Формы управления кондоминиумом

В российском законодательстве закреплена общепринятая концепция кондоминиума, согласно которой в здании, являющемся кондоминиумом, отдельные помещения находятся в собственности домовладельцев, а остальные части здания (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ч. 5 ст. 1 Закона о товариществе собственников жилья). Таким образом, все здание находится в собственности домовладельцев.

 Вполне понятно, что именно домовладельцы заинтересованы в том, чтобы иметь возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Также понятно, что для этого необходимо поддерживать здание в технически исправном состоянии, обеспечивать его коммунальными услугами, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую "управление кондоминиумом". Управление собственностью – это то, что должно осуществлять товарищество домовладельцев на регулярной основе в отношении собственности, т.е. осуществление всей деятельности по управлению зданием. Сюда входит не только уборка и техническое обслуживание здания, но и другие виды задач, такие как составление бюджета, получение сборов с владельцев и оплата счетов, организация собраний, планирование проведения капитальных ремонтов. Интерес "управлять" своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 2 Закона о товариществах собственников жилья, отношения собственности в кондоминиуме и порядок управления недвижимым имуществом в кондоминиуме должны регулироваться именно этим Законом. Пункт п. 1 ст. 20 Закона позволяет сделать вывод, что под управлением кондоминиумом понимается деятельность, направленная на обеспечение эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Право на управление кондоминиумом следует из права собственности, поэтому именно коллектив домовладельцев обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (кондоминиумом). Иные лица - управляющий, служба заказчика - получают отдельные правомочия по управлению кондоминиумом от домовладельцев. Итак, непосредственным носителем права на управление кондоминиумом является домовладелец. Данный принцип должен быть положен в основу концепции управления кондоминиумом.[21]

Поскольку каждый домовладелец является лишь обладателем доли в общем имуществе, то возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом выступает общее собрание домовладельцев.

 В соответствии с Законом "О товариществах собственников жилья" домовладельцы на общем собрании вправе решать следующие вопросы:

- о передаче объектов общего имущества в пользование (п. 4 ст. 8);

- об определении размера долей в общем имуществе (п. 1 ст. 9);

- об избрании способа управления кондоминиумом (п. 1 ст. 20);

- об изменении способа управления кондоминиумом (п. 3 ст. 20).

Закон о товариществах собственников жилья (ст. 20 п.2) предусматривает три основных способа управления кондоминиумом:

1) непосредственное управление всеми собственниками - при нахождении в кондоминиуме до четырех помещений и ограниченном (от двух до четырех) числе домовладельцев;
2) передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

3) образование товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующего привлечения управляющего.

Первый способ дает домовладельцам возможность не прибегать к процедуре образования Товарищества собственников жилья и решать все общие вопросы управления кондоминиумом непосредственно самим. При этом процедура управления таким кондоминиумом законом не определена. Очевидно, что собственники должны договориться о правилах управления кондоминиумом и эта договоренность должна быть зафиксирована письменным договором или протоколом общего собрания. При этом возможны различные формы управления:

- распределение между собой функций по управлению кондоминиумом;

- выбор одного управомоченного из числа домовладельцев, который будет выступать от их лица, и осуществлять управление всем кондоминиумом;

- привлечение профессионального управляющего, с которым каждому домовладельцу необходимо заключить письменный договор на управление.

Второй способ - передача управления кондоминиума службе заказчика для домовладельцев практически мало что изменяет в их жизни, так как управление кондоминиумом в этом случае отходит к жилищно-коммунальным службам, что на практике зачастую означает возвращение к той же ситуации по обслуживанию жилых и нежилых помещений, которая была до создания кондоминиума, то есть приход к той же неэффективной системе, что была раньше, и от которой домовладельцы пытались уйти, создавая кондоминиум.

Форма товарищества собственников жилья довольно привлекательна для собственников жилья как минимум по двум причинам. Первая причина привлекательности товарищества собственников жилья - право заниматься хозяйственной деятельностью для получения дополнительного дохода к суммам обязательных платежей жильцов дома. Такой хозяйственной деятельностью является сдача помещений в аренду, обслуживание дома, работа с ценными бумагами, использование фасадов и крыш для размещения рекламы и т. д. Полученные такими способами доходы должны направляться непосредственно на облагораживание кондоминиума. Но главное преимущества товариществе собственников жилья - свобода выбора подрядчиков для эксплуатации и обслуживания дома.

Очевидно, что управление кондоминиумом возможно в двух формах: самостоятельное управление либо передача функций по управлению кондоминиумом специализированной организации (профессиональному управляющему). Каждая из этих форм управления имеет свои преимущества и недостатки.

Члены товарищества домовладельцев могут осуществлять управление силами самих владельцев на добровольной основе. Главное преимущество в этом случае – низкие затраты. Кроме того, товарищество получает непосредственный контроль за исполнением решений и деятельностью, связанной с управлением. В случае управления самими владельцами можно отметить несколько недостатков. Отсутствие опыта в управлении может привести к нежелательным и высоким расходам. Кроме того, сложно будет найти добровольцев. Отдельные люди могут быть больше загружены работой, чем остальные.

Существует несколько преимуществ в найме профессионального управляющего по руководству управления собственностью. Специалисты, которые будут выполнять работу по управлению, скорее всего не будут игнорировать выполнение своих обязанностей, что могут делать добровольцы. Существуют также и недостатки такового управления. Одним из самых очевидных будет повышение расходов. У товарищества могут быть также трудности в поиске специалиста или фирмы с необходимой квалификацией, которые могли бы отвечать потребностям товарищества и задачам деятельности правления товарищества. В России уже существует несколько частных фирм, предоставляющих услуги по техническому обслуживанию квартирных домов, однако, еще нет частных фирм, которые могли бы обеспечить все необходимые услуги по управлению собственностью. Ожидается, что в будущем предоставление таких услуг по профессиональному управлению собственностью станет возможным и здесь[22].

Характеристика отдельных