 |
Расчет износа методом срока жизни
|
|
|
|
Износ является функцией времени объекта.
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.
При расчете износа методом срока жизни используются понятия:
Физическая жизнь здания (Тн) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (Тфакт) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Эффективный возраст (Тэф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
| время |
| Эффективный возраст |
| Хронологический возраст |
| Физическая жизнь |
| Дата ввода в эксплуа-тацию |
| Дата сноса |
| Дата проведения оценки |
Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их
оценочные показатели
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
|
|
|
И = (Тэф / Тн) ∙ 100%, (7)
где И – износ, %.;
Тэф– эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
Тн– типичный срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
И = (Тфакт / Тн) ∙ 100%,
И=41/120*100=34,167
где Тфакт– хронологический возраст.
Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле
V = Vзу +[Vпзамещ–И]= 12836008,8+(43510777,1-43510777,1*0,34167)=41480458,68824
9.2 Сравнительный подход
В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади нежилого здания.
Элементы сравнения включают в себя следующие количественные и качественные ценообразующие факторы:
1. Оформленные должным образом права на недвижимость.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении объекта недвижимости.
3. Условия продажи (чистота сделки).
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики (общая площадь, возраст и состояние помещений, наличие коммуникаций, класс помещений и т.д.).
В процессе отбора объектов-аналогов отдавались предпочтения тем аналогам, которые идентичны или близки по первым четырем элементам сравнения (ценообразующим факторам) к оцениваемому объекту, а также имеют аналогичное функциональное назначение.
Таким образом, оставшиеся факторы, по которым будет производиться сравнение объектов-аналогов с объектом оценки и корректировки цен аналогов, следующие:
|
|
|
· общая площадь здания;
· площадь земельного участка;
· местоположение объекта и его окружение;
· назначение и текущее использование здания;
· внутренняя отделка и состояние здания.
Выборка объектов-аналогов для оцениваемого объекта представлена в таблице 15.
Для целей определения стоимости сравнительным подходом, оценщиком было принято решение использовать данные о предложениях к продаже зданий и помещений (объектов-аналогов) в различных районах города, так как используемый метод расчета позволяет провести корректировку стоимости аналога в зависимости от нюансов местоположения.
При подборе объектов-аналогов использовались специализированные периодические издания (газеты «Евразия», «Городок» и др.), информация риэлтерских сайтов Интернета (www.chelreal.ru, www.74dom.ru, www.domchel.ru), консультации с риэлтерскими фирмами города.
ТАБЛИЦА 15 ОТДЕЛЬНО
Процесс определения корректировок на торг. Используя стоимости предложения, необходимо учесть снижение стоимости в результате торгов между продавцом и покупателем.
За основу расчета взяты мнения профессиональных участников рынка о существовавших на дату определения стоимости скидках на уторгование.
| Наименование агентства недвижимости | Контактная информация | Величина поправки на торг по состоянию на февраль 2017г., % |
| ООО «Риэлт-Стройком» | (351) 731-99-99 | 3-7 |
| Центр недвижимости «Форум» | (351) 247-40-22 | |
| АН «Компаньон» | (351) 247-41-41 | |
| ЗАО «МИАН-Челябинск» | (800) 700-60-60 | 0-10 |
| Итого среднее: | 5,0 |
2. Имущественные права. При прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на помещение. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться объектом. Введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости. В данном случае корректировка цен аналогов не требуется, поскольку на все объекты-аналоги у продавцов имеется полное право собственности на здания и земельные участки.
3. На условия финансирования. В данном случае предполагается, что все объекты-аналоги приобретаются за собственные средства и корректировка по данному фактору не требуется
|
|
|
4. На условия продажи. На условиях продажи всех объектов-аналогов не сказываются какие-либо чрезвычайные факторы, корректировка по данному параметру не требуется.
5. Динамика сделок на рынке (дата продажи/предложения). Составляющими факторами времени, влияющими на цену сделок, являются инфляция и дефляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения на объект недвижимости. Поскольку объекты-аналоги проданы или выставлены на продажу в феврале 2017. корректировка их цен не требуется.
6.На местоположение.
Корректировка на местоположение в данном случае определяется экспертным путем. На основании анализа рынка купли-продажи производственных зданий можно сделать вывод, что районы в которых расположены рассматриваемые аналоги имеют равный уровень коммерческой привлекательности, что и объект оценки. Корректировка не требуется.
7. На наличие инженерных коммуникаций. Возможность использовать большее количество доступных коммуникаций повышает комфортность, увеличивая коммерческую привлекательность производственного здания. В нашем случае инфраструктура объектов–аналогов и объектов оценки развита одинаково.
8. На техническое состояние (качество внутренней отделки). Корректировка не требуется.
9.На наличие подъездных путей. Для производственного помещения имеет большое значение наличие хороших подъездных путей. В данном случае корректировка цен аналогов не проводилась, поскольку все объекты аналоги, как и объект оценки имеют хорошие подъездные пути.
10. На различие в площади помещения. Для определения величины поправки был проведен анализ парных продаж производственных помещений в различных районах г. Челябинска.
ТАБЛИЦА 16
Из выборки, представленной в таблице 16 можно выделить несколько пар аналогов – производственных помещений отличающихся только площадью и имеющих одинаковые значения всех остальных ценообразующих факторов, таких как местоположение, оснащенность инженерными коммуникациями, техническое состояние и т.д.
|
|
|
| № пары | Первый объект из пары - № объекта в соответствии с таблицей 16 | Второй объект из пары - № объекта в соответствии с таблицей 16 | Отношение площади первого объекта из пары к площади второго объекта из пары | Отношение цены 1 кв.м первого объекта из пары к цене 1 кв.м второго объекта из пары |
| 8.5 | 2.82 | |||
| 0.6 | 4.87 | |||
| 0.26 | 0.59 | |||
| 0.66 | 7.67 |
По данным таблицы 17 построим графическую зависимость соотношения цен производственных помещений от соотношения площадей (рисунок 2).
Рисунок 2. Корректировка на различие в площади
Таким образом, корректировка на различие в площади помещений определяется зависимостью, представленной на рисунке 2.
Таблица 7
Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
| № п/п | Характеристики объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость | Объект оценки | Аналог - 1 | Аналог - 2 | Аналог - 3 | Аналог -4 | Аналог-5 |
| Цена продажи/предложения к продаже, тыс. руб. | - | 19 900 000 | 3 900 000 | 6 132 500 | 7 280 000 | 15 500 000 | |
| Контактная информация | - | 8(951)110-98-49 | 8(908)702-10-76 | 8(908)574-47-86 | 8(982)282-81-21 | 8(351)210-40-10 | |
| Торг | - | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | |
| Цена с учетом корректировки на торг (5%), тыс. руб. | - | ||||||
| Площадь помещения, кв.м. | 943,2 кв.м | 900 кв.м | 106 кв.м | 111,5 кв.м | 182 кв.м | 525 кв.м | |
| Соотношений площадей помещений (Отношение площади объекта оценки к площади аналога) – для расчета корректировки на площадь | - | 8.5 | 0.6 | 0.26 | 0.66 | 3.18 | |
| Единица сравнения | - | 500 345 | 201 585 | 49 789 | 211 000 | 29 524 | |
| Цена за единицу сравнения, руб./кв.м. | - | 22111.11 | 36792.28 | 40 000 | 29523.95 | ||
| 1. | Имущественные права | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Корректировка на имущественные права | - | - | - | - | - | - | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | - | 22111.11 | 36792.28 | 40 000 | 29523.95 | ||
| 2. | Условия финансирования | - | - | - | - | - | - |
| Корректировка на условия финансирования | - | - | - | - | - | - | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | - | 22111.11 | 36792.28 | 40 000 | 29523.95 | ||
| 3. | Условия продажи | - | - | - | - | - | - |
| Корректировка на условия продажи | - | - | - | - | - | - | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | - | 22111.11 | 36792.28 | 40 000 | 29523.95 | ||
| 4. | Дата продажи | - | - | - | - | - | - |
| Корректировка на дату продажи | - | - | - | - | - | - | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | - | 22111.11 | 36792.28 | 40 000 | 29523.95 | ||
| 5. | Местоположение | - | - | - | - | - | - |
| Корректировка на местоположение | - | - | - | - | - | - | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | - | 22111.11 | 36792.28 | 40 000 | 29523.95 | ||
| 6. | Инженерная обеспеченность объекта | - | - | - | - | - | - |
| Корректировка на инженерную обеспеченность | - | - | - | - | - | - | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | - | 22111.11 | 36792.28 | 40 000 | 29523.95 | ||
| 7. | Техническое состояние, качество внутренней отделки | - | - | - | - | - | - |
| Корректировка на качество внутренней отделки | - | - | - | - | - | - | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | - | 22111.11 | 36792.28 | 40 000 | 29523.95 | ||
| 8. | Наличие подъездных путей | - | - | - | - | - | - |
| Корректировка наналичие подъездных путей | - | - | - | - | - | - | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | - | 22111.11 | 36792.28 | 55 000 | 40 000 | 29523.95 | |
| 9. | Корректировка на различие в площади помещения | - | 118652.89 | 45179.72 | 93310.05 | ||
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | - | ||||||
| 10. | Общая величина корректировки, % | - | |||||
| 11. | Доля аналога (величина обратная общей валовой коррекции): | - | 0.28 | 0.53 | 0.31 | 0.57 | 0.28 |
| 12. | Сумма долей: | - | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| 13. | Весовые коэффициенты: | - | 0.16 | 0.31 | 0.18 | 0.33 | 0.16 |
| 14. | Средневзвешенное значение стоимости, руб./кв.м. | - | 22522.24 | 25411.32 | 14944.86 | 31011.75 | 19653.44 |
| 15. | Стоимость объекта оценки, руб. | 113543.61 |
Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.
|
|
|
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, на 25.02.2017г. составляет округленно:18 801 000(Восемнадцать миллионов восемьсот одна тысяча) рублей, в том числе:
| Наименование объекта | Доля в общей величине стоимости (пропорционально затратному подходу) | Рыночная стоимость, руб. |
| Административное здание распологающееся по адресу г.Челябинск, Ленинский р-н, ул.Гагарина, 22 | 4,58 | 189 791 747 |
9.3 Доходный подход
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который состоит в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.
Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемое помещение рассматривается как объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного объекта недвижимости.
В настоящем Отчете оценщики в рамках доходного подхода применили метод прямой капитализации.
Расчет среднерыночной арендной ставки для оцениваемых зданий произведен методом средневзвешенной стоимости.
Выборка объектов-аналогов представлена в таблице 10.
Таблица 10
Информация по сдаче в аренду производственных помещений на апрель 2013г.
| №п/п | Местоположение | Район | Функциональное назначение | Общая площадь, кв.м | Характеристика | Арендная ставка, руб./кв.м | Источник предложения |
| Пограничная ул, д.6 | Ленинский | Офисно-жилой комплекс | 23 кв.м | 1 этаж, коммунальные платежи включены в стоимость | 10 000 руб. | DomChel.ru | |
| Гагарина ул, д. 66 | Ленинский | Магазин | 90 кв.м | отдельный вход со стороны ул. новороссийская, витражное остекление. Помещение оборудовано собственной винтеляционной системой и 25 кВт | 63 000 руб | DomChel.ru | |
| Масленникова ул, д.17б | Ленинский | Офисно-складской комплекс | 300 кв.м | 3 этаж, автостоянка, парковка | 105 000 руб | DomChel.ru | |
| Гагарина ул, д. 38 | Ленинский | Магазин | 63 кв.м | 1 этаж, автостоянка, парковка | 50 000 руб. | DomChel.ru | |
| Гагарина ул, д. 17 | Ленинский | Жилой дом | 30 кв.м | 1 этаж, Шота Руставелли 3 парковочных места, 2 отдельных входа | 50 000 руб. | DomChel.ru | |
| Средняя арендная ставка (с учетом корректировки на торг 10%), руб. | 2780,00 |
Таким образом, арендная ставка за производственные помещения по состоянию на февраль 2017 года составляла 2780,00руб./кв.м
Базовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид: 
(4.1.)
где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value - стоимость);
R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие «коэффициент капитализации», которое является синонимом);
NOI – чистый операционный доход (от англ. Net Operational Incomе, также используется русская аббревиатура ЧОД).
Алгоритм метода капитализации: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;
2) определение ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости.
|
|
|
