 |
Глава 2. Направления развития регионального земельного рынка.
|
|
|
|
Государственная кадастровая оценка земель.
В ноябре 1999 года Госдумой был принят Федеральный закон РФ «О государственном земельном кадастре». Основными сферами применения кадастрового учета явились: информационное обеспечение государственного и муниципального управления земельными ресурсами, государственный контроль за использованием и охраной земель, мероприятия по сохранению и повышению плодородия земель, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, землеустройства, экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов, установление обоснованной платы за землю.
Закон установил обязательность кадастрового учета всех земельных участков на территории РФ независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования участков. Все учетные сведения вносятся в постоянно пополняемый и обновляемый единый государственный реестр земель. В него включаются следующие сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков и их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.[14]
Данный законодательный акт установил единицы кадастрового деления территории РФ на кадастровые округа, районы и кварталы, в которых кадастровый учет проводится по единой методике. В сентябре 2000 года Правительство РФ приняло Постановление «Об утверждении правил кадастрового деления территории РФ и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам». В соответствии с ним кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта РФ (а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающего к этой территории), кадастровый район — территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ, кадастровый квартал — небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.
|
|
|
В апреле 2000 года Правительство РФ утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В них сформулирован общий принцип проведения кадастровой оценки земель — оценочное зонирование территории. Под оценочной зоной понимается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по кадастровой стоимости.
Правила отражают три основных подхода, сложившиеся в современной теории оценочной деятельности: затратный, сравнительный и доходный. Первый предусматривает определение затрат, необходимых для восстановления или так называемого «замещения» объекта оценки с учетом его износа. Сравнительный подход выявляет стоимость объекта оценки исходя из сопоставления цен на аналогичные объекты, в отношении которых уже имеется информация о рыночных ценах на них по результатам сделок. Доходный — базируется на определении величины ожидаемых доходных поступлений от объекта оценки, в чем, собственно, и заключается метод «капитализации расчетного рентного дохода». Два последних подхода реализованы в Правилах с наибольшей полнотой.
Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений прежде всего опирается на статистический анализ рыночных цен аналогичных объектов недвижимости. Напротив, при оценке сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда используется метод капитализации расчетного рентного дохода, иногда наряду с учетом затрат, необходимых для воспроизводства (сохранения) и поддержания ценности их природного потенциала.
|
|
|
Применяемый при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения метод капитализации ренты учитывает множество факторов: состояние почвенного покрова, климатические условия, местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной и лесной продукции, расстояние до центра хозяйства и мест складирования и переработки, наличие и качество дорожной сети. В отношении сельскохозяйственных земель учитываются также категории их использования (пашня, сенокосы, пастбища, приусадебные участки, залежи, неудоби).
Необходимо заметить, однако, что объективные показатели, подлежащие учету при применении данного метода (многолетние данные об урожайности, результаты почвенных обследований, величину затрат на производство единицы продукции, рыночные цены на сельскохозяйственную продукцию), принадлежат реальности сегодняшнего дня. Она же пока не дает поводов для оптимизма, свидетельствуя в целом о весьма низкой эффективности сельхозпроизводства. Следовательно, едва ли в данном случае можно говорить о корректном учете подлинного потенциала земельных угодий (тем более в условиях повсеместного стремления руководителей хозяйств к занижению показателей доходности). И все же между кадастровой и рыночной стоимостью земли существует огромное несоответствие. Последняя, по результатам отдельных аукционов, оказалась во много раз дешевле.
В декабре 2000 года Постановлением Правительства РФ утверждены правила предоставления сведений государственного земельного кадастра. Эти сведения квалифицированы постановлением как общедоступные, носящие открытый характер, за исключением отнесенных к категории ограниченного доступа (их перечень в постановлении отсутствует). Поэтому любой гражданин имеет право на получение нужных ему сведений единого кадастра, не будучи обязан при этом обосновывать свой запрос.
|
|
|
Кадастровый учет земель сельскохозяйственного назначения завершился в 2001 году. Самыми дорогими были признаны кубанские черноземы. Стоимость одного гектара земли в Краснодарском крае составила 43 650 рублей. Далее следуют Московская (33 030 рублей), Ленинградская (23 000 рублей), Воронежская (21 650 рублей) и Калининградская (17 720 рублей) области. Вслед за ними расположились Чувашская республика (14 950 рублей), Алтайский край (10 990 рублей), Республика Башкортостан (10 100 рублей), Приморский край (10 000 рублей), Новгородская область (7 620 рублей), Красноярский край (7 190 рублей) и Астраханская область (2 440 рублей). Самыми малоценными признаны сельхозугодья Магаданской области, Ханты-Мансийского и Коми-Пермяцкого автономного округов — всего 400 рублей. [15]
Аналогичный метод капитализации рентного дохода используется при кадастровой оценке земель лесного фонда. Основными исходными показателями для расчетов являются: базовая продуктивность лесных земель в натуральном и стоимостном выражении, оценочные затраты на добычу, переработку и транспортировку древесины, цены реализации готовой продукции. Пока еще не учитывается экологическое значение лесных угодий, защитная функция лесных насаждений от эрозии почв, роль леса как поставщика ценных лекарственных растений, дикорастущих ягод и грибов.
При определении кадастровой стоимости земель промышленности вне населенных пунктов наряду с методом капитализации рентного дохода применяется и затратный метод, поскольку существует множество трудностей в получении достоверной исходной информации. Поэтому в ряде случаев признается целесообразным прежде всего учитывать затраты на инженерно-транспортное обустройство территории промышленных районов. Такая оценка не выходит за границы лишь минимального уровня налоговой базы, ниже которого не обеспечивается возврат общественных инвестиций на воспроизводство оборудованных территорий.
|
|
|
К наиболее сложным видам кадастровых работ относится определение стоимости земельных участков, занятых промышленными объектами и объектами другого специального назначения (космодромы; стартовые комплексы и пусковые установки, используемые для космической деятельности; участки под аэродромами и другими объектами воздушного транспорта; земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций и других электростанций; участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог). Сюда же входят и особо охраняемые территории. Таковыми считаются территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, а также домов отдыха, пансионатов, объектов физической культуры и спорта и т. п. Учитывая необходимость завершения всех кадастровых работ к концу 2003 года, Федеральная служба земельного кадастра РФ в феврале этого года объявила конкурс по оценке участков отмеченных категорий частными оценщиками. Перед ними были определены жесткие сроки окончания оценочных работ к 1 сентября 2003 года. [16]
Государственная кадастровая оценка земель необходима для создания налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов. Оценка проводится одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств, что дает возможность получить сопоставимые показатели стоимости земель на всей территории страны. В настоящее время кадастровая оценка очень сильно разница с рыночной стоимостью, в меньшую сторону для последней. Это показывает несовершенство взаимосвязей системы кадастровой оценки и рыночных механизмов.
Необходимость использования земель сельскохозяйственного назначения.
Землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Земли данной категории выступают как основное средство производства в сельском хозяйстве, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их площади, предотвращение развития негативных процессов и повышение плодородия почв.
На 1 января 2006 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 401,6 млн. га. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, к категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам.
|
|
|
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в субъектах Российской Федерации фонд перераспределения земель формируется в составе земель сельскохозяйственного назначения. В фонд включаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, свободные от обременения правами юридических и физических лиц, в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.[17] Основанием включения земельных участков в фонд перераспределения в 2005 году являлось решение исполнительного органа власти о переводе земель сельскохозяйственного назначения в фонд в случае добровольного отказа от земельного участка, при принудительном отказе, если нет наследников ни по закону или ни по завещанию. Массовый характер получила передача земельных участков в установленном порядке в фонд при ликвидации сельскохозяйственных предприятий. За отчетный период общая площадь земель фонда перераспределения увеличилась на 5,0 млн. га и на отчетную дату составила 39,9 млн. га, при этом площадь сельскохозяйственных угодий, вошедших в фонд перераспределения, увеличилась на 1,1 млн. га (таблица 5). Изменение общей площади земель фонда перераспределения в значительной степени вызвано ликвидацией сельскохозяйственных государственных унитарных предприятий, занимавшихся на территории Таймырского автономного округа северным оленеводством. В результате чего в фонд перераспределения земель было зачислено 2,7 млн. га несельскохозяйственных угодий, ранее предоставленных предприятиям под оленьи пастбища.[18]
Таблица 5
Сведения о фонде перераспределения земель в Российской Федерации (2004 – 2005 годы)
(тыс. га)
| 2004 год 2005 год 2005г. к 2004г. (+ \ -) | ||||||
|
| Земли сельскохозяйственного назначения | Земли сельскохозяйственного назначения | Земли сельскохозяйственного назначения | |||
| всего | в т.ч. земли фонда перераспределения | всего | в т.ч. земли фонда перераспределения | всего | в т.ч. земли фонда перераспределения | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Общая площадь Сельскохозяйственные угодья | 400973,0 193950,5 | 34863,6 8701,5 | 401559,0 194376,5 | 39907,7 9769,7 | +586,0 +426,0 | +5044,1 +1068,2 |
В целом площадь категории земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации по сравнению с предшествующим годом увеличилась на 586,0 тыс. га.
В отчетном году повсеместно отмечался добровольный отказ сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств и других производителей сельскохозяйственной продукции от предоставленных им ранее земель, связанный с их неудовлетворительным экономическим состоянием. Как и прежде, ликвидировались сельскохозяйственные предприятия, крестьянские (фермерские) хозяйства. При этом часто не решенным оставался вопрос дальнейшей судьбы земельных участков. Вследствие этого, в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ) сведения о таких земельных участках продолжали учитываться как земли сельскохозяйственного назначения, используемые теми или иными юридическими и физическими лицами для сельскохозяйственного производства. По данным статистических наблюдений общая площадь земельных участков ликвидированных в результате банкротства сельскохозяйственных предприятий, но числящихся за предприятиями в ЕГРЗ, на отчетную дату составила 6,2 млн. га.
Земли данной категории в установленном порядке отводились под строительство новых и расширение территории уже действующих предприятий промышленности, транспорта и связи. Из состава земель сельскохозяйственного назначения передавались участки лесохозяйственным предприятиям для целей лесоразведения. За счет земель сельскохозяйственного назначения увеличили в прошлом году свои площади также предприятия и организации, занимающиеся природоохранной деятельностью. Осуществлялся отвод земель сельскохозяйственного назначения и для других несельскохозяйственных целей. Всего за отчетный год предоставлено 35,0 тыс. га для нужд, не связанных с сельским хозяйством, из них сельскохозяйственных угодий – 20,8 тыс. га.
Площадь сельскохозяйственных угодий в составе данной категории земель составила 194,4 млн. га (таблица 6). Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения составила 207,2 млн. га. Это – земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, защитными древесно-кустарниковыми насаждениями, замкнутыми водоемами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства. В настоящее время в состав угодий данной категории включены земельные участки, занятые участками леса, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных предприятий, а также земельные участки под водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель. На протяжении отчетного года в целях соблюдения требований Лесного кодекса Российской Федерации велись работы по прекращению права постоянного (бессрочного) пользования у сельскохозяйственных предприятий на земельные участки, покрытые лесом, и передаче этих массивов в ведение лесхозов, в результате площадь лесных земель уменьшилась на 87,3 тыс. га. Земли, предоставленные для северного оленеводства, в составе земель сельскохозяйственного назначения занимали 105,7 млн. га. Значительная их часть – это лесные земли, которые со временем могут быть выведены из состава земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями лесного и земельного законодательства. В сравнении с прошлым годом площадь земель, используемых сельскохозяйственными предприятиями для оленеводства, увеличилась на 3,3 млн. га в результате перевода их из категории земель запаса. Данный факт повлиял на увеличение площади лесных земель (на 37,9 тыс. га) в категории земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому в целом доля земельных участков, покрытых лесом, в категории остается по-прежнему высокой и составляет 10,1 % (40,6 млн. га). По состоянию на 1 января 2006 года в составе категории земель сельскохозяйственного назначения доля сельскохозяйственных угодий в 23 субъектах Российской Федерации составила более 90 % (рисунок 1-2). Самое большое количество сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения наблюдалось в Оренбургской и Саратовской областях (более 95 %)[19]
Таблица 6[20]
Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям.
|
| Наименование угодий | Площадь (млн. га) | В процентах от категории |
| Сельскохозяйственные угодья | 194,4 | 48,4 | |
| Лесные земли | 40,6 | 10,1 | |
| Земли под древесно-кустарниковой растительностью | 19,4 | 4,8 | |
| Земли под дорогами | 2,3 | 0,6 | |
| Земли застройки | 1,1 | 0,3 | |
| Земли под водой | 13,2 | 3,3 | |
| Земли под болотами | 25,4 | 6,3 | |
| Другие земли | 105,2 | 26,2 | |
| Итого | 401,6 | 100,0 |
Рисунок 1. [21]
Распределение земель категории сельскохозяйственного назначения по федеральным округам.
В целом по Российской Федерации площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни – 4948,25 тыс. га, или 82 % от площади неиспользуемых сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации. Не по целевому назначению использовалось 171,89 тыс. га сельскохозяйственных угодий.
В целом по Российской Федерации было вовлечено в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель 1490,43 тыс. га, что составляет 24,7 % от общей площади неиспользованных сельскохозяйственных угодий в целом по Российской Федерации.[22]
В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. Однако сейчас ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям — в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. В последний год, когда закончились все дискуссии о возможности продажи земли, увеличился вывод земель из сельскохозяйственного производства. [23]
Неразвитость оборота сельскохозяйственной земли руководители наиболее часто объясняют тем, что в земле для сельскохозяйственного производства нет потребности; кроме того, при оформлении сделок их участники сталкиваются с большими трудностями.
Действительно, большинство сельскохозяйственных организаций не имеют финансовых возможностей для того, чтобы подготовить карты земельных участков, оплатить работу по оформлению сделок с собственниками земельных долей и участков. Как правило, доходы этих организаций не позволяют им платить высокую арендную плату или купить земельные доли и участки. Гораздо чаще такие траты могут себе позволить те, кто планирует вести на этих землях строительство.
Формально сельскохозяйственные земли защищены от использования для строительства, но на практике можно наблюдать многочисленные случаи их перевода в земли поселений. Пока такой перевод возможен, пока затраты на него ниже, чем выгоды, которые можно получить от строительства, земля будет выводиться из сельскохозяйственного оборота. [24]
В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни – 82 % (4948,25 тыс. га,), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям — в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Перед правительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает.
|
|
|
