 |
Взаимоотношения банка и заемщика. Платежи при ипотечном кредитовании
|
|
|
|
Схема ипотечного кредитования в банке такова:
1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми необходимыми документами.
2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.
3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.
4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.
5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного Банком размера кредита.
6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.
7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.
8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.
9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).
|
|
|
10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.
11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.
12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.
13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.
14. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств по ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.
Примеры расчёта ежемесячных платежей по кредиту и ежемесячного дохода семьи при выдаче кредита в ОАО АКБ «ИНВЕСТКРЕДИТ» можно привести далее.
При сумме кредита в 10.000 долл. США, сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные погашения процентов и доли кредита не превышают 167 долларов США. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% доходов семьи, то для получения кредита в 10.000 долларов США достаточно иметь совокупный семейный доход не менее 418 долл. в месяц.
С увеличением суммы кредита пропорционально растёт и сумма ежемесячных платежей и, соответственно, требования по необходимому совокупному доходу семьи. Например, при сумме кредита 35.000 долларов США сумма ежемесячных платежей по кредиту не превысит 585 долл. США, и доход должен быть не менее 1463 долл. США.
|
|
|
В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита (в долларах) следующий:
В 1-й месяц пользования кредитом:
§ сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
§ процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3
§ суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6
Во 2-й месяц пользования кредитом:
§ сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
§ процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6
§ суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.
В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит:
§ 83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99
Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа.
Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как сумму погашения кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования кредитом.
Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев. В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) * 10% / 12 = 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита =
10 000 / 120 = 83,3).
Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.):
· сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
· процент за кредит = 76,4
· суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.
Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит.
Приведенный пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл., сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 / 0,35 = 476 долл. в месяц.
С увеличением величины кредита пропорционально растет ежемесячный суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи. Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит 166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 = 2380 долл.
|
|
|
Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2.
Дополнительные расходы заёмщика:
· оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.;
· нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы стоимости квартиры по договору;
· регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья - до 3000 руб.;
· страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости;
· экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта;
· услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.
Заключение
В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.
1. Ипотечный кредит – это кредит на покупку недвижимости, при котором сама недвижимость становится предметом заклога. Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Также существует проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.
2. В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
|
|
|
3. Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
4. В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер. Развитие вторичного рынка ипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечения средств инвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.
5. Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание:
· адекватной правовой и нормативной базы;
· эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;
· эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);
· надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
· источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;
· резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.
Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.
6. В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:
· ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
· использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;
· применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке.
|
|
|
7. Рассмотренный в работе банк является участником ипотечной программы Правительства Москвы и активно выдает населению кредиты на приобретение недвижимости. Сделанные в работе расчеты показали эффективность данных операций.
Список литературы
Нормативные акты:
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.- М.,2004
2. Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ) // СПС Гарант, 2004
3. Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС Гарант, 2004
Учебная литература:
4. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину.//Финансист. - 1999.- №8.
5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России – М.; Финансы и статистика, 2002.
6. Банки и банковские операции: Учебник для вузов / Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Маркова О.М., и др. – М.; Банки и биржи: ЮНИТИ, 2002.
7. Басин А. Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России//Жилищное право.- 1999.- №2;
8. Богданов С. Правовые аспекты ипотечного кредитования //Экономическое развитие России.- 1999.- №1;
9. Боровиков В.И. Денежное обращение, кредит и финансы: Учебное пособие вузов. – Воронеж, 2003
10. Иванов В.В. Ипотечное кредитование.- М.: Маркетинг, 2003.
11. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития. – Новосибирск, Новосибирская государственная академия экономики и управления,1999.
12. Ипотечно – инвестиционный анализ: Учебное пособие / Есипов В.Е., Попов А.В., Маховикова Т.А., и др. – СПб., 1998.
13. Ипотечное кредитование жилья: новейшие законодательные и нормативные акты //Библиотечка «Российской газеты».- 2000.- №8;
14. Итоги работы секции "Секъюритизация в ходе ипотечного кредитования", проведенной в рамках V Всероссийской конференции профессиональных участников рынка ценных бумаг
15. Каламбет А.П., Меметова Д.О. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита//Деньги и кредит.- 2000.- №9;
16. Кесельман Г.М. Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы//Деньги и кредит.- 2000.- №9;
17. Лямин Н. Кредиты под недвижимость: как заложишь, так и получишь.//Деньги.- 1999.- №9.
18. Московская ипотечная программа кредитования граждан для покупки жилья. //Инвестсбербанк. Москва.1999.
19. Новомлинская Е. Новый способ возврата ипотечного кредита.//Коммерсантъ-DAILY. - 6 мая 2000.- №83.
20. Ольшаный А.Н. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт. – М.: Русская Деловая Литература,1999.
21. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело.- 2000.- № 10
22. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества//Хозяйство и право.- 2000.- №4;
23. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России//Менеджмент в России и за рубежом.- 2000.- №1;
24. Синько В., Черноусов Е. Ипотека в сфере промышленности //Экономист.- 1998.- №2
25. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. – М.: Аудитор, 2000.
26. Смирнов К.А. Основы банковского дела: Учебник для вузов. – М.: Международный Славянский Университет им. Г.Р. Державина, 2000.
27. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы: (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. - 1999. - № 9.
28. Урчукова Ж. Ипотечный кредит в России //Аудитор.- 1998.- №11.
[1] Большая советская энциклопедия.- М.,1986
[2] Банковско- экономический словарь.- М.,2002
[3] Иванов В.В. Ипотечное кредитование.- М.: Маркетинг, 2001.
[4] Иванов В.В. Ипотечное кредитование.- М.: Маркетинг, 2001
[5] Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
[6] Ольшаный А.Н. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт. – М.: Русская Деловая Литература,1999.
[7] Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России – М.; Финансы и статистика, 1999..
[8] Там же
[9] Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы: (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. - 1999. - № 9.
[10] Ипотечное кредитование жилья: новейшие законодательные и нормативные акты //Библиотечка «Российской газеты».- 2000.- №8
[11] Ипотечное кредитование жилья: новейшие законодательные и нормативные акты //Библиотечка «Российской газеты».- 2000.- №8
[12] Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
[13] Басин А. Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России//Жилищное право.- 1999.- №2;
[14] Итоги работы секции "Секъюритизация в ходе ипотечного кредитования", проведенной в рамках V Всероссийской конференции профессиональных участников рынка ценных бумаг
[15] Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. С.189.
[16] Московская ипотечная программа кредитования граждан для покупки жилья. //Инвестсбербанк. - Москва.1999.
[17]Меметова Д.О. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита//Деньги и кредит.- 2000.- №9;
[18] Московская ипотечная программа кредитования граждан для покупки жилья. //Инвестсбербанк. Москва.1999.
[19] Урчукова Ж. Ипотечный кредит в России //Аудитор.- 1998.- №11;
[20] Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. C.12.
|
|
|
