Жилых помещений многоквартирных жилых домов

Как уже отмечалось, основанием для создания кондоминиумов могут являться:

- приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах;

- реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

- создание кондоминиума в строящемся жилом доме своими будущими домовладельцами;

- объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку).

В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество. И еще, что очень важно, придомовую территорию – земельный участок (или его части).

Статья 5 Закона о товариществе собственников жилья перечисляет объекты, которые могут включаться в состав кондоминиума:

- одно здание, или его часть или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных зданий или сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Однако не вполне понятно, что имел в виду законодатель, указывая, что объектом кондоминиума могут быть компактно расположенные здания или сооружения. Может ли служить критерием включения в состав одного кондоминиума характеристика того, что разрозненно стоящие строения (в том числе и жилые дома и вспомогательные строения) объединены общим земельным участком (или общими земельными участками, имеющих общую границу) и элементами инфраструктуры.

Конечно, если в состав кондоминиума включать многоэтажный дом с земельным участком, то проблем не возникает, а если в состав кондоминиума включать несколько зданий, стоящих хоть и не далеко друг от друга, но на земельных участках напрямую не граничащих друг с другом?

На практике вполне могут возникать ситуации, когда жилые дома были возведены вокруг какого-нибудь промышленного комбината (города-предприятия). К тому же, в таких ситуациях, когда строились жилые дома при крупных предприятиях, на этих же предприятиях формировались структуры их обслуживания: бригады сантехников, группы по обслуживанию лифтов, единая система теплотрасс, одна на всех котельная и так далее.

Следует отметить, что законодательно имеется возможность объединения в единое землепользование всех разрозненных (не имеющих общих границ) земельных участков, на которых стоят жилые дома и элементы их инфраструктуры, если они имеют одного владельца, одну категорию и одинаковое разрешенное использование. Как сказано в Правилах присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Правительством РФ «Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера» 1.

И если из многих жилых домов только в нескольких, достаточно удаленных друг от друга, домовладельцы заходят создать кондоминиум? Можно ли в этом случае создать единый кондоминиум на основе этих домов, особенно с учетом того, что реальное управление этими домами, техническая помощь и обслуживание все равно лягут на плечи предприятия, по сути единого субъекта?

Ответом на этот и другие подобные вопросы может служить здравый смысл создателей кондоминиума, которые должны трезво оценивать свои возможности по эффективному управлению своего имущественного комплекса. Представляется, что нет юридических преград в подобной ситуации для создания кондоминиума из состава жилых домов, не имеющих общих границ земельных участков, но попадающих в понятие единого землепользования. Особенно значимым данное положение становится для домовладельцев в пределах квартала застройки для индивидуального жилья – коттеджные поселки и т. д., где не все домовладельцы захотят вступить в товарищество собственников жилья (в этом случае кадастровая карта поселка может напоминать шахматную доску из земельных участков членов и не членов товарищества).

 И опять таки самый наилучший вариант при формировании кондоминиума в отдельно стоящем многоквартирным доме, в котором все домовладельцы решили создать кондоминиум. Но в большинстве случаев такое единодушие бывает редким. На практике могут возникать случаи, когда может быть создан кондоминиум только в определенной части дома. Например, можно ли создать кондоминиум в пределах одного подъезда или из его половины? Ответ содержится в законе о товариществе собственников жилья, где в той же ст. 5 предусмотрено, что кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Здесь четко определена минимальная единица кондоминиума. Это означает, что в состав кондоминиума может входить только та часть строения, которая будет полностью обслуживаться домовладельцами. Дело в том, что домовладельцы в кондоминиуме могут не только обслуживать свое имущество жилого дома, но и в соответствии с градостроительными и архитектурными нормами производить необходимое переоборудование дома. Именно в этой связи в Законе о товариществе собственников жилья (ст. 5) сказано, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос минимальной единицы кондоминиума (в данном случае блок-секции) не доложен нарушать целостности других частей здания, не входящих в состав кондоминиума.

Действие Закона о товариществах собственниках жилья (ст. 4) распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Положения данного Закона применяются при регулировании соответствующих отношений на территории Российской Федерации с участием российских и иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства, если иное не установлено международными договорами. В законе о товариществах собственников жилья (ст.1) так же определено, что земельный участок и строение, возведенное на нем, представляют собой единый имущественный комплекс. Однако не все так однозначно, как кажется на первый взгляд.

При создании кондоминиума как имущественного комплекса возникает вопрос о практической реализации данной конструкции, где земельный участок и возведенное на нем строение являются действительно единым имуществом. На мой взгляд, на практике это положение реализовано не полностью. Думается, что в настоящее время земельный участок и жилое здание, находящееся на нем, на практике пока не являются единым имущественным комплексом в полном смысле этого понятия.

Такой вывод можно сделать на основании следующего. Жилое здание как объект гражданского оборота становится таковым лишь после приемки его в эксплуатацию и специального учета в территориальных органах архитектуры, прежде всего в бюро технической инвентаризации (БТИ). Земельный же участок должен пройти процедуру кадастрового учета в территориальных органах службы Росземкадастра, где земельный участок после процедуры межевания формируется как предмет правоотношений и получает свой кадастровый номер. И после этого оба этих объекта недвижимости продолжают существовать отдельно, их «слияния» в единый объект учета не происходит, кроме как «имущественный комплекс» в определении гражданского законодательства.

Так, например, пока не существует единого налога на недвижимость. Статьей 14 НК РФ налог на имущество (в том числе на строения) и налог на землю перечислены раздельно. То есть, пока нет единого оценочного, финансового механизма для объединения земельного участка и строения, возведенного на нем. При чем это положение касается всех объектов недвижимости, а не только жилых домов.

Различие оценки указанных объектов недвижимости сводятся к следующему:

- жилое здание имеет рыночную оценку и инвентаризационную (для целей налогообложения);

- земельный участок имеет так же рыночную оценку, кадастровую (для целей налогообложения и купли-продажи) и нормативную (кратную ставке налога, платы за землю и используется также для целей купли-продажи).

При этом оборот жилых зданий и его части продаются по рыночным ценам, а земельного участка по нормативной стоимости земли. Так, в соответствии со ст.2 Федерального закона «О введении земельного кодекса Российской Федерации»[12] цена земли в поселениях устанавливается субъектом РФ в зависимости от численности населения кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. Кроме того, в бухгалтерском учете и земля и строения отражаются отдельно. То есть до введения новых правил учета и регистрации недвижимости, временно сохраняется обособление земельных участков и строений возведенных на них, друг от друга. Этому способствует не только различие методов расчетов стоимости указанных объектов и подходов к ним, различие порядка уплаты налогов на строения и на землю, а также различный правовой режим земельных участков и возведенных на них строений.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что для того, чтобы земельный участок и строение на нем стали единым объектом в полном смысле этого понятия, необходимы

соответствующие финансовые и другие механизмы, расчетные методики и т.п., в которых и земля и недвижимость на ней являлись бы действительно единым объектом. Иначе говоря, пока кондоминиум не будет облагаться единым налогом на недвижимость, до этого момента, как представляется, он не является единым объектом.

В дальнейшем законодатель предполагает изменить подобную ситуацию. Так, в той же 14 статье НК РФ сказано, что при введении в действие налога на недвижимость (общего налога и на земельный участок и на строение) прекращается действие на территории соответствующего субъекта Российской Федерации налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и земельного налога.

Фактически процедура образования кондоминиума сводится к установлению границ земельного участка, утверждению списка входящего в него имущества и регистрации кондоминиума в территориальных органах Госкомзема РФ. После этого жители дома могут образовывать товарищество собственников жилья.[13]

Регулирование земельных