Государственное регулирование ипотечного кредитования

В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них:

· отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования,

· отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу,

· несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

· уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,

· обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,

· создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.[11]

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

· жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

· проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.[12]

В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.

Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.

Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.

Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

    Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

     Последние 1,5 года идет активный законодательный процесс и создается нормативная база для развития в России ипотеки. Основные проблемы в области ипотечного кредитования связаны с налоговым законодательством, нежеланием заемщиков декларировать реальные доходы и отсутствием дешевых и долгосрочных ресурсов.

        Что касается последнего, то в настоящий момент банки, реализующие ипотечные программы, вынуждены использовать собственные средства, бюджетные деньги либо средства международных инвесторов. Что ведет к удорожанию для заемщиков стоимости кредита. Естественно, все эти ресурсы не подпадают под определение дешевых и долгосрочных. (Примечание: Инкасбанк реализует ипотечную программу DeltaKredit, где в качестве инвестора выступает Инвестиционный фонд "США - Россия", а банк занимается выдачей и обслуживанием кредитов.)[13]

       Проблему финансирования ипотечных программ (рефинансирования банков) и должно частично решить выведение на рынок эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Закон об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, разработанный Комиссией по развитию ипотечного кредитования, принят в первом чтении Государственной думой 10 апреля.

     Разработчики закона планируют привлечь средства страховых компаний, пенсионных фондов и паевых инвестиционных фондов за счет выпуска ценных бумаг с высокой ликвидностью и надежностью. Подразумевается, что данные ценные бумаги дадут возможность инвесторам хранить свои денежные средства в течение длительного времени, планировать их доходность, а также поступления по выплатам от ценных бумаг. Однако реальное состояние фондового рынка пока не позволяет говорить о наличии предложений по "длинным" деньгам. А ипотечные кредиты в западных странах выдаются на сроки 10-20 лет.

     Международный опыт показывает, что для введения аналогичных ценных бумаг на рынок нужны не только время, проработанный механизм и законодательная база, а, что в не меньшей степени важно, гарантии либо регулирующие функции со стороны государства. Для эмитентов важны минимизация расходов по выпуску ценных бумаг и наличие благоприятного налогового режима. И развитый ликвидный рынок.

        А для широкомасштабного продвижения ипотеки в России важно и состояние всей инфраструктуры рынка, включающей в себя инвесторов, кредиторов, риэлтерские фирмы, страховые фирмы, оценщиков и, конечно, заемщиков