на четыре основные группы:
недостаток мотивации;
недостаток информации;
недостаток опыта финансирования проектов;
недостаток организации и координации.
Наблюдается отсутствие синхронизации различных областей законодательства: градостроительное планирование не связано с развитием энергосистем; законодательство о госзакупках не содержит требований по энергоэффективности и т.д. Это общеизвестные факты, которые неоднократно обсуждались на уровне министерств, в частности, Минэнерго.
Ниже представлены некоторые конкретные проблемы в данной сфере, которые кажутся весьма актуальными.
Проблема а втоматизации систем теплоснабжения заключается в т рудности внедрения новых систем теплоснабжения.
Пути решения проблемы.
Один иностранный концерн с большим опытом поставки средств автоматики и автоматизации теплоснабжения, а также участия в энергосберегающих проектах во всем мире, в том числе и в России уже давно предлагает пошаговый путь внедрения передовых технологий автоматизации систем теплоснабжения, который ведет к существенному сокращению потребления тепловой энергии.
Первый шаг - оборудование домов современными индивидуальными тепловыми пунктами (ИТП) с общедомовыми узлами учета (УУ) тепловой энергии. ИТП с УУ позволят равномерно распределять тепловые нагрузки по всему зданию, регулировать теплопотребление в зависимости от температуры наружного воздуха, зафиксировать экономический эффект.
Второй шаг - установка автоматических балансовых клапанов на стояках. Это оборудование сведет к минимуму диспропорцию в распределении тепла между потребителями, при которой больше тепловой энергии достается тем, кто находится ближе к ИТП.
Третий шаг - оснащение квартирных радиаторов терморегуляторами. Это даст возможность жильцам самостоятельно регулировать теплоотдачу радиатора и соответственно регулировать температуру в помещении.
Четвертый шаг - внедрение в квартирах приборов индивидуального учета потребления тепла. Что даст возможность жильцам платить за тепло по факту потребления, как за электроэнергию. Здесь, как говорится, комментарии излишни.
Эта простая система мероприятий позволит жителям российских городов избавиться от недостатков непредсказуемого городского теплоснабжения с его недо- и перетопами и получить возможность регулировать подачу тепла "по потребности". И, соответственно, экономить, поэтому быть готовыми к скачкам цен на энергоресурсы.
Еще одна компания предлагает комбинированное внедрение российской и иностранной техники. На основании многолетнего опыта проектирования и строительства инженерных систем, рекомендуется следующая комбинация отечественного и импортного оборудования. По импорту нужно закупать все высокотехнологичное оборудование: приборы, средства автоматики (в том числе предохранительные клапаны), автоматизации и телекоммуникации, насосы, теплообменники, а также трубопроводную арматуру. Отечественным могут быть трубы, фитинги, металлопрокат, крепеж и т. п.
Проблема вн едрения приборов учета потребляемых теплоносителей. В недавно принятом Федеральном законе РФ от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности предписана обязательная установка приборов учета энергопотребления (статья 13). Юридические лица обязаны были оборудовать занимаемые помещения узлами учета до 1 января 2011 года, собственники жилых помещений - до 1 января 2012 года. Но вряд ли эти меры могут гарантировать снижение расхода энергии. Оборудование оплачивают потребители, приобретают и монтируют управляющие компании или привлеченные ими организации, имеющие лицензию на соответствующие работы, а эксплуатируют тепловые сети. Такая схема многократно усложняет процедуру установки. Вопрос контроля качества выбранного оборудования и его обслуживания остается нерешенным. В результате мы можем получить формально установленные, но не работоспособные узлы учета.
Примеры успешного решения проблемы.
Из многих европейских государств нам, россиянам, наиболее интересен опыт таких, как Дания. Эта страна широко использует централизованное теплоснабжение, столь характерное для России. Там приобретение, монтаж и эксплуатация счетчиков тепла находятся в руках предприятий тепловых сетей. Это обеспечивает единство измерений, легкость обслуживания и возможность дальнейшей диспетчеризации. Баланс интересов потребителей и теплоснабжающих компаний обеспечивается при помощи двуставочного тарифа. Одна его часть - постоянная - гарантирует возврат расходов тепловых сетей на обслуживание оборудования (в том числе и на установку и эксплуатацию узлов учета). Переменная часть напрямую зависит от фактического расхода тепла каждым абонентом. При этом теплоснабжение в Дании по закону бесприбыльно. Вся прибыль возвращается потребителям в конце года или переводится на следующий год для снижения цен на тепло.
Путь решения также видятся в том, что приборы учета тепла должны закупаться и устанавливаться только тепловыми сетями. А оплачиваться - через постоянную составляющую тарифа. До тех пор пока установкой счетчиков будет заниматься потребитель, добиться эффективности проблематично.
Проблема а льтернативных источников энергии заключается в н едостатке стимулирования россиян для установки альтернативных источников энергии.
Во многих случаях сети централизованного энергоснабжения не нужны - вполне хватит локальных источников. Но владельцы локальных источников энергии должны иметь гарантии того, что они всегда смогут продать излишки, и им не придется выводить станции из оптимального режима работы.
Примеры успешного решения проблемы.
В цивилизованных странах государство обязано покупать излишки энергии у локальных производителей. Будь то ветряной двигатель, газогенератор или вообще солнечная батарея. У нас ни одного подобного случая не наблюдалось.
Путь решения видится в создании юридических условий, при которых применение эффективных технологий стало бы экономически выгодным для любого участника хозяйственной деятельности в стране. Необходимо обеспечить государственную гарантию реализации излишков энергии от локальных источников, находящихся в собственности российских граждан.
. Проблема п одготовка кадров обусловлена нехваткой учебных заведений по подготовке квалифицированных рабочих кадров.
Пример решения проблемы. В Германии или Финляндии на учебных комбинатах есть оборудование, которое еще не имеет серийного производства. Опытные образцы поставляются в такие комбинаты за государственный счет.
Немецкая система финансирования подготовки рабочих подразумевает участие на паритетных началах государства, работодателей, профсоюзов и самих учащихся. Если на последних возложить 10% материальных затрат, то на остальных выпадает по 30%.
Пути решения видятся, на наш взгляд, в возрождении былой системы профессионально-технического образования. Необходимо только грамотно расходовать средства, которые могли бы быть отпущены на разработку и реализацию подобной программы. Весьма разумно будет привлечь к ее финансированию компании жилищно-коммунального хозяйства, которые в первую очередь заинтересованы в данном решении. К организационной работе в рамках реализации программы возрождения системы ПТУ можно подключить профессиональные кадровые агентства. Многие из них сегодня развивают собственные направления деятельности, связанные с обучением персонала. Кадровые агентства постоянно отслеживают ситуацию на рынке труда, прекрасно осведомлены о том, какие профессии наиболее востребованы в тот или иной момент времени.
. Проблема недостаточного бюджетного финансирования отрасли. В последние годы недофинансирование жилищно-коммунального хозяйства составило около 20 % объема необходимых средств, что усугубляется большим объемом накопленной задолженности в жилищно-коммунальной сфере.
Недостаточность бюджетного финансирования жилищно-коммунального комплекса в целях реализации адресных программ капитального ремонта и развития привело к резкому увеличению износа основных фондов. Техническое состояние коммунальной инфраструктуры характеризуется, во-первых, высоким уровнем износа, во-вторых, высокой аварийностью, в-третьих, низким коэффициентом полезного действия мощностей и, наконец, большими потерями энергоносителей. Так 40 процентов теплосетей отслужили свой срок и требуют замены, только 9 процентов водопроводных сетей изношены менее чем на 50 процентов, вследствие чего потери воды в сетях оцениваются почти в 25 процентов суточного потребления.
Существующая непривлекательность комплекса городского хозяйства для частных инвестиций обусловлена невыполнением бюджетных обязательств и отсутствием эффективных и прозрачных процедур формирования и изменения тарифов. Между тем большинство проектов модернизации объектов ЖКХ и коммунальной инфраструктуры, транспортной сферы потенциально являются коммерчески выгодными. Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли.
Таким образом, указанные выше проблемы свидетельствуют о наличии системного кризиса в городском хозяйстве и о межотраслевом характере возникших проблем.
Выводы по главе I
Итак, отрасль жилищно-коммунального хозяйства уже продолжительное время находится в стадии реформирования. За годы преобразований проведена передача муниципалитетам государственных и ведомственных объектов ЖКХ, создан рынок жилья. Производственная структура коммунальных предприятий претерпела значительные изменения. Приняты основополагающие документы, регулирующие функционирование отрасли.
Однако процесс реформирования отрасли жилищно-коммунального хозяйства тормозится сегодня рядом проблем:
ф ормирование товариществ собственников жилья;
с оздание конкурентной среды в ЖКХ;
д оступность жилья, расселение коммунальных квартир;
энергосбережение;
п одготовка рабочих кадров отрасли;
|
|
|
