 |
Структура сделок с земельными участками и их рыночная оценка.
|
|
|
|
В российской федерации среди всех видов сделок с землей преобладают арендные отношения (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 91,4 тыс. га 0,006 % земельного фонда. (табл. 2) В 2005 доля площади государственных и муниципальных земель, используемых на правах аренды в Российской Федерации, составила 4,3 % от всей их площади. По федеральным округам России этот показатель колеблется от 1,6 % в Северо-Западном федеральном округе до 17,9 % в Южном федеральном округе.
Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям.[5] В 2005 г базовые размеры арендной платы за землю устанавливались на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов (таблица 1).
Рост ставок арендной платы косвенно обусловлен индексацией ставок земельного налога в соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, местоположения и величины земельных участков. При этом плата за аренду земли городов и поселков по сравнению с сельской местностью значительно выше для всех категорий арендаторов.
|
|
|
Таблица 1[6]
Средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель в Российской Федерации.
руб./кв.м.
| Арендаторы | 2002г. | 2003г. 0Зг. | 2004г. | 2005г. | |||||
| в город. н посел ках | в сель. насел. пунктах | вне насел. пунктов | в насе ленных пунктах | вне насел. пунктов | в насе ленных пунктах | вне насел. пунктов | в насе ленных пунктах | вне насел. пунктов | |
| 1.Предприятия, организации, учреждения: промышленности, транспорта. связи, строительства | 6.58 | 1,57 | 0,49 | 11.54 | 1,26 | 12,00 | 1.63 | 11.41 | 1.89 |
| торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания | 37.12 | 8.82 | 0,72 | 55,34 | 4,81 | 64,40 | 4.57 | 55,76 | 13,81 |
| сельскохозяйственны е предприятия | 0.05 | 0.03 | 0.01 | 0.08 | 0.06 | 0.11 | 0.02 | 0,13 | 0.05 |
| 2. Граждане, их объединения, использующие земельные участки для: жилищного, дачного и гаражного строительства | 0,25*) | 0,12 | 0,02 | 1,46 | 0,20 | 1-53 | 0,22 | 1.82 | 0.35 |
| личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества | 0.14 | 0,11 | 0.17 | 0,08 | 0.32 | 0.13 | |||
В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются. В среднем по России в 2005 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах составила 55,76 рубля, а в сельских населенных пунктах — 13,81 рубля, для городских промышленных предприятий — 11.41 рубля и 1.89 рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; Граждане, их объединения, использующие земельные участки для: жилищного, дачного и гаражного строительства платили в городах и поселках 1.82 рубля, в сельских населенных пунктах — 0.35 рубля.
|
|
|
Таблица 2 [7]
Структура сделок с земельными участками в РФ.
| Виды сделок | 2003г. | 2004г. | 2005г. |
| Кол-во сделок, ед. (площадь, га) | Кол-во сделок, ед. (площадь, га) | Кол-во сделок, ед. (площадь, га) | |
| 1. Аренда государственных и муниципальных земель в том числе: сделки, совершённые в отчётном году | 3729655 (67403009) 444377 (13994875) | 3665563 (70154034) 498684 (11905493) | 3621086 (68230403) 474128 (14580742) |
| 2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель | 10660 (12093) | 7226 (38222) | 5854 (23316) |
| 3. Продажа государственных и муниципальных земель в том числе на торгах. | 96876 (54965) 3249 (2448) | 150793 (45485) 4644 (3774) | 154702 (91446) 9562 (35250) |
| Итого сделок с государственными и муниципальными землями | 3837191 (67470067) | 3823582 (70237741) | 3781642 (68345166) |
| 4. Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами | 323532 (82463) | 357937 (123386) | 378215 (293955) |
| 5. Дарение | 30100 (13358) | 32326 (27223) | 31824 (57528) |
| 6. Наследование | 161330 (137903) | 165162 (106195) | 147653 (133820) |
| 7. Залог | 8773 (31665) | 6350 (18792) | 7479 (16959) |
| Итого сделок между гражданами и юридическими лицами | 523735 (92653890) | 561775 (9275596) | 565171 (502261) |
| Всего сделок в отчётном году с учётом всех действующих договоров аренды | 4360926 (967735456) | 4385357 (70513337) | 4346813 (68847427) |
| в том числе сделок, совершённых в отчётном году | 1075648 (14327322) | 1218478 (12264796) | 1199855 (15197766) |
Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2005 году права аренды были выкуплены на 5854 земельных участках площадью 23316 гектаров в 46 субъектах РФ. (таблица 2)
Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2001 году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей.[8] Тогда как в 2002 г. в консолидированный бюджет поступило 49,5 млрд. руб., в том числе 51,2% от земельного налога и 48,8% от арендных платежей.[9]
Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась в соответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 1999 года количество продаж вновь начало расти. В 2005 году зарегистрировано уже 154702 сделок на общую площадь 91446 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства. Обладателями наибольших площадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый.
|
|
|
Следует отметить, что количество сделок по продаже земельных участков на торгах по сравнению с 2004 годом в целом по России увеличилось в 2,1 раза, а по площади в 9,3 раза (9562 сделки, 35250 га). Доля сделок, осуществлённых на торгах, составляет по количеству и площади соответственно - 6,2 % и 38,5 % (таблицы 1, 2) В 2005 году на торгах по приобретению земель зарегистрировано около 9,5 тыс. граждан и организаций.
Таблица 3
Средние цены на государственные к муниципальные земельные участки, проданные гражданам и юридическим лицам в Российской Федераии в 2005г. (выборочно)
руб-'кв.м
| Архангельская обл. | Московская обл. | Ростовская обл. | Кемеровская обл. | Смоленская обл. | ||||||
| в населен ных пунктах | вне населён ных пунктов | в населён ных пунктах | вне населён ных ПУНКТОВ | в населён ных пунктах | вне населён ных пунктов | в населён ных пунктах | вне населён ных пунктов | в населён ных пунктах | вне населён ных пунктов | |
| 1. Гражданам и их объединениям для: | ||||||||||
| -индивидуаль ного жилищного и дачного строительства | 5,48 | - | 72.83 | 78.89 | 35,05 | - | 5.98 | 13.60 | 6.56 | - |
| - личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества | 0,43 | 3,66 | 54,40 | 62,30 | 1,88 | 0.88 | 3,82 | 0.51 | 1-43 | 1.36 |
| 2. Юридическим лицам для использования в целях промышленности и иного специального назначения | 7,68 | 2,74 | 146,21 | 72,29 | 125,32 | 3,39 | 18.62 | 17.42 | 75,31 | 6.65 |
| 3. Крестьянским (фермерским) хозяйствам, другим сельскохозяйственным предприятиям | - | - | - | 0.93 | 0.13 | 0.30 | 0.29 | 0.01 | 0.93 | 0.46 |
|
|
|
Средние по России цены за государственные земли, приобретённые гражданами и юридическими лицами, в порядке выборки по пяти субъектам Российской Федерации представлены в таблице 3. Данные таблицы отражают особенности ценообразования развивающегося земельного рынка в регионах с разными природно-экономическими характеристиками. Рынок земли формируется вокруг областных центров, и самые высокие цены на землю складываются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других показателей. Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв.м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв.м.[10]
Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются нормативной ценой на землю. Тогда нормативная цена была установлена в размере 50-кратной ставки земельного налога за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. В 1994 году ее размер повысился до 200-кратной ставки налога, а региональные и местные органы власти получили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную цену к рыночной. Согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года органы местного самоуправления имеют право изменять нормативную цену на 25 процентов от установленной субъектом РФ. При этом уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня сложившейся рыночной цены на типичные земельные участки аналогичного целевого назначения.
Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской областях, Ненецком и Таймырском автономных округах она имеет гибкую шкалу — от 10 до 800-кратной ставки. В других субъектах Федерации, например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога. [11]
|
|
|
Не принимали постановления о нормативной цене земли органы исполнительной власти Москвы, Республики Ингушетия, Чеченской республики и Ямало-Ненецкого автономного округа. 
В структуре сделок с земельными участками второй по величине объем занимают операции купли-продажи гражданами и юридическими лицами.
Таблица 4[12]
Продажа государственных и муниципальных земель в Российской Федерации
| 2002г. | 2003г. | 2004г. | 2005г. | |||||
| число сделок, ед. | площадь. га | число сделок, ед. | площадь. га | число сделок, ед. | площадь. га | число сделок, ед. | площадь, га | |
| I. Гражданам для: индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства | ||||||||
| вне населённых пунктов | 3544 | 474.2 | 3141 | 550.1 | 3292 | 750.3 | 5394 | 1721,5 |
| в поселениях | 33452 | 4184.3 | 70939 | 8422.7 | 109282 | 13942.9 | 111010 | 26011.1 |
| ИТОГО | 36996 | 4653,5 | 74080 | 8972,8 | 112574 | 14693.2 | 116404 | 27732,6 |
| П. Юридическим лицам для: использования в целях промышленности и иного специального назначения | ||||||||
| вне населённых пунктов | 93*) | 567,6 | 1016 | 9079,6 | 11052 | 8143,3 | 1540 | 3732.9 |
| в поселениях | 1881е) | 14953 | 4359 | 15953.7 | 3863 | 4001 | 5294 | 6395.8 |
| ИТОГО | 1974 | 15520,6 | 5375 | 25033.3 | 14915 | 12144.3 | 6834 | 10128,7 |
| III. Крестьянским (фермерским) хозяйствам и другим сельскохозяйственным предприятиям | ||||||||
| вне населённых пунктов | 19 | 3464.1 | 95 | 7283.8 | 240 | 8132.5 | 363 | 33658,0 |
| в поселениях | 46 | 100.9 | 83 | 180.6 | 95 | 346.6 | 285 | 9529,6 |
| ИТОГО | 65 | 3565 | 178 | 7464,4 | 335 | 8479,1 | 648 | 43187,6 |
В 2005 году в 75 субъектах РФ было зарегистрировано более 305 тысяч договоров купли-продажи. Всего же за период с 1993 по 2005 год количество таких сделок выросло в 31 раз, для дачных участков — в 93 раза. Однако площади реализуемых гражданами участков весьма скромны(таблица 4).
Земельные участки покупались в собственность гражданами в основном для индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями для использования в целях промышленности, транспорта, связи, строительства и иного специального назначения. За 2005 год граждане России выкупили для индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества (таблица 4) 116,4 тыс. земельных участков (27732,5 га), в том числе в населённых пунктах 111,0 тыс. участков на площади 26011,1 га. Что по сравнению с 2004 годом больше на 3,8 тыс. земельных участков и практически в 2 раза больше по площади приобретённых земель, т.е. увеличение приобретений земельной недвижимости сопровождается увеличением площади в каждой сделке, несмотря на рост цен.
В то же время количество покупок земельных участков юридическими лицами за последние три года постепенно снижается, в 2005 году в целом по России приобретено 6384 участка (10128,6 га). Сделок было совершено в два раза меньше, чем в предыдущем году. Ситуация объясняется с одной стороны естественной стабилизацией земельного рынка, а с другой - более выгодными предложениями по аренде земель.
В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 1999–2005 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.
Госдума 23 января 2004 года приняла новый закон по этому поводу, вносящий поправки в предшествующий; 28 января принятый закон одобрен Советом Федерации, а с 5 февраля вступил в действие. Наиболее существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь также стали предметом залоговых операций с недвижимостью. Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Другая поправка разрешает арендатору земельного участка передавать арендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределах срока договора аренды.
Согласно еще одной поправке, ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.
Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночного механизма применительно к земле.[13]
Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.
|
|
|
