 |
способов управления кондоминиумом
|
|
|
|
Выбор способа управления кондоминиумом в современных условиях рыночных отношений зависит от наличия и доходности объектов, что оказывает существенное влияние на финансовые результаты текущего функционирования и развитие кондоминиума в перспективе. Это должно рассматриваться не как выбор управления материально-вещественными ценностями и потоками (иначе говоря, трубами, канализацией и т.д.) а как управление капиталом, финансовыми потоками, взаимоотношениями с бюджетом, кредитной и налоговой системами.
Представляя собой сложный комплекс недвижимого имущества с разветвленной инфраструктурой, кондоминиум нуждается в грамотном управлении. Ведь далеко не секрет, что эффективность использования полезных свойств того или иного имущества зависит прежде всего от уровня заботы и квалификации лиц, осуществляющих функции управления. Как уже говорилось выше, Закон о товариществах собственников жилья предусмотрел три различных способа управления кондоминиумом. Это предоставлет домовладельцам определенный выбор путей реализации своих прав в отношении принадлежащего им жилья:
1) передача функций по управлению кондоминиумом управомоченной государством или муниципальным образованием службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;
2) непосредственное управление домовладельцами (этот способ может быть выбран лишь в кондоминиумах, где число домовладельцев не превышает четырех):
3) осуществление домовладельцами управления кондоминиумом через создаваемое товарищество собственников жилья.
Нужно отметить, что, к сожалению, действующим законодательством достаточно подробно регламентирован лишь порядок управления кондоминиумом через товарищество собственников жилья. Применительно же к регулированию первых двух способов управления очевидно наличие пробелов, устраняемых, правда, в определенной мере толкованием имеющихся правил.
|
|
|
Первый способ управления предполагает заключение договора между домовладельцами и службой заказчика. Закон, однако, не определяет его правовую природу. Толкование существующих норм позволяет определить такой договор как договор доверительного управления. В пользу данного вывода говорит ряд обстоятельств. Во-первых, при выборе рассматриваемого способа управления согласно п. 6 ст. 22 Закона «недвижимое имущество передается в управление». Данная формулировка в значительной мере воспроизводит содержащуюся в п. 1 ст. 1012 ГК РФ, который дает определение договора доверительного управления. Во-вторых, служба заказчика получает право самостоятельно выбирать организации и предпринимателей, привлекаемых для ремонта, реконструкции и прочих действий по содержанию кондоминиума, а также осуществлять иные действия, связанные с его текущей эксплуатацией. Иными словами, служба заказчика получает практически полный контроль над вверенным ей имуществом. В этом смысле объем прав службы заказчика в отношении имущества кондоминиума аналогичен правам доверительного управляющего.
Второй способ управления представляет собой непосредственное управление кондоминиумом домовладельцами. Однако это отнюдь не предполагает осуществления домовладельцами своими силами, например, покраски полов, побелки потолков, ремонта прохудившейся крыши. Закон предоставляет возможность домовладельцам заключать договоры с физическими и юридическими лицами, осуществляющими ремонтно-эксплуатационную или строительную деятельность. В целях обеспечения сохранности недвижимого имущества в кондоминиуме, безопасности и комфортности проживания или пребывания в нем граждан указанные организации и предприниматели должны иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности в случае, если такая деятельность является лицензируемой. Безусловно, ряд функций, например, ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выполнение несложных строительных работ, может осуществляться непосредственно домовладельцами. Причем наличие у домовладельцев специального разрешения (лицензии), исходя из смысла Закона, не требуется.
|
|
|
Порядок взаимоотношений между домовладельцами при осуществлении данного способа управления разумно определить в специальном договоре. Наиболее подходящим в этом плане является договор простого товарищества. Тем не менее далеко не всегда возможно договориться о заключении договора, удовлетворяющего интересам всех домовладельцев.
Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом. Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право стать членом товарищества собственников жилья, что дает ему многочисленные преимущества (как перед домовладельцами, отказавшимися вступать в товарищество собственников жилья, так и перед домовладельцами обыкновенных “многоэтажек”, где не образовано товарищество собственников жилья), а именно:
-все жизненно важные для домовладельцев вопросы решают сами члены товарищества собственников жилья на общих собраниях;
-члены товарищества собственников жилья сами решают, кто будет управлять кондоминиумом (товарищество собственников жилья либо уполномоченное им лицо организация или индивидуальный предприниматель, имеющие соответствующую лицензию) и с какой эксплуатационной организацией заключить договор на обслуживание и эксплуатацию.
Члены товарищества собственников жилья также, на основе принятого годового бюджета товарищества сами устанавливают размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия, которая пропорциональна доле принадлежащих домовладельцу помещений в кондоминиуме (в кв.м).
|
|
|
Помимо этого, члены товарищества собственников жилья
могут осуществлять совместный контроль (посредством принятия соответствующих решений) над соблюдением домовладельцами, арендаторами, нанимателями правил пользования жилыми (нежилыми) помещениями; обустроить экологическую среду обитания жильцов дома, обеспечить безопасность квартир, подъездов, двора; установить сервисное обслуживание дома в зависимости от качества жизни.
Поскольку товарищества собственников жилья имеет право заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной в уставе, и, в соответствии с уставными целями, по решению общего собрания членов товарищества собственников жилья
полученный доход используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Одним из направлений этой деятельности может стать, например, сдача в аренду помещений, принадлежащих товариществу собственников жилья на праве собственности; предоставление в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объектов общего имущества какому-либо лицу (лицам) (ст. 29 Закона о товариществах собственников жилья).
В заключение отмечу, что товарищества собственников жилья являются именно теми структурами, которые формируют конкуренцию в сфере управления жилищным фондом выбором управляющей компании, обеспечивающей эффективное использование имущественно-земельного комплекса. Повышение эффективности эксплуатации жилфонда, уровня благоустройства повышает стоимость недвижимости, что является важным стимулирующим фактором их создания. Более трети городского жилфонда страны может быть вовлечено в процесс создания товарищества собственников жилья, управление которым является перспективным направлением развития малого бизнеса, обеспечит спрос на управленцев недвижимостью (не менее 0,4 млн. квалифицированных рабочих мест), будет способствовать сохранности жилого фонда как существенной составляющей национального богатства.
|
|
|
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании проведенного исследования правового регулирования формирования и установления режима кондоминиума можно сделать следующие выводы теоретического и практического порядка.
1. Кондоминиум – это единый имущественный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости. Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушает целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.
2.Работа по формированию кондоминиума заключается в подготовке и утверждении технической документации на домовладение, определении доли каждого домовладельца на общее имущество, включая земельный участок.
3.Имущество в кондоминиуме находится в индивидуальной собственности – жилые помещения в частной, государственной или муниципальной собственности граждан, юридических лиц или органов государственной и муниципальной власти; и в общей долевой собственности – остальное общее имущество, в том числе земельные участки.
4. Управление кондоминиумом может осуществляться: непосредственно сами домовладельцами
(при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев); службой заказчика, когда функции управления кондоминиумом передаются уполномоченной государством или органами местного самоуправления службам и товариществом собственников жилья. Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация, является наиболее эффективной формой управления кондоминиума.
5. Кондоминиум, будучи единым комплексом, должен регистрироваться как целое образование наряду с отдельной регистрацией объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума с предоставлением паспорта домовладения.
6. Закон о товариществах собственников жилья не отвечает на вопросы о том, кто именно должен заключать договор (или договоры) со "службой заказчика" (кто-то один или все домовладельцы), должны ли заключаться договоры "службой заказчика" с теми домовладельцами, которые не участвовали в принятии решения на общем собрании и как домовладельцы могут поменять эту организацию на другую в рамках второго способа управления (должно ли быть, в частности, "переуполномочивание службы заказчика").
|
|
|
7. Статья 11 Закона о товаришествах собственниках жилья говорит, что в существующей застройке земельные участки, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно в нормативных размерах. Но это может произойти только в том случае, когда определен порядок предоставления земельных участков в частную собственность. Если же в каком то регионе России такой порядок не определен и земля не передается в частную собственность, то выполнить условие ст. 11 Закона о товариществах собственников жилья не представляется возможным. По смыслу же закона кондоминиум - это единый комплекс: здание плюс земельный участок, в котором жилые помещения находятся в собственности конкретных субъектов, а все остальное имущество в общей долевой.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. (Российская газета, 25 декабря 1993 года, с.3-6).
2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая, от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.
4.Земельный кодекс Российской Федерации от 30 октября 2001 года №136-ФЗ.
5.ФЗ “О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации”от 30 ноября 1994 года
№ 52-ФЗ (Российская газета, 8 декабря 1994 года, с.3).
6.ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года №137-ФЗ.
7.Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года №72- ФЗ
8.Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 года № 28-ФЗ.
9.Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ.
Литература
10. Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001
11.Брагинский М. И. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации М. 1995.
12.Государственный земельный кадастр, библиотечка российской газеты, выпуск №14, Законодательно-правовая база о земельных участках М. 2001.
13.Комментарий к Закону «Об основах жилищной федеральной политики» Под ред. В. Б. Исаков. М., 1999. С 50
14.Исаков В. Б. Комментарий к Жилищному законодательству // М. 2001
15.Крассов О. И. //Право частной собственности на землю М. 2000
16.Кулагин М.И. Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо // Избранные труды: Сборник. М., 1997.
17.Петров В. В. Земельное право России. М., 1998.
18.Суханов Е. А. // Учебник Гражданского права, Том I «Бек», М., 1998
19.Тихомиров М. Ю. Гражданское право. Словарь-справочник. М. 1996.
20.Табашников В. Н. // Журнал «Законодательство». 1998. №9.
21.Материал взят с сайта:
http://www.rels.obninsk.com/Rels/Limited/Nsub/Lm/shop/Sup-30/code1.html
22.Савельев Д. // Долевая собственность в кондоминиуме Российская юстиция. 2000. 10.
23.Потяркин Д. // Товарищества собственников жилья Российская юстиция.1999. N 6,7.
24.Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. N 7.
[1] Подробнее об этом см.: Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. N 7.
[2] Тихомиров М. Ю. // Гражданское право. Словарь-справочник. М. 1996. С. 250.
[3] Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. N 7.
[4]. Российская газета 1994.11.января.
[5].О товариществах собственников жилья. Федеральный Закон 1996.15.мая. № 72-ФЗ Российская газета 1996.26.мая.
[6].Российская газета. 97.10.октября.
[7]. Кузнецова О. Кондоминиум на регистрации // Домашний адвокат.2003. №1.
[8]. Малько А. В. Родионов О. С. Правовые режимы в российском законодательстве // Журнал российского права. 2001. №9.
[9]. Информация с интернет сайта: http://www.urbaneconomics.ru/work/zakroy.html#2
[10] См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска"// Собрание законодательства РФ. 1998. N 15.Ст. 1794.
[11] Постановление Правительства РФ 1997. 26 сентября № 1223 (в ред. 2000. 21 августа) Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах. // Российская газета. 1997. 10.октября.
1.Государственный земельный кадастр библиотечка российской газеты, выпуск №14 Законодательно-правовая база о земельных участках. М., 2001. С. 33.
[12].О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации Федеральный Закон 2001.25.октября. № 137-ФЗ // Российская газета 2000.30.октября.
[13]. Кузьминский. О. Кондоминиумам предложили больше жаловаться // Коммерсант. 2003. № 34
[14].О государственном земельном кадастре. Федеральный Закон 2000. 2.декабря. № 28-ФЗ // Российская газета 2000.10.января.
[15]. Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001. С.115
2.Земельный кодекс Российской Федерации. 2001. 25.октября. №136-ФЗ // Российская газета от 30.10.2001 г.
3. Российская газета 2001.20.июля.
[16] Тихомиров М. Ю. Гражданское право. Словарь-справочник. М. 1996. С. 464
[17]. Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001 С. 81
[18] Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001. С.105.
[19] Система классификаторов для целей ведения Государственного земельного кадастра, М.2000. С13.
[20].Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001 С 69.
[21]. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2002. N 3.
[22] Материал взят с интернет сайта: http://www.rels.obninsk.com/Rels/Limited/Nsub/Lm/shop/Sup-30/code1.html
|
|
|
