 |
Развитие ипотечного кредитования в России и его текущее состояние
|
|
|
|
Введение
Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы курсовой работы.
Объектом исследования в курсовой работе является ОАО «Инвесткредитбанк», а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.
Цель курсовой работы заключается в рассмотрении основных аспектов и проблем ипотечного кредитования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:
|
|
|
· рассмотреть сущность ипотечного кредитования;
· проанализировать роль банков в процессе ипотечного кредитования в России;
· провести исследование проблем жилищного кредитования, а также кредитования реальных инвестиций;
· рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования.
Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Иванов В., Смирнов В., Минц В., Шадрин А.
Исследованию проблем ипотечного кредитования посвящены труды различных авторов. Однако, зачастую проблемы ипотечного кредитования сводятся к проблемам кредитования жилищного строительства.
Поэтому данному аспекту ипотечного кредитования также должно быть уделено внимание.
Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России
Развитие ипотечного кредитования в России и его текущее состояние
Ипотека (от греч. hypothéke - залог, заклад), залог недвижимого имущества, главным образом земли, с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита.[1] Ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды[2].
В России первые ипотечные учреждения открылись во второй половине XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены крепостного права указом царя Александра II была образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе которого стали создаваться ипотечные банки различных форм собственности. Однако частные банки столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связи с чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение таких средств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность либо заложить их с целью привлечения кредита, либо продать.[3]
|
|
|
Банковское законодательство разделилось на две части: одна для коммерческих банков, которые рассматривались как банки краткосрочного кредитования, другая – для ипотечных банков, действующих на иных принципах.
В середине 60-х годов XIX века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. К концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она охватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали местные кредитные учреждения.
К 1917 г. в России уже существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
Данный этап характеризуется очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.
Для послереволюционного периода характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, поскольку не было объективных условий для развития ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.
Тем не менее в советский период в нашей стране сформировался опыт жилищного кредитования, который и составляет основу ипотечного кредитования.
В 1964 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором содержатся несколько статей о залоге в главе «Обеспечение исполнения обязательств».
2 декабря 1990 г. был принят Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», в соответствии с которым было установлено, что кредиты, предоставляемые банком могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества.
|
|
|
До начала экономической реформы конца 80-х – начала 90-х г.г. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия Закона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялся государством, крайне проблематично было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности.
Что же было в 90-е годы? Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 г., отличалась следующими чертами:
· узкий круг субъектов ипотечного кредитования;
· небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;
· весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне неэффективное их использование;
· высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;
· высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на имущество;
· исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительно инфляции) ставки процентов по депозитам.[4]
Формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.
Новая концепция политики жилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе «Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.
Одновременно в 1994-1995 г.г. был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения.
В феврале-марте 1996 г. Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения.
21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».[5]
|
|
|
К сожалению, не все поставленные задачи удалось реализовать даже на уровне законодательной и нормативной базы.
Отличительными чертами данного этапа являлись:
· признаки достижения Россией относительной экономической стабилизации, что безусловно сделало бы долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;
· перспективы развития рынка ипотечных кредитов в России расценивались достаточно позитивно, несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению с предшествующим периодом;
· начало формирования необходимой нормативно-правовой базы;
· значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования;
· активное развитие системы обучения данному виду кредитования.[6]
Такая ситуация сложилась к августу 1998 г. но разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечного кредитования.
К 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.
Не случайно одним из первых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.[7]
Согласно Концепции, основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить жилищные условия.
Концепция предполагает, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.
Предполагается, что данная концепция должна стать мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России. На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов, участники которого, не дожидаясь воплощения в жизнь положений Концепции, предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.[8]
|
|
|
В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечного кредитования.На сегодняшний день ипотечное кредитование существует на российском рынке банковских услуг уже как минимум 8 лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить о его влиянии на ситуацию на рынке жилья не приходится.
До кризиса ипотечные кредиты выдавались многими банками, однако, на очень короткий срок (не более 5 лет, чаще всего – на 1-3 года) и под высокие проценты (до 20% годовых в валюте). Эти условия резко потенциальных сужали круг клиентов.
В настоящее время процесс становления ипотеки жилья, будь то кредитование на первичном или на вторичном рынке жилой недвижимости, тормозится многочисленными проблемами.
Основными препятствиями для нормального развития системы ипотечного кредитования являются два основных момента.
Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов со сроками привлечения, необходимыми для ипотеки, то есть от 2 до 5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. [9]
Поэтому без государственной поддержки ресурсной части всех сделок ипотечное жилищное кредитование далеко не продвинется.
Откуда могут поступать эти ресурсы в банковскую схему? Есть несколько источников.
Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности, те ресурсы, которые задействованы в системе ипотечного кредитования, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.
Во-вторых, безусловно, государственные бюджетные средства, которые могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 10 лет) сроки, соответственно, снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.
Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.
Во всем мире залог недвижимости является самым высоколиквидным видом обеспечения кредитов. Но, говоря о России, приходится отмечать, что это совершенно не относится к недвижимости, которой владеют частные лица.
В России ликвидность ограничена не только институтом прописки, но и отсутствием какой-либо судебной практики по обращению взыскания на заложенное жилое недвижимое имущество.
Остаются неясными многие налоговые аспекты, касающиеся обращения взыскания на жилое недвижимое имущество. В частности, согласно Закону о налоге на добавленную стоимость, любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС.
То есть, сумму, полученную от реализации заложенной недвижимости частных лиц, банк будет вынужден облагать налогом на добавленную стоимость, выплачивая его в бюджет. Соответственно, эти расходы внесут коррективы в сторону увеличения так называемых залоговых коэффициентов, то есть той максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу, с учетом стоимости приобретаемой им квартиры.[10]
Это сдерживающие развитие программы ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки при всем желании широко участвовать в ипотечном жилищном кредитовании с привлечением крупных ресурсов смогут вкладывать в данную программу весьма ограниченные объемы средств.
|
|
|
