 |
31. Жилищные обязательства: основания их возникновения. Договор найма жилого помещения
|
|
|
|
Жилищные обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены законодательными актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные обязательства возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми закон связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Договор найма жилого помещения – это договор, в силу которого собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Стороны договора – наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать как юридическое лицо, так и физическое лицо – собственник жилого помещения. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Если жилое помещение предоставляется во владение и (или) в пользование юридическому лицу, то данные отношения оформляются не договором найма жилого помещения, а договором аренды или иным договором. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
|
|
|
Предмет договора найма жилого помещения – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Предмет является существенным условием договора найма жилого помещения.
Цена устанавливается нормативными актами, а также по соглашению сторон.
Срок договора определяется сторонами. Если договором не предусмотрено иное, то плата за жилье должна вноситься нанимателем ежемесячно.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).
Наем жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. Нормы, закрепляющие договор социального найма жилого помещения, в основном являются императивными, направлены на обеспечение гарантий жилищных прав граждан. Глава 35 ГК РФ выделяет два вида договора найма жилого помещения:
1. договор социального найма жилого помещения;
2. договор коммерческого найма жилого помещения.
1. Договор социального найма жилого помещения – это договор, заключаемый на пользование жилым помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (ст. 672 ГК РФ, ст. 49 ЖК РФ, № 188-ФЗ). Договор регулируется не только гражданским, но и в значительной мере жилищным законодательством. Наймодателем по договору социального найма жилого помещения являются местная администрация, государственные и муниципальные предприятия, учреждения. Наниматели – граждане, вновь получившие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади.
|
|
|
2. Договор коммерческого найма – это договор, заключаемый на жилые помещения во всех жилищных фондах, кроме фонда социального использования. Наймодателем по договору коммерческого найма является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, которое обязуется предоставить жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем нанимателю. Нанимателем по договору может быть только гражданин.
Срок договора: краткосрочный (до 1 года); длительный (до 5 лет). Если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на 5 лет.
Цена договора устанавливается по соглашению сторон, за исключением случаев, когда законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ (ст. 63 ЖК РФ). Договор является бессрочным. Цена договора устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение содержания и ремонта жилья, а также коммунальных услуг. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 1 ст. 65 ЖК РФ).
Содержание договора (права, обязанности, ответственность сторон)
Обязанности нанимателя:
1. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
2. обеспечивать сохранность жилого помещения;
3. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4. проводить текущий ремонт жилого помещения;
5. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6. информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
|
|
|
Обязанности наймодателя:
1. передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);
2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3. предоставлять нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги или обеспечивать их предоставление (п. 2 ст. 676 ГК РФ);
4. обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ);
5. осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ);
6. не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (ст. 684 ГК РФ).
Права наймодателя:
1. передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2. принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3. осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4. обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Права нанимателя: 1. вселять новых членов семьи, временных жильцов и поднанимателей с предварительного уведомления наймодателя; с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679, 680, 683 ГК РФ); в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ); 2. по истечении срока договора на приоритетных началах заключить договор на новый срок (ст. 684 ГК РФ); 3. заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с ним, с согласия наймодателя и других постоянно проживающих в помещении лиц; 4. давать согласие на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.
|
|
|
