Нормативно-правовое регулирование ценообразования на рынке земли

Стоимость земли законодательно оформлена на основании двух норм: нормативной цены и кадастровой стоимости. Обе нормы предназначены для государственного регулирования земельных отношений. Нормативная цена и кадастровая стоимость должны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определения рыночной стоимости. Ставка арендной платы за пользование земельным участком – первая форма регулирования рынка прав аренды – устанавливается по договоренности сторон, что совпадает с основными требованиями рынка. Органами местного самоуправления могут устанавливаться правила формирования этих ставок.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле.

Сравнительно недавно понятие недвижимого имущества было возрождено в гражданском законодательстве РФ после более чем полувекового забвения. Происходящие в России экономические преобразования, в особенности процессы приватизации государственного муниципального имущества, привели к тому, что государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа недвижимых объектов, и прежде всего земли.

По мере развития земельного рынка происходит формирование отдельных категорий тех, кто регулирует его. Крупные собственники земли (латифундисты) путем скупки паев и акций у крестьян сконцентрировали в своих руках значительные земельные активы. Сельхозземли, когда-то приобретенные таким способом, сосредоточены в руках крупных землевладельцев, которые, обладая значительными земельными активами, дифференцированно подходят к их освоению. Часть своих земель они пускают в девелоперскую проработку, а наиболее привлекательные наделы используют для реализации собственных строительных проектов. Однако основные массивы земель они реализуют в сельхозвиде по рыночной стоимости. Как правило, латифундисты предлагают такую землю с определенной периодичностью и дозированностью, чтобы не перенасытить рынок или, наоборот, не оставить его «голодным». Некоторые крупные землевладельцы вообще предпочитают придерживать свои наделы в ожидании более высоких цен. Лен-девелоперы скупают значительные земельные массивы у крупных собственников в целях улучшения их потребительских свойств и дальнейшей перепродажи застройщику. Лен-девелопмент – отдельный бизнес, который делает землю ликвидным товаром. Процесс подобной деятельности может начаться с перевода земли в другую категорию и закончиться получением разрешительной документации на строительство, включающей в себя как проработку инженерных коммуникаций, так и строительство подъездных дорог. В результате лен-девелопмента стоимость земельного участка может вырасти на 150–300% по сравнению с ценой этого участка в категории сельхозназначения. Но инвесторы и застройщики готовы платить такие деньги, так как они практически получают землю под ключ, на которой уже можно строить. Инвесторы-застройщики приобретают землю в целях ее застройки. Как правило, их мало интересует не выведенная из сельхозоборота земля. Однако некоторые из них все же покупают сельхозземлю и в целях экономии проводят лен-девелопмент самостоятельно. После застройки стоимость участка вырастает еще на 50–60%. Далее инвесторы реализуют его потребителю. Риелторы и посредники сотрудничают со всеми упомянутыми категориями участников рынка. При продаже участков они закладывают в цену еще 1–3% своих комиссионных. При этом риелторы осуществляют посредничество между латифундистами и ленд-девелоперами, застройщиками и ленд-девелоперами, латифундистами и застройщиками. Хотя официальный размер комиссионных составляет 2–3%, на практике данная величина значительно выше: 20–50% в зависимости от позиции покупателя и продавца и ситуации на рынке. Конечно, определенное влияние на рынок оказывают и чиновники, которые ставят свою подпись под необходимыми документами. Количество последних зачастую превышает разумные пределы. Чтобы понять процесс ценообразования, надо отметить существующие виды стоимости земли: потребительская стоимость отражает цену земли для конкретного использования; нормативную стоимость определяют в размере двухсоткратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка плюс возможное двадцатипятипроцентное изменение, которое имеют право вносить местные органы; рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность, ликвидность и т.д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка; оценочная стоимость – цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже. При этом на нее влияют объективные и субъективные факторы (особые интерес или условия сторон сделки по реализации данного участка, недостаток информации о конъюнктуре рынка и т.д.).