 |
Местоположение объекта оценки
|
|
|
|
Состав объекта оценки
Объектом оценки является нежилое здание по адресу….
Местоположение объекта оценки
Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки на карте Челябинской области
Рисунок 2 – Местоположение объекта оценки на локальной карте
Таблица 1 - Описание района расположения объекта
| Параметры | Оцениваемый объект |
| Место нахождения объекта | г. Челябинск ул. |
| Типичное использование окружения | М-г «Пятерочка», школа № 100 |
| Основной тип застройки | Жилая застройка |
| Основной тип зданий | Общественные, администртивные, жилые |
| Качество застройки | Хорошее |
| Плотность застройки | 60% |
| Социальная инфраструктура | М-г «Пятерочка», школа № 100 |
| Подъездные пути | по ул. Свободы |
| Обеспеченность инфраструктурой | Средняя |
| Возможные ограничения по использованию и сервитуты | - |
5.3 Юридическое описание объектов оценки
Собственником оцениваемого объекта на дату оценки (16.02.2017) является Иванова С.П.:
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст.209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В рамках данной оценки юридическая экспертиза правоустанавливающих документов не проводилась. Копии документов, предоставленные Заказчиком для оценки, представлены в приложении к отчету.
|
|
|
Таблица 2 – Юридическое описание объекта оценки
| Оцениваемые права | Земельный участок площадью 943,2 кв.м | Нежилое административное здание базы стройучастка с пристроями, общая площадь _______кв.м |
| Субъект права | ||
| Вид права | Право собственности | Право собственности |
| Документы основания | Кадастровый паспорт | Кадастровый паспорт |
| Кадастровый (условный) номер объекта | 74:36:0707001:1412 | 74:36:0707001:1303 |
| Свидетельство о государственной регистрации права | № 73-73-02/653/2014-178 | № 73-73-02/653/2014-178 |
| Дата выдачи | 27.08.2014 | 27.08.2014 |
5.4 Техническая характеристика объекта недвижимости
| Объект | Двухэтажное административное здание |
| Площадь, м2 | 943,2 м |
| Строительный объем, м3 | 13677м |
| Число этажей | |
| Группа капитальности | |
| Год постройки | 1976 г |
| Износ по данным органов технической инвентаризации, % | - |
| Фундамент | ленточные из сборных бетонных блоков и сборных ж/б фундаментных плит |
| Наружные стены | кирпичные |
| Перекрытия | сборные ж/б плиты |
| Перегородки | кирпичные |
| Крыша | рулонная |
| Полы | дощатые, линолеум, цементные |
| Проемы дверные | деревянные |
| Проемы оконные | деревянные с раздельными переплетами и двойным остеклением |
| Внутренняя отделка | штукатурка, масляная окраска, побелка, оклейка обоями |
| Санитарно-технические и электротехнические устройства | - |
5.5 Физическое состояние объекта оценки
В результате визуального осмотра выявлены следующие дефекты и повреждения, техническое состояние определялось в соответствии со шкалой экспертных оценок, приведенной в сборнике «Техническая инвентаризация недвижимости», 2001г.:
| Нежилое здание (производственный корпус (ремонтный цех)) – техническое состояние «хорошее» | |
| Фундамент | ленточные из сборных бетонных блоков и сборных ж/б фундаментных плит |
| Стены | кирпичные |
| Перегородки | кирпичные |
| Перекрытия | сборные ж/б плиты |
| Кровля | рулонная |
| Полы | дощатые, линолеум, цементные |
| Проемы оконные | деревянные с раздельными переплетами и двойным остеклением |
| Проемы дверные | деревянные |
| Внутренняя отделка | штукатурка, масляная окраска, побелка, оклейка обоями |
| Санитарные и электротехнические устройства | Здание оборудовано внутренними санитарно-техническими электротехническими устройствами облицовка силикатным кирпичом |
|
|
|
6 Анализ рынка
Стоимость товаров и услуг на рынке определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Именно поэтому при оценке стоимости специфического товара – прав собственности на недвижимость – следует в первую очередь выявить и проанализировать все факторы текущей рыночной ситуации, которые могут влиять на величину стоимости. К числу подобных факторов относятся социально-экономические характеристики среды нахождения объекта оценки. Кроме того, на стоимость недвижимости существенное влияние оказывают характеристики его местоположения и ситуация на местном рынке недвижимости. Стоимость объекта недвижимости во многом определяется преимуществами или недостатками его географического расположения, близостью транспортных магистралей, престижностью района и уровнем деловой активности в нем, развитием городской инфраструктуры, законодательными ограничениями на использование земельного участка.
Таким образом, основные задачи, возникающие при анализе рыночной ситуации:
•определение тенденций основных макро- и микроэкономических показателей, влияющих на изменения экономической ситуации;
•определение текущего и перспективного позиционирования объекта оценки на рынке с учетом прогнозов изменения экономической ситуации.
Решение этих задач возможно посредством экономических исследований:
•анализа социально-экономической ситуации в регионе;
•анализа рынка недвижимости.
Перечисленные вопросы рассматриваются в настоящем разделе.
6.1 Обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе
Основные показатели социально-экономического развития Челябинской области за 2016год.
|
|
|
| Показатели | Единица измерения | 2016 г. | В % к 2015 г. | Декабрь 2016 г. в % к | |
| Декабрю 2015 г. | Ноябрю 2016 г. | ||||
| Индекс промышленного производства | % | х | 96,3 | 96,1 | 111,3 |
| Добыча полезных ископаемых | % | х | 100,6 | 110,2 | 110,7 |
| Обрабатывающие производства | % | х | 95,5 | 94,8 | 111,3 |
| производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака | % | х | 99,4 | 94,9 | 105,1 |
| текстильное и швейное производство | % | х | 101,3 | 93,7 | 96,1 |
| производство кожи, изделий из кожи и производство обуви | % | х | 104,1 | 106,0 | 125,8 |
| обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели | % | х | 99,7 | 128,6 | 107,2 |
| целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность | % | х | 118,8 | 97,7 | 104,1 |
| химическое производство | % | х | 106,0 | 122,9 | 107,4 |
| производство прочих неметаллических минеральных продуктов | % | х | 108,5 | 109,4 | 90,9 |
| металлургическое производство и производство готовых металлических изделий | % | х | 95,0 | 104,4 | 103,2 |
| производство машин и оборудования | % | х | 87,8 | 86,5 | 154,3 |
| производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования | % | х | 78,4 | 76,5 | 98,8 |
| производство транспортных средств и оборудования | % | х | 114,8 | 71,4 | 128,6 |
| Производство и распределение электроэнергии, газа и воды | % | х | 103,4 | 101,8 | 112,2 |
| Производство промышленной продукции: | |||||
| электроэнергия | млн. кВт.час | 28 813,2 | 106,0 | 95,5 | 109,8 |
| уголь | тыс. тонн | - | 97,9 | 84,6 | 94,5 |
| сталь | тыс. тонн | 17 219,9 | 100,9 | 110,3 | 97,2 |
| прокат готовый | тыс. тонн | 14 873,2 | 101,3 | 109,3 | 98,7 |
| трубы стальные | тыс. тонн | 1 188,7 | 83,3 | 103,5 | 102,1 |
| тракторы | штук | - | 114,1 | 46,7 | 80,0 |
| автомобили грузовые | штук | - | 97,2 | 114,9 | 134,9 |
| цемент | тыс. тонн | 1 994,2 | 92,2 | 104,2 | 77,9 |
| обувь | тыс. пар | - | 103,3 | 108,4 | 122,6 |
| мясо и субпродукты | тыс. тонн | 376 520,0 | 105,9 | 105,9 | 128,1 |
| цельномолочная продукция (в пересчете на молоко) | тыс. тонн | 214 957,0 | 94,1 | 93,0 | 99,4 |
| Инвестиции в основной капитал* | млн. рублей | 123 149,5 | 91,4 | - | - |
| Ввод в действие жилых домов | тыс. кв. м | 1 312,2 | 73,6 | 79,1 | 196,0 |
| Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» | млн. рублей | 83 342,2 | 96,8 | 108,8 | 121,8 |
| Продукция сельского хозяйства | млн. рублей | 128 371,6 | 103,0 | 101,1 | 91,6 |
| Грузооборот автомобильного транспорта | млн. т-км | 3 500,9 | 115,0 | 90,6 | 102,6 |
| Налоговые и неналоговые доходы консолидированного бюджета области в фактических условиях (по данным Минфина) | млн. рублей | 138 620,6 | 108,5 | - | - |
| в т.ч. областной бюджет | млн. рублей | 108 183,8 | 109,2 | - | - |
| бюджеты муниципальных образований | млн. рублей | 30 578,6 | 106,1 | - | - |
| Прибыль прибыльных организаций по крупным и средним предприятиям** | млн. рублей | 185 634,8 | 123,7 | - | - |
| Среднемесячные денежные доходы в расчете на душу населения** | рублей | 22 466,4 | 94,6 | 93,7 | 98,3 |
| Реальные располагаемые денежные доходы населения** | % | х | 87,8 | 87,3 | 98,8 |
| Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника по полному кругу организаций** | рублей | 30 412,7 | 106,5 | 107,2 | 99,2 |
| Реальная заработная плата** | % | х | 99,5 | 101,4 | 98,8 |
| Просроченная задолженность по заработной плате на 01.01.2017 г. | млн. рублей | 20 237 | х | 135,5 | 97,8 |
| Оборот розничной торговли | млн. рублей | 487 926,7 | 89,5 | 83,5 | 112,0 |
| Объем платных услуг населению | млн. рублей | 138 026,5 | 95,1 | 94,1 | 106,3 |
| Численность зарегистрированных безработных на 01.01.2017 г. | тыс. человек | 33,2 | х | 96,0 | 106,1 |
| Индекс потребительских цен | % | х | 106,8 | 104,9 | 100,1 |
| Индекс цен производителей промышленных товаров | % | х | 105,9 | 113,0 | 101,5 |
| Экспорт** | млн. долл. | 2 747,3 | 89,8 | - | - |
| Импорт** | млн. долл. | 849,7 | 93,6 | - | - |
|
|
|
6.2 Рынок недвижимости производственного назначения в Челябинской области
За 2016 года индекс производства по основным видам деятельности по полному кругу организаций-производителей составил 96,3% к уровню 2015 года.
В структуре промышленного производства Челябинской области наибольший удельный вес имеют обрабатывающие производства, индекс производства в которых составил 95,5%. Индекс производства в добыче полезных ископаемых составил 100,6%, в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды – 103,4%.
ДОБЫЧА ПОЛЕЗНЫХ ИСКОПАЕМЫХ.Индекс производства за 2016 год по сравнению с 2015 годом составил 100,6%.
Добыча топливно-энергетических полезных ископаемых – 97,9%, в том числе добыча бурого угля – 97,9%, добыча угля обогащенного – 94,6%.
Добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических – 100,7%, в том числе: добыча металлических руд – 103%, добыча прочих полезных ископаемых – 97,3%.
ОБРАБАТЫВАЮЩИЕ ПРОИЗВОДСТВА.Выпуск продукции по обрабатывающим производствам составил 95,5% к уровню 2015 года.
Максимальная доля в структуре отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами обрабатывающих производств приходится на вид деятельности «Металлургическое производство и производство готовых металлических изделий» (58,6%).
По видам экономической деятельности индекс производства составил:
|
|
|
в целлюлозно-бумажном производстве, издательской и полиграфической деятельности– 118,8%;
в производстве транспортных средств и оборудования – 114,8%, увеличен выпуск автобусов (140,7%), снижено производство грузовых автомобилей (97,2%), прицепов и полуприцепов (74,7%).
Основные производители: АО «Автомобильный завод «Урал», ОАО «Уралавтоприцеп», «Усть-Катавский вагоностроительный завод имени С.М. Кирова» - филиал ФГУП «ГКНПЦ имени М.В. Хруничева»;
в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов – 108,5%, в том числе в производстве керамических изделий – 131,7%, цемента, извести и гипса – 95,6%, изделий из бетона, гипса и цемента – 84,8%, кирпича, черепицы и прочих изделий из обожженной глины – 78,7%, стекла и изделий из стекла – 65,7%.
Основные производители: ОАО «Магнитогорский цементно-огнеупорный завод», ОАО «Асбестоцемент», ЗАО «Катавский цемент»; в химическом производстве – 106%;
увеличено производство основных химических веществ (104,9%), снизился выпуск лаков и красок (89%);
в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви – 104,1%.
Основной производитель обуви – ЗАО «Юничел»;
в производстве резиновых и пластмассовых изделий – 103,1%, в том числе в производстве резиновых изделий – 109,2%, пластмассовых изделий – 101,5%;
в текстильном и швейном производстве – 101,3%, отмечается рост в текстильном производстве на 3%, в производстве одежды снижение на 0,2%.
Основные производители текстильной и швейной продукции: ЗАО «Пеплос», ЗАО «Зюраткуль»;
в обработке древесины и производстве изделий из дерева – 99,7%;
в производстве пищевых продуктов – 99,4%:
увеличен выпуск растительных и животных масел и жиров на 10,2%, снижено производство напитков на 8,2%, молочных продуктов – на 1,6%, мяса и мясопродуктов – на 1,4%.
Основные производители пищевой продукции – ОАО «МАКФА», Группа компаний «Здоровая Ферма», ООО «Равис», ОАО «Агрофирма «Ариант», ОАО «Комбинат хлебопродуктов им. Григоровича», ОАО «Челябинский городской молочный комбинат», ОАО «Чебаркульский молочный завод»;
в производстве кокса, нефтепродуктов – 99,3%;
в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий – 95%:
в металлургическом производстве отмечено снижение выпуска продукции (94,9%) за счет снижения производства чугуна (96,4%), труб стальных (83,3%), при этом отмечается рост производства проката готового (101,3%), стали (100,9%).
Основные производители: ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат», ПАО «Ашинский металлургический завод», ПАО «Челябинский трубопрокатный завод», АО «Челябинский электрометаллургический комбинат»;
в производстве цветных металлов отмечено снижение в производстве никеля (93,3%), увеличено производство меди рафинированной (118,7%) и цинка (101%).
Основные производители цветных металлов: ОАО «Уфалейникель», ЗАО «Карабашмедь», ПАО «Челябинский цинковый завод»;
в производстве готовых металлических изделий снижено производство на 4,1%.
Основные производители: ОАО «ММК-Метиз», ПАО «Уральская кузница», АО «Челябинский завод металлоконструкций», ПАО «Челябинский кузнечно-прессовый завод»;
в производстве машин и оборудования– 87,8%, увеличено производство машин и оборудования для сельского и лесного хозяйства (127,9%), снижено производство механического оборудования (95%), оборудования общего назначения (84,9%) и машин и оборудования специального назначения (78,8%);
Основные производители: ООО «ЧТЗ-Уралтрак», АО «Копейский машиностроительный завод», ФГУП «Приборостроительный завод», ОАО «Электромашина»;
в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования –78,4%.
Основные производители: ОАО «ЭНЕРГОПРОМ-Челябинский электродный завод», АО «Челябинский радиозавод «Полет», АО «Радий», ОАО «Южноуральский завод радиокерамики»;
в прочих производствах– 151,7%.
ПРОИЗВОДСТВО И РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ, ГАЗА И ВОДЫ.
Индекс производства по данному виду деятельности по сравнению с 2015 годом составил 103,4%.
В области произведено 28813,2 млн. КВт-ч электроэнергии (106% к уровню прошлого года). Теплоэнергии выработано 44110,0 тыс. Гкал (99,2%).
В Челябинской области действуют 7 электростанций, входящих в крупнейшие генерирующие компании (филиал ПАО «ОГК-2» – Троицкая ГРЭС, филиал «Южноуральская ГРЭС» АО «ИНТЕР РАО-Электрогенерация», ОАО «Фортум» – Аргаяшская ТЭЦ, Челябинская ГРЭС, Челябинская ТЭЦ-1, Челябинская ТЭЦ-2, Челябинская ТЭЦ-3).
В числе тепловых электростанций Челябинской области находятся станции промышленных предприятий (ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат», ПАО «Челябинский металлургический комбинат», АО «Комбинат «Магнезит» и другие).
Мощности электростанций позволяют обеспечивать более 70% от суммарной потребности электроэнергии
Таблица 5 - Распределение предложения относительно типа объекта
| Тип объекта производственной недвижимости | Количество, ед. | Суммарная площадь земельных участков, Га | Суммарная площадь помещений, кв.м. |
| Производственная база | 295 759 | ||
| Помещение | 120 787 | ||
| Склад | 33 461 | ||
| Объект автохозяйства | 10 861 | ||
| Итого: | 460 868 |
Средняя стоимость кв.м. (в расчете на помещение) составляет 13 608 руб. (см. Таблица 6). Данная величина в существенной степени зависит от целого набора факторов (типа объекта, состояния помещений и коммуникаций, наличия ж/д тупика, наличия оборудования, документации, вида права на земельный участок и помещение и др.).
Таблица 6 – Стоимость кв.м. помещений объектов производственной недвижимости
| Тип объекта | Стоимость кв.м. помещений, руб. | ||
| Средняя | Минимальная | Максимальная | |
| Средняя стоимость кв.м. складов, руб. | 11 674 | 1 577 | 28 000 |
| Средняя стоимость кв.м. производственных баз, руб. | 12 907 | 54 730 | |
| Средняя стоимость кв.м. производственного помещения, руб. | 14 366 | 1 630 | 66 667 |
| Средняя стоимость кв.м. объекта автохозяйства, руб. | 30 221 | 10 000 | 42 857 |
| Средняя стоимость кв.м., руб. | 13 608 | 66 667 |
За прошедший год средняя стоимость кв.м. производственной недвижимости с учетом структурных изменений несколько увеличилась: +8,5%. Без учета структурных изменений рассматриваемая величина снизилась (-3,8%). В настоящий момент для рынка характерно незначительное изменение стоимости кв.м.; стоимость большинства объектов остается неизменной.
Источник информации: Аналитический обзор рынка недвижимости г. Челябинска, подготовленный риэлтерской компанией «Служба недвижимости [1] ».
7 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
Принцип наиболее эффективного использования земельного участка и связанных с ним улучшений является основополагающим принципом при определении рыночной стоимости.
Ни Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; ни Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256; ни Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 не дают определения понятию наиболее эффективного использования объекта оценки. Оценщик руководствовался определением понятия, данным Международными стандартами оценки (МСО). 18
В соответствии с МСО 2007 1, под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту — НЭИ) объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».
Вывод о НЭИ должен следовать из анализа окружающей объект рыночной среды, перспектив ее изменения, исследования ресурсного потенциала оцениваемого объекта, свойств здания/сооружения и т.д.
Как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена. Оценщик на стадии анализа «экономической оправданности» сводит варианты использования Объекта к тем, которые наиболее вероятны в сложившихся рыночных реалиях и правовом поле. НЭИ — это типичное использование для данной местности, апробированное рынком.
Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использования исследуется выполнимость четырех перечисленных критериев.
Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, надлежаще оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого надлежащая оценка стоимости имущества будет максимальной.
Понятие наилучшего и оптимального использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника зданий, сооружений, машин и оборудования, особую общественную пользу. В практике оценки положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется а) для участка земли как свободного и б) для участка земли с существующими улучшениями.
Для представления о наилучшем и оптимальном использовании объектов оценки используются четыре основных критерия:
Критерий 1 - юридическая допустимость. Следует рассмотреть те варианты использования недвижимости, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Критерий 2 - физическая осуществимость. Следует рассматривать только физически реальные в местных условиях способы использования.
Критерий 3 - экономическая целесообразность. Следует оставить в рассмотрении только те варианты использования, которые принесут приемлемый
доход владельцу участка.
Критерий 4 - максимальная эффективность. Из всех финансовой осуществимых вариантов использования следует выбрать такой вариант, который принесет максимальный доход либо приведет к максимальной стоимости имущества.
Наилучшее использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.
Расчет рыночной стоимости необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Существуют особые случаи применения наилучшего и наиболее эффективного использования:
- единственное в своем роде использование;
- временное использование;
- использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным;
- многофункциональное использование;
- использование в спекулятивных целях, и т.д.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводился по следующему алгоритму:
- отбор всех вероятных вариантов использования объекта, включая его текущее использование;
- проверка каждого из вероятных вариантов использования объекта на соответствие законодательству;
- проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность;
- проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;
- выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки, при соответствующей долгосрочной норме отдачи и величине риска, либо в случае отсутствия реконструкции объекта оценки по максимальной величине настоящей стоимости будущих денежных потоков, а при наличии реконструкции по максимальной величине внутренней нормы прибыли проекта;
- формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.
Таблица 7 -
| № п/п | Критерий согласования | Доходный | Сравнительный | Затратный |
| Степень соответствия | - | - | - | |
| 1.1 | задаче оценки | |||
| 1.2 | цели оценки | |||
| 1.3 | функциональному назначению объекта оценки | |||
| 1.4 | оцениваемым правам | |||
| Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов | ||||
| Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки | ||||
| Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах | ||||
| Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов | ||||
| Средний ранг, баллы | 37,5 | 35,625 | 33,125 | |
| Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед | 0,37 | 0,35 | 0,33 | |
| Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. | 13 414 112,1 | 189 791 747 | 41 406 817,9 | |
| Согласованная рыночная стоимость, руб. | 85 054 582,8 |
Согласно балльной оценке возможных вариантов использования объекта недвижимости по адресу: г.Челябинск ул.Гагарина, дом 22 использование его для продажи наиболее выгодно.
8 обоснование используемых подходов и методов оценки
8.1 Общие понятия. Определяемая стоимость.
Согласно заданию на оценку определению подлежит рыночная стоимость.
Понятие "рыночной стоимости", используемое в настоящем отчете определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" следующим образом:
«... под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
–одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение,
–стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах,
–объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов,
–цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было,
–платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Определить рыночную стоимость возможно с помощью набора методов в рамках трех традиционных подходов: затратного, сравнительного и доходного, описание которых делается в соответствии с действующими Стандартами оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
8.2 Выбор методов оценки
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Предпосылка затратного подхода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. При оценке недвижимости затратным подходом определяются затраты застройщика на создание нового аналогичного объекта, т.е. расходы в рыночных ценах на строительство объекта-аналога с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и тем же качеством работ, которые воплощают в себе все достоинства, недостатки, несоответствия и моральный износ, что и у объекта оценки. Согласно принципам затратного подхода стоимость объекта оценки равна сумме затрат на воспроизводство зданий и сооружений за вычетом накопленного износа и увеличенной на стоимость предварительно оцененного земельного участка. Главный принцип затратного подхода – поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество. Сравнительный подход основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными объектами недвижимости, которые были недавно проданы или выставлены на продажу. В цены совершенных сделок вносятся поправки, компенсирующие отличия между оцениваемым и сравниваемыми объектами. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней) стоимости прав на будущий доход, т.е. основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты применения каждого из трех подходов в большей или меньшей степени могут отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используются математические процедуры, а также экспертные соображения
9 РАСЧЕТ СТОИМОМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
9.1 Затратный подход
Общая характеристика затратного подхода
ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
· когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
· когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
· когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
· для оценки объектов незавершенного строительства;
· для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
· для оценки в целях страхования;
· для итогового согласования стоимости.
Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:
V = Vзу + Vвоспр или V = Vзу + Vзамещ, (1)
где
V – стоимость объекта недвижимости;
Vзу – стоимость земельного участка;
Vвоспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Vзамещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с уч
|
|
|
