Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S • С_ар, (4.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_ар – рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери. (4.3) или

ДВД = ПВД ٠ (1 – К_ндз) ٠ (1 – К_{н ар}). (4.4)

где К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду); К_{н ар} - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Потери - 8,3% (1 месяц в год, в связи с возможным перезаключением договоров аренды).

Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР. (4.5)

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

· условно-постоянные;

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

Определение операционных расходов.

Операционные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности помещения пользователями (налоги на имущество, страховые взносы), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата коммунальных платежей и т.п.). Для оцениваемых объектов эксплуатационные расходы включают в себя ниже перечисленные статьи: налог на имущество, расходы на управление объектом, расходы на страхование, расходы на текущий ремонт, включающие затраты на ремонт инженерного оборудования, обновление быстроизнашивающихся элементов.

Резерв на замещение рассчитывается по методу Ринга по формуле:

Рз = 1/Т*100%, (8)

где Т – оставшийся срок жизни объекта.

Резерв на замещение принят на уровне 1,6% в год от стоимости оцениваемого имущества, рассчитанной с применением сравнительного подхода.

Годовая ставка налога на имущества составляет 2,2% от налогооблагаемой базы (Закон Челябинской области от 27.11.03 № 189-ЗО «О налоге на имущество организаций»). Для юридических лиц налогооблагаемой базой для расчета налога является среднегодовая остаточная стоимость имущества по балансу. Объекты недвижимости ставятся на баланс по цене приобретения или создания за вычетом НДС. Наиболее вероятной ценой приобретения для нового собственника является рыночная стоимость объектов. В связи с этим в качестве налогооблагаемой базы для расчета налога на имущество взята рыночная стоимость строений, уменьшенная на величину НДС.

Ставка земельного налога принята в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (Закон Челябинской области от 22.11.2005г. №8/11 "О земельном налоге на территории города Челябинска"). В качестве налогооблагаемой базы взята кадастровая стоимость земельного участка, площадь земельного участка определена как площадь застройки в соответствии с техническим паспортом.

Расходы на страхование приняты на основании информации страховых компаний: РЕСО-гарантия, ВСК. Средний страховой тариф составил 0,375% от рыночной стоимости строений.

Расходы на управление приняты в размере 3% от ЧОД (учитывая масштаб объекта принята средняя величина из диапазона 2-5%).

Ставка капитализации представляет собой зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Общая ставка капитализации включает в себя ставку дохода на капитал – процентную ставку (вложенные средства, первоначальные инвестиции) и ставку возмещения капитала.

В случаях, когда долгосрочные темпы роста постоянны, а эффективный инвестиционный срок владения объектом ограничен, применятся следующая формула расчета ставки капитализации:

(9)

где: R – общая ставка капитализации, %;

i – ставка дисконтирования, %;

g – долгосрочные темпы роста, %;

n – эффективный инвестиционный срок владения объектом.

Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный объект недвижимости. В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконтирования заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

Расчет процентной ставки произведем методом кумулятивного построения. Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другим инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. В российской оценочной практике в качестве очищенной от риска нормы прибыли обычно используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. Процентная ставка разбивается на отдельные компоненты. К безрисковой ставке добавляются премии, в качестве которых в сделках с недвижимостью обычно рассматривают надбавки за несистематический риск (связанный с особенностями конкретной недвижимости), ликвидность и инвестиционный менеджмент (условия по управлению инвестициями в объект экспертизы).

Для условий российского рынка ставка дисконта рассчитана по формуле:

.(10)

где: iq – безрисковая ставка процента, %;

io – поправка на ликвидность, менеджмент и несистематические риски (величина премии за каждый риск варьируется от 0 до 5%), %.

Таблица 11

Определение ставки капитализации

Компоненты ставки	Комментарии	Значение ставки, %
Безрисковая ставка	Эффективная доходность ОФЗ (доходность SU26207RMFS9 по средневзвешенной цене) по состоянию на апрель 2012г. (Информация по аукционам ГКО-ОФЗ, www.cbr.ru)	8,76
Премия за управленческие усилия и менеджмент при инвестициях в недвижимость	Для эксплуатируемых объектов требуются незначительные управленческие усилия. Риск и премия ниже среднего
Премия за ликвидность	В отличие от банковских вкладов данный объект не может быть быстро превращен в наличные деньги без существенных потерь в стоимости. Риск и премия выше среднего.
Премия за несистематический риск	Премия отражает нестабильность доходов, которая может возникнуть вследствие конструктивных и функциональных особенностей объекта, могущих повлечь дополнительные расходы на его поддержание. Риск и премия на среднем уровне
Суммарная процентная ставка (ставка дисконта, i)	15,76
Эффективный инвестиционный срок владения	Принимается на уровне в __ лет, исходя из нормативного срока жизни объектов	41 год
Долгосрочные темпы роста, %	Согласно статье «К вопросу обоснования прогноза темпов роста цен на недвижимость в долгосрочной перспективе» (М.Э. Аббасов, Н.П. Баринов, М.А. Зельдин) в долгосрочной перспективе темпы роста недвижимости равны полутора темпам инфляции. По прогнозу Минэкономразвития РФ к 2016 году планируется уровнень инфляции до 5-6,5% в год, а в еще более долгосрочной перспективе до 7,5% в год Отсюда, долгосрочные темпы роста цен на недвижимость будут равны = 7,5% х 1,5	3,0
Ставка капитализации, %	По формуле 9	12,76

 

Таблица 12

Расчет стоимости доходным подходом

№ п/п	Характеристика	Комментарии	Значение
	Доходная часть:
	Общая площадь здания, кв.м	Данные техпаспорта	112,4
	Ежемесячная рыночная арендная плата за производственные помещения, руб./кв.м	Расчетная величина	6220,94
	Потенциальный валовый доход от аренды производственного здания, руб.	п.2 * п.3 * 12	699233,656
	Прочие доходы от дополнительных услуг, руб.		_
	Итого по доходной части:	п.4 +п.5	699233,656
	Расходная часть:
	Среднегодовые потери от неплатежей ар. платы и недозагрузки помещения, руб.	10% от п.6	69923,3656
	Операционные расходы:
	Условно-постоянные, в т.ч.:
	Налог на имущество	2,2% от налогооблагаемой базы (рыночной стоимости, полученной сравнительным подходом)	3253,08515
	Земельный налог	1,5% от кадастровой стоимости	2223,59234
	Условно-переменные, в т.ч.:
	Страхование, расходы на управление	0,375% от рыночной стоимости строений + 3% от ДВД	22512,6295
	Резерв на замещение	1,6% от рыночной стоимости	155021,688
	Общие расходы		183010,995
	Чистый операционный доход, руб.	п.6 - п.13	516222,661
	Коэффициент капитализации	Таблица 11	12,76
	Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.	п.14 / п.15	40456,3214

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках доходного подхода, на 2017г. составляет округленно: 40456,3214руб.

 

 

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: