 |
Анализ цен на рынке земли Подмосковья
|
|
|
|
Покупка и продажа земли становится в последнее время все более актуальной, независимо от размера земельного участка. Дачные участки, земли под строительство коттеджей, большие земельные участки для инвестирования – об этих вопросах задумается сейчас все больше людей. Вне зависимости от «высоты полета», всех их объединяют одни и те же вопросы. Какова рыночная стоимость земли, как оформить землю в собственность, каков налог на землю, как подвести коммуникации? Эти и другие вопросы неразрывно связаны с рынком земли[1].
Земельные участки на рынке земли Подмосковья оценивают по многочисленным критериям, основные из которых – расположение (направление, удаление от МКАД), назначение, размер, а также инфраструктура района, где находится реализуемый надел.
Привлекательным с инвестиционной точки зрения может быть и территория на достаточном удалении от МКАД, поскольку экологическая обстановка вблизи столицы не самая лучшая. Кроме того, есть все основания полагать, что в ближайшие годы транспортная ситуация в Московской области улучшится, и термин «дальнее Подмосковье» потеряет актуальность. Эксперты советуют приобретать участки под застройку в коттеджных поселках, расположенных в лесах (лиственных и хвойных), а также вдоль рек на берегу водоемов.
Не стоит серьезно относиться к слишком дешевым предложениям, поскольку значительное снижение цены почти всегда обусловлено каким-либо негативным фактором, о котором покупатель может даже не догадываться. Наиболее перспективными с точки зрения инвестирования считаются Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское шоссе. Привлекательными являются участки площадью 10–30 га, в отношении которых получено разрешение на индивидуальное жилищное строительство и где проложены коммуникации. Действительно, на сегодняшний день следует отметить, что изначально сотка земли стоит 10–15 тыс. долл., но уже через год ее розничная цена может составить 30 тыс. долл. и выше.
|
|
|
Дефицит земли в области вынуждает игроков рынка недвижимости переключить внимание на сопредельные с Московским регионы. Влияние подмосковного девелопмента уже испытывают на себе Тульская, Калужская, Смоленская, Тверская, Ярославская, Владимирская области. Здесь тоже растет стоимость земли, но гораздо менее существенно, чем в ближнем Подмосковье[2].
Проанализируем цены на земельные участки Подмосковья по 4 направлениям (табл. 1).
Таблица 1. Средние цены за земельные участки ближайшего Подмосковья по 4 направлениям по состоянию на апрель 2008 года
| № п/п | Местоположение земельного участка под ИЖС (хороший подъезд, газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение) | Цена продажи, руб./сотка[3] | Отдаленность от МКАД, км в расчете 1–20 км) | Средняя цена, руб./сотка |
| 1. | Калужское шоссе | 762 500 | 3 |
470 000 |
| 565 217 | 7 | |||
| 381 818 | 12 | |||
| 166 500 | 20 | |||
| 2. | Киевское шоссе | 750 000 | 1 |
585 000 |
| 600 000 | 6 | |||
| 521 700 | 14 | |||
| 466 667 | 20 | |||
| 3. | Новорижское шоссе | 646 153 | 10 |
554 000 |
| 603 000 | 13 | |||
| 413 333 | 20 | |||
| 4. | Рублево – Успенское шоссе | 1 474 015 | 3 |
955 000 |
| 1 000 000 | 8 | |||
| 700 000 | 15 | |||
| 645 000 | 20 |
Как видно из таблицы 1, для анализа мы взяли 4 направления (Калужское, Киевское, Новорижское и Рублево – Успенское шоссе), которые с точки зрения инвестирования считаются наиболее перспективными. Все участки были подобраны по следующим показателям: разрешенное использование (назначение) – индивидуальное жилищное строительство, отдаленность от МКАД от 1 км до 20 км, наличие инженерной инфраструктуры – газоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение, хорошие подъездные пути (асфальт). По выбранным ценам мы рассчитали среднюю стоимость земли за 1 сотку и представили полученные данные в диаграмме (рис. 1).
|
|
|
Рис. 1. Средние цены на земельные участки по состоянию на апрель 2008 года
Для полного представления ситуации на земельном рынке необходимо узнать насколько увеличились или снизились цены за земельные участки. Проанализируем прошлый год и сравним его с сегодняшними показателями (табл. 2).
Таблица 2. Динамика цен на земельные участки ближайшего Подмосковья за период ноябрь 2007 – апрель 2008 гг.
| № п/п | Местоположение земельного участка под ИЖС (хороший подъезд, газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение) (до 20 км от МКАД) | Средняя цена по состоянию на апрель 2008 года, руб./сотка | Средняя цена по состоянию на ноябрь 2007 года,[4] руб./сотка | Динамика цен (2008 г. к 2007 г.), % |
| 1. | Калужское шоссе | 470 000 | 375 000 | 125 |
| 2. | Киевское шоссе | 585 000 | 469 000 | 124 |
| 3. | Новорижское шоссе | 554 000 | 469 000 | 118 |
| 4. | Рублево – Успенское шоссе | 955 000 | 558 420 | 171 |
Из таблицы 2 следует, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наибольший рост в цене пришелся на участки, расположенные на Рублево-Успенском шоссе (на 71%). Рассмотрим причины такого колоссального роста с помощью мнений экспертов.
«Самые дорогие участки Подмосковья расположены на Рублево-Успенском направлении: именно здесь, в пределах 12 км от Москвы, предлагается земля, стоимость которой в десятки раз выше, чем цена аналогичных участков в других районах ближнего Подмосковья (рис. 2).
Рис. 2Динамика цен на земельные участки Подмосковья за период ноябрь 2007 – апрель 2008 гг.
Благоприятная роза ветров, отсутствие вредных производств, сосновые леса, не испорченная городскими сбросами Москва-река и в целом развитая инфраструктура делают эти территории действительно привлекательными. В первую очередь престижность направления объясняется социальным положением проживающих там людей. Особое положение Рублевки сложилось исторически. Когда-то эти территории были облюбованы царским двором, затем тут жила политическая, культурная и деловая элита страны. Сегодня многие поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе, заселены представителями состоятельной творческой интеллигенции и чиновниками самого высокого ранга. Стародачное прошлое и современность слились воедино, что создает этим местам популярность с изрядной долей нездорового ажиотажа»[5].
|
|
|
Не менее интересным моментом является то, сколько земли в Подмосковье и сколько земли находится у частных лиц, приобретающих земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств.
«Хотя последнее десятилетие Московская область стала центром коттеджного строительства в России подмосковный земельный рынок остается одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, примерно 60 – 70% всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас подмосковные латифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.
По данным фонда имущества Московской области, общая площадь региона составляет 4 579,9 тыс. га (табл. 3).
Таблица 3. Распределение земель Подмосковья по категориям
| Категория земель | Площадь, тыс. га[6] |
| Лес | более 1800,0 |
| Земли промышленности, энергетики, транспорта и оборонного назначения | 270,0 |
| Земли запаса | 132,2 |
| Земли особо охраняемых территорий | 65,1 |
| Земли сельскохозяйственного назначения | 1 743,8 |
| Земли поселений | 501,3 |
| Итого | 4 579,9 |
Представим данные в виде диаграммы и для получения долей переведем их в проценты (рис. 3).
Рис. 3. Структура распределения земель Подмосковья по категориям
В частной собственности находится порядка 30% земель Московской области. По оценке ряда экспертов, около 60% находится в собственности структур, представляющих банковское сообщество и инвестиционные фонды, скупающих землю с инвестиционными целями; порядка 25–30% представляют инвестиционно-строительные компании, подыскивающие наиболее ликвидные участки для застройки; 10–15% являются частными лицами, приобретающими земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств[7]. Представим наглядно данные на рисунке 4.
|
|
|
Рис. 4 Состав земель Подмосковья
|
|
|
