Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!

Пути совершенствования земельного рынка.

Российское землепользование уникально в мире по своим масштабам, оно отличается глубокой и многомерной региональной дифференциацией по природно-климатическим условиям, степени антропогенного освоения, уровню урбанизации и индустриализации, разнообразию населяющих различные территории страны национально-этнических групп. Отсюда понятно, с каким необычайно сложным, жизненно важным фактором общественного воспроизводства мы имеем дело, насколько опасно оставлять его вне сферы государственного управления и как необходимо срочно восстановить такое управление в максимально полном объеме.

Для эффективного управления земельно-недвижимым достоянием России, бесспорно, требуется орган, который осуществлял бы общегосударственную координацию деятельности в данной сфере, занимался комплексным, системным решением возникающих здесь крупных хозяйственных проблем.

В конечном счете задача состоит в том, чтобы радикально пересмотреть концепцию управления земельно-недвижимым комплексом, выявить механизмы его воздействия на эффективность экономического развития регионов и страны в целом. Представляется необходимым на принципиально новой концептуальной основе создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса, которое должно будет заниматься институциональным, инфраструктурным и экономическим обеспечением процесса формирования нового земельного строя в России и комплексного освоения совокупного земельно-недвижимого экономического ресурса. В составе такого министерства должны быть соответствующие службы и агентства, специализированные на оказании услуг по созданию полноценной информационной базы о земельно-недвижимом ресурсе, ее использованию в прогнозах, программах и проектах развития земельно-недвижимых объектов. Параллельно с системой государственного управления следует стимулировать в установленных границах участие в управлении и негосударственных организаций разных типов и форм собственности.

Формировавшаяся в 1996–2003 гг. с огромным перерасходом средств и существенными содержательными изъянами автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра этим требованиям ни в коей мере не отвечала. И не только из-за того, что объектом кадастрового учета выступали далеко не все обладающие свойством недвижимости ресурсы.

Прежде всего еще ни юридически, ни практически не сформирована и не скоро будет сформирована «критическая масса» земельных участков, выступающих объектами кадастрового учета, так как пока подавляющая часть земельных ресурсов остается в государственной, не разделенной по уровням ведения собственности. Земельные же участки сельскохозяйственных владений, которые остались в виде долей в сохранивших совместную форму собственности предприятиях, тоже физически еще не выделены на местности, а следовательно, не могут выступать объектами кадастрового учета и регистрации.

Добавим к этому отсутствие повсеместного реального спроса на кадастровую информацию в связи с дефицитом инвесторов, так как для иностранцев выход на российский рынок сельскохозяйственных земель закрыт российскими же законодательными барьерами, а отечественные владельцы финансовых средств до сих пор проявляют интерес лишь к занимающим менее 2% территории страны земельным участкам, отведенным для застройки в городах, да и то не во всех, а лишь в крупнейших и крупных, либо обладающих рекреационным потенциалом. В этом нет ничего удивительного, ибо современная российская экономика имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

Вряд ли целесообразно повсеместное создание земельной кадастровой системы и потому, что земельный рынок как главная предпосылка организации такой системы существует в России в депрессивном, деформированном и «очаговом» состоянии.

Все это означает, что деньги, потраченные для создания и размещения на всей территории страны опорных пунктов земельно-кадастровой системы, с большой долей вероятности окажутся выброшенными на ветер, особенно те из них, которые будут вложены в технические и программные средства, требующие непрерывного, буквально через каждые полтора-два года, обновления.

Отсюда никак не следует, что нужно вообще отказаться от организации российского кадастра объектов недвижимости. Наша позиция иная: чтобы решить поставленную задачу и не допустить разбазаривания средств налогоплательщиков, следует хотя бы ориентировочно установить те части географического пространства России, где в обозримой перспективе действительно потребуется полноценная кадастровая информация о земельно-недвижимом ресурсе экономического роста, и сформировать там опорные пункты единого кадастрового учета земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости. [25]

Ничем не обоснованная, разорительная для государственной казны спешка в создании на всей территории России опорных пунктов кадастровой системы – не единственный изъян практики ее организации. Не менее серьезный недостаток, по существу исключающий возможность использования кадастровой информации для каких-либо серьезных экономических расчетов и обоснований, заключается в том, что информация эта является максимально деэкономизированной, сведенной в основном к показателям геодезических измерений в сочетании с неким набором правоустанавливающих характеристик (сведения о собственнике, адрес участка и разного рода ограничения) и сомнительными по своей достоверности оценками кадастровой стоимости объектов учета. Другие показатели, позволяющие использовать кадастровую информацию как сведения об экономическом ресурсе, а тем более о многомерной сравнительной ценности его потребительских свойств, оказались напрочь «выкорчеванными».

И теперь в единое целое необходимо свести информацию, объективно формирующуюся на разном территориально-географическом основании, не синхронизированную во времени и, что самое главное, с разными возможностями приведения к общему экономическому «знаменателю».[26]

Задача весьма сложная. Но посильная, если организовать в дополнение к модернизированной кадастровой системе совмещенный по времени и месту комплексный мониторинг экономического пространства, причем так, чтобы соединить в единой информационной «оболочке» привязанные по месту и времени «наслоения» разнородных информационных массивов. Для этого нужно решить еще один не терпящий отлагательства вопрос – отказаться от профессионально ущербной методики массовой кадастровой оценки земельно-недвижимых объектов и освоить в практической оценочной деятельности профессионально полноценные методические разработки.

Важно уяснить, что оценка стоимости каждого товара в отдельности для осуществления текущих рыночных сделок между конкретными партнерами совсем не то же самое, что оценка «товарной массы» для решения задач государственного управления экономикой. Если в первом случае достаточно увязать оценку объекта сделки с текущей экономической конъюнктурой, когда вполне продуктивно применение таких общеизвестных методов, как доходный, затратный и сравнения продаж, то во втором варианте требуется более фундаментальные основания.

Расчеты, выполненные для Нижегородской области, показали, что объективная стоимость землепользования сельскохозяйственного предприятия колеблется там в пределах 90–110 тыс. руб./га против 9 тыс. руб./га кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Разница внушительная, со всеми вытекающими из этого негативными последствиями для кредитования аграрного производства под залог земельных ресурсов, «нигилистическим» отношением владельцев таких земель к их рачительному использованию, низкой ликвидностью земельной недвижимости и соответственно «закреплением» депрессии и деформации данного сегмента земельного рынка.

Далее необходимо разработать стандарты эффективности использования земельно-недвижимого ресурса. Для этого потребуется составить комплексные схемы рациональной экономико-землеустроительной организации производственной структуры региональных социально-экономических комплексов и оптимизации механизмов их функционирования. Эти схемы по идее не заменяют детализированные комплексные межотраслевые и отраслевые целевые программы, но обладают вполне конкретным методическим преимуществом. Суть в том, что в современных оптимизационных моделях регионального развития его территориально-земельное основание вводится в расчеты в усредненных количественных характеристиках, зачастую без учета сложной системы внутренних и внешних связей и зависимостей, без должного учета дифференциации его экономического содержания на макро-, мезо- и особенно микроуровне. Поэтому и региональные программы социально-экономического развития носят в известной мере абстрактный, упрощенный характер.

Важный момент грамотного управления земельно-недвижимым достоянием России – приведение рынка земельно-недвижимых объектов к цивилизованным стандартам. Центральной здесь является задача создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании. [27]

В «пакете» этих задач на первое место нужно поставить затянувшееся на долгие годы создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами, причем не только залога, но и сдачи в аренду, внесения в качестве пая в уставной капитал совместных предприятий, наконец, страхования от недобросовестных сделок с землей. И все это – с квалифицированным учетом специфики земельного участка.

Серьезным тормозом развития полноценного сбалансированного рынка земельно-недвижимых объектов остается дефицит, а по большому счету – просто отсутствие полноценных статистических данных по конъюнктуре спроса и предложения. Нельзя установить крайне необходимые для расчетов равновесной рыночной стоимости земельных ресурсов ценовые притязания одних и ценовые ожидания других партнеров по фиксируемым в статистике конечным результатам сделок. Нужна объективная информация об интересах, оценках, установках и мотивах поведения участников рынка. На основе нынешней статистики стратегические перспективы развития земельного рынка определять просто невозможно.

Есть и другие уязвимые блоки в инфраструктуре рынка земельно-недвижимых объектов. Слабым звеном выступают, например, консалтинговые, посреднические структуры, информационно-аналитические, маркетинговые службы организации мониторинга рынка земельно-недвижимых объектов, и т.п. [28]

В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей. Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса России необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля, создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций. Создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами. В заключение можно сказать, что главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

Заключение:

Основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет. Реформа проводилась поэтапно: после революционных преобразований и последующей стихийной приватизации, похожей на передел собственности, следует этап осторожно закрепляющий достигнутое и зарождающий цивилизованные рыночные отношения.

Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га, что не может не огорчать.

Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.

Государственная кадастровая оценка земель необходима для создания налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов. Оценка проводится одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств, что дает возможность получить сопоставимые показатели стоимости земель на всей территории страны. В настоящее время кадастровая оценка очень сильно разница с рыночной стоимостью, в меньшую сторону для последней. Это показывает несовершенство взаимосвязей системы кадастровой оценки и рыночных механизмов.

В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни – 82 % (4948,25 тыс. га,), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям — в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Перед правительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает.

Список литературы

Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М., 2004. С. 11.

Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. – М., 2005. С. 345.

Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2001 году. -М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2002. С. 96

Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. С. 10-16, 146-154.

Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX — начала XXI века). -М., 2002. С. 209.

Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2000. С. 86.

Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 1998. С. 46-62.

Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2004. № 103.

Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2004. №6. С. 2-15.

Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2004. С. 256-261.

Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2004. С. 5.

Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2004. №3. С.9.

Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2004. №1. С.262-268.

http://www.kadastr.ru/news/official/3692/ Земельный фонд РФ на 1.01.2006 года Федеральная служба земельного кадастра

http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf Всероссийской научно-практической конференции "Земля России: экономика, право, собственность".

http://www.gks.ru/free_doc/2006/b06_11/2-01.htm Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям.

http://www.finansy.ru/publ/tax/001.htm Налоговые инициативы Правительства РФ.

http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=83&Id=1007&ContId=301 кадастровая оценка земель сельхозназначения в Саратовской области.

http://www.roskazna.ru/reports/cb.html Информация об исполнении бюджетов.

http://www.budgetrf.ru/index.htm Университетская информационная система РОССИЯ. Оперативные статистические данные.

http://www.dontr.ru/Environ/WebObjects/dontr.woa/wa/Main?textid=16217Проблемы оборота земель сельхозназначения.

http://www.vdv-rielt.ru/help/analytics/land/ Земля - рынок, прогнозы, аналитика.

http://www.irn.ru/articles/9909.html России нужен земельный рынок.

http://www1.minfin.ru/11inf.htm Информационные системы Министерства финансов.

[1] Всероссийской научно-практической конференции "Земля России: экономика, право, собственность". http://www.kadastr.ru/news/official/3692/

[2] Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2001 году. М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2002. С. 96

[3] Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М., 2004. С. 11.

[4] Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 1998. С. 46-62.

[5] Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX — начала XXI века). М.,2002. С. 209.

[6] Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. С.156.

[7] Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. С.147.

[8] Информация об исполнении бюджетов. http://www.roskazna.ru/reports/cb.html

[9] Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2004. С. 5.

[10] Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. С. 146-154.

[11] Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2004. №6. С. 2-15.

[12] Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. С.151-152.

[13] Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2004. С. 256-261

[14] России нужен земельный рынок. http://www.irn.ru/articles/9909.html

[15] Университетская информационная система РОССИЯ. Оперативные статистические данные. http://www.budgetrf.ru/index.htm

[16] Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. С. 10-16.

[17] Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. – М., 2005. С. 345.

[18] Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2000. С. 86.

[19] Кадастровая оценка земель сельхозназначения в Саратовской области. http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=83&Id=1007&ContId=301

[20] Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям http://www.gks.ru/free_doc/2006/b06_11/2-01.htm

[21] Земельный фонд РФ на 1.01.2006 года Федеральная служба земельного кадастра

http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf

[22] Проблемы оборота земель сельхозназначения. http://www.dontr.ru/Environ/WebObjects/dontr.woa/wa/Main?textid=16217

[23] Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2004. №3. С.9.

[24] Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2004. №1. С.262-268.

[25] Налоговые инициативы Правительства РФ. http://www.finansy.ru/publ/tax/001.htm

[26] Информационные системы Министерства финансов. http://www1.minfin.ru/11inf.htm

[27] Земля - рынок, прогнозы, аналитика. http://www.vdv-rielt.ru/help/analytics/land/

[28] Беленький В.Р. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета.2004.№ 103.

1 2 3 45

Воспользуйтесь поиском по сайту: