 |
Механизм осуществления лизинговой сделки
|
|
|
|
Российскому законодательству давно известен институт аренды, регулирующий правоотношения сторон по передаче имущества собственником во временное владение и пользование или во временное пользование другому лицу. Данный институт относится к сфере гражданского законодательства, урегулирован ГК РФ и принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.
Термин "аренда" не всегда применялся в отечественном законодательстве. ГК РСФСР 1964 г. использовал другой термин - "имущественный наем". Несмотря на то, что ГК РСФСР предусматривал возможность сдачи имущества в аренду, необходимо отметить, что система арендных отношений стала складываться только на рубеже 80-х-90-х годов XX в. Этому способствовало принятие Указа Президиума Верховного Совета СССР "Об аренде и арендных отношениях в СССР" и постановления Совета Министров СССР "Об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР". Впоследствии был принят фундаментальный законодательный акт "Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде", который более подробно регулировал общие положения об аренде, определил предмет аренды, установив, какое имущество может быть передано в аренду, кто может являться арендодателем и арендатором имущества, а также порядок заключения договора аренды и определения арендной платы.
Действующий ГК РФ главенствующее положение отдает термину "аренда", не отказавшись, тем не менее, от термина "имущественный наем". В настоящее время термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "наниматель" и "арендатор" или "наймодатель" и "арендодатель" используются как тождественные.
|
|
|
Аренда - предоставление одним лицом другому права владения и/или пользования своим имуществом. Так традиционно формулируется это понятие. В отдельных источниках можно встретить несколько иное определение, но фабула всегда остается неизменной.
Договор аренды
В хозяйственном обороте в последние годы арендные правоотношения заняли значительное место. Предметом договора аренды может быть любое имущество, не выведенное из гражданского оборота. Большое значение для развития бизнеса, в том числе малого, имеет возможность арендовать здание, сооружение или нежилое помещение, поскольку создаваемые в огромном количестве предприятия рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения. Наиболее приемлемым путем решения проблемы размещения является аренда подходящего недвижимого имущества.
Развитие отношений по аренде недвижимого имущества привело к тому, что законодатель выделил договор аренды зданий и сооружений в самостоятельный подвид договора аренды, посвятив ему целый параграф в ГК РФ (_ 4 гл. 34). В соответствии со ст. 625 ГК РФ специальные нормы об аренде зданий и сооружений имеют приоритет перед общими нормами, приведенными в _ 1 "Общие положения об аренде" гл. 34 "Аренда" Кодекса.
Законодательное определение аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование".
Определение договора аренды зданий или сооружений полностью соответствует общему определению, только особо определен предмет аренды здания и сооружения (ст. 650 ГК РФ).
Законодатель установил специальные требования к форме договора аренды зданий и сооружений и его государственной регистрации. Указанные требования предъявляются только при заключении договоров аренды зданий и сооружений.
|
|
|
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Указанная норма носит императивный характер, и стороны своим соглашением не вправе предусмотреть иную форму, отличную от установленной законом. Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, что возможно для договоров аренды другого вида. В качестве санкции за несоблюдение требований к форме договора законодатель установил недействительность договора аренды, независимо от срока действия и участников договора.
"Предназначение формы договора состоит в том, что она призвана закреплять и правильно отражать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность сделки, т.е. законность сделки об установлении арендных правоотношений между сторонами, а значит, и обязательность ее исполнения арендодателем и арендатором"(1).
Дополнительно к требованиям об особой форме договора аренды зданий и сооружений законодатель указал на необходимость государственной регистрации такого договора. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ распространил требования о государственной регистрации и на договоры аренды нежилых помещений, указав, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и, учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ*(2). В настоящее время зачастую применяется весьма расширительное толкование указанного постановления в части распространения на договоры аренды нежилых помещений не только требований о государственной регистрации, но и о форме договора (необходимость составления в форме единого документа, подписанного сторонами).
|
|
|
Арбитражным судом г. Москвы рассмотрено дело по иску Департамента имущества г. Москвы о выселении ООО "Байл Ди" из занимаемого помещения. Обосновывая исковые требования, истец указал следующее. Ответчик ранее занимал спорные помещения по договору субаренды с ЗАО "Союзкоттеджстрой", которому помещения были предоставлены истцом по договору аренды сроком до 10 сентября 2001 г. Договор аренды между истцом и ЗАО "Союзкоттеджстрой" был досрочно расторгнут по соглашению сторон. Ответчик, являющийся субарендатором, обратился к истцу с предложением об оформлении прямого договора аренды на оставшийся срок на условиях, установленных прежнему арендатору. Однако при подписании договора аренды между истцом и ответчиком не было достигнуто соглашения о размере арендной платы.
Разрешая спор, суд первой инстанции вынес решение об удовлетворении исковых требований истца, указав на следующие обстоятельства. Поскольку между сторонами не было достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор не может считаться заключенным и порождать для ответчика право на занятие спорных помещений. Доводы ответчика об установлении договорных отношений по аренде путем обмена письмами являются несостоятельными, поскольку договоры аренды нежилых помещений, к которым по аналогии подлежат применению нормы о договорах аренды зданий и сооружений, должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа.
Указанное решение было проверено в порядке апелляционного и кассационного производства и оставлено без изменения, при этом суд исходил из следующего. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор аренды не может считаться заключенным и не порождает право на занятие помещений. Доводы ответчика о заключении договора путем обмена письмами подлежат отклонению, поскольку договоры аренды нежилых помещений должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа. При рассмотрении дела кассационная инстанция Арбитражного суда указала на ошибочное применение судами ст. 651 ГК РФ по аналогии закона к отношениям по аренде нежилых помещений, однако указанное обстоятельство не повлекло неправильности суждений по поводу обязанности ответчика вернуть занимаемое помещение в связи с прекращением субарендных отношений (ст. 618, 622 ГК РФ) вследствие несогласованности существенных условий по договору аренды (ст. 432, 606 ГК РФ).
|
|
|
Таким образом, Федеральный арбитражный суд г. Москвы признал недопустимым распространение на договоры аренды нежилых помещений требований закона к обязательному заключению договора аренды нежилых помещений в форме единого документа, из чего можно сделать вывод о том, что правоотношения сторон при заключении договора аренды нежилых помещений регулируются общими положениями об аренде, а не специальными нормами об аренде зданий и сооружений, за исключением требований к государственной регистрации.
Регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На момент принятия части второй ГК РФ еще не был принят закон, определяющий порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также не было специализированного органа, осуществлявшего государственную регистрацию.
В связи с изложенным ст. 6 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ" было определено, что "впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом".
В Москве согласно п. 8 постановления Правительства г. Москвы "О разграничении государственной собственности на территории Москвы и государственной регистрации имущественных прав" Москомимуществу было поручено "до принятия Правительством Москвы Программы создания единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Москве (п. 7 настоящего постановления) и с учетом ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" осуществлять государственную регистрацию прав собственности и других вещных прав на здания, сооружения и нежилые помещения и сделок с ними на базе реестра собственности в соответствии со ст. 131, 219, 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с выдачей Свидетельства о внесении в реестр собственности установленного образца". Впоследствии принятый Федеральный закон признал юридически действительной государственную регистрацию, осуществляемую в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона.
|
|
|
21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в действие с 31 января 1998 г.
В соответствии с принятым Законом было необходимо создать специализированное учреждение юстиции, которое осуществляло бы государственную регистрацию. Вопрос о порядке создания и структуре учреждений юстиции по государственной регистрации прав, а также принципах их размещения был отдан на усмотрение субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 9). Учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество должны были быть созданы до 1 января 2000 г.
В Москве практически сразу после введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят ряд нормативных актов во исполнение положений данного Закона. Была разработана и утверждена распоряжением Мэра Москвы от 8 апреля 1998 г. N 341-РМ "О создании Московского городского Комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определены сроки ее реализации с перспективой выполнения до 2000 г. Как справедливо отмечено, "система регистрации прав может быть действенна и эффективна только при условии ее полного соответствия действующему законодательству, что обусловливает необходимость ее развития в г. Москве и приведения в соответствие с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с Программой на территории г. Москвы был создан Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательно был определен порядок взаимодействия и передачи данных из Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы созданному Комитету. Как и требовалось, этот орган является учреждением юстиции и осуществляет в г. Москве государственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений.
В настоящее время в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28 января 2003 г. N 46-ПП Московский городской Комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним переименован в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация).
В соответствии с указанным Федеральным законом государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество" (п. 1 ст. 2).
Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен общий порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184 утверждены Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для осуществления государственной регистрации заявитель должен сдать в Учреждение юстиции по государственной регистрации документы, необходимые для государственной регистрации прав и отвечающие установленным требованиям, с обязательным приложением документа об оплате регистрации.
В соответствии с утвержденным порядком на государственную регистрацию представляются:
· заявление о государственной регистрации (ст. 13, 16 Закона), за исключением случаев, когда регистрируется право, возникшее на основании судебного акта, либо вносится запись о наложении ареста;
· документ об оплате государственной регистрации;
· документы, подтверждающие полномочия представителя, правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;
· документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.
Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также если представленные документы не отвечают требованиям ст. 18 Закона, на государственную регистрацию могут истребоваться дополнительные документы.
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации права представляется в учреждение юстиции по регистрации прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Если право на недвижимое имущество регистрируется на основании судебного акта, указанный акт должен быть представлен на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Большое количество документов должно быть представлено в виде нотариально заверенных копий, копий документов, заверенных налоговыми органами. С одной стороны, указанное требование Мосрегистрации понятно и обоснованно, поскольку имеют место случаи представления поддельных документов, а также случаи, когда сделка совершается неполномочным лицом или выходит за пределы правоспособности подписавшего ее лица. С другой стороны, представление большого количества нотариально заверенных копий и выписок из ЕГРЮЛ влечет дополнительные расходы для организаций - участников договора.
Документы, подтверждающие возникновение, прекращение, переход и ограничение прав на недвижимое имущество, должны отвечать требованиям законодательства Российской Федерации. Документы, имеющие неоговоренные или неудостоверенные исправления (подчистки, приписки, зачеркнутые слова и т.п.), не принимаются. Текст документа должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов; фамилии, имена и отчества граждан, адреса их места жительства должны быть указаны полностью. Подлинники документов, представляемые на регистрацию, после регистрации должны быть возвращены владельцу прав.
Получив документы, государственный регистратор прав должен провести правовую экспертизу документов и проверить законность сделки. Если все представленные документы отвечают установленным требованиям, а также если отсутствуют противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, если не имеется иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор вносит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Затем на правоустанавливающих документах совершаются необходимые надписи (проставляются штампы о произведенной регистрации, с указанием даты регистрации, номера записи в ЕГРП и фамилии регистратора прав) и оформляется и выдается удостоверение (свидетельство) о произведенной государственной регистрации прав.
В Мосрегистрацию поступало большое количество обращений от граждан и юридических лиц, связанных с порядком государственной регистрации прав, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Речь идет о том, что представители налоговой службы на местах требуют от арендодателей и арендаторов нежилых помещений свидетельства о государственной регистрации договоров аренды, независимо от даты их заключения. Вместе с тем согласно ст. 164 ГК РФ государственная регистрация должна осуществляться на основании федерального закона о регистрации прав на недвижимость. Как уже отмечалось, данный Закон был принят только 21 июля 1997 г. и вступил в действие 31 января 1998 г. Таким образом, сделка может быть признана судом недействительной в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ в случае несоблюдения требований об обязательной государственной регистрации после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". И в связи с этим Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направил в Государственную налоговую инспекцию по г. Москве письмо со следующими разъяснениями:
"...1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей"(3).
Указанные разъяснения полностью соответствуют ст. 6 Федерального закона о регистрации. Однако в случае необходимости государственной регистрации ограничений (обременений) или иных сделок с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие Закона, необходимо осуществить государственную регистрацию прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона.
Практика применения указанного требования закона весьма неоднозначна. Приведем пример. Между сторонами в 1997 г., до принятия закона о государственной регистрации был заключен договор аренды нежилого помещения сроком до 2000 г. В 1999 г. стороны решили увеличить срок действия договора, согласившись, что договор будет действовать до 2003 г. Дополнительное соглашение об изменении срока договора было зарегистрировано в Москомрегистрации. Вместе с тем Москомрегистрацией не был зарегистрирован первоначальный договор аренды, т.е. было зарегистрировано только дополнительное соглашение. Возникают следующие вопросы: насколько необходимо было регистрировать дополнительное соглашение, и правомерны ли действия Москомрегистрации, отказавшей в регистрации самого договора аренды, а также - все ли последующие изменения к договору арены подлежат обязательной государственной регистрации? В данном случае действия Москомрегистрации, зарегистрировавшей дополнительное соглашение к договору без регистрации самого договора, не соответствуют законодательству, в том числе ст. 6 Закона о регистрации. На вопрос о том, необходимо ли регистрировать дальнейшие изменения к договору аренды, можно дать отрицательный ответ, поскольку в соответствии со ст. 452 ГК РФ все изменения к договору должны быть совершены в той же форме, что и договор. Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию, изменения к нему также не подлежат государственной регистрации.
Для государственной регистрации прав, возникших до введения в действие Закона, и перехода прав, возникших после введения в действие Закона и зарегистрированных организациями технического учета и иными органами государственного учета объектов недвижимого имущества, осуществлявшими регистрацию прав на недвижимость до начала деятельности учреждения юстиции по регистрации прав (его филиала) (ст. 32 Закона), Мосрегистрация должна истребовать сведения о наличии (отсутствии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременения) прав. При отсутствии у заявителя документов, содержащих указанные сведения, учреждению юстиции по регистрации прав рекомендуется обращаться за указанной информацией, необходимой для государственной регистрации, в соответствующий орган (организацию) на основании п. 3 ст. 8 Закона.
С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Несмотря на положительный опыт применения закона, в законодательстве существуют определенные пробелы.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделки такая сделка, в соответствии со ст. 165 ГК РФ, является ничтожной. Вместе с тем законодательно не определен срок, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки. Данное обстоятельство вызывает большие практические трудности. На практике часто возникают ситуации, когда между сторонами составлен договор в форме единого документа, подписанного сторонами, получены документы БТИ, необходимые для государственной регистрации, арендатор помещение принял по акту приема-передачи и фактически его использует. Однако договор аренды не направлен на государственную регистрацию. В соответствии с установленным порядком с заявлением о государственной регистрации договора может обратиться одна из сторон – участников договора, но практически данное положение Закона не действует, поскольку, как видно из утвержденного Мосрегистрацией перечня, для государственной регистрации необходимо представить учредительные документы, документы о назначении руководящих органов организаций, выписки из ЕГРЮЛ каждого участника договора. В случае отсутствия указанных документов договор аренды не будет принят на государственную регистрацию, либо будет вынесен формальный отказ в государственной регистрации в связи с непредставлением необходимых документов. Непредставление стороной сделки документов, необходимых для осуществления государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. В этом случае подлежит применению ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которой заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием, и суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки. Однако указанное положение Закона не выгодно для арендодателя. Во-первых, судебный процесс занимает длительное время. Во-вторых, арендодатель несет судебные расходы. В-третьих, поскольку договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы только после осуществления государственной регистрации договора. Кроме того, несмотря на то, что объект юридически свободен, т.е. оформленный договор аренды не вступил в силу и, возможно, не вступит, арендодатель уже не может заключить договор аренды на это помещение с другим арендатором, поскольку первый имеет возможность в любой момент в течение срока, на который предполагалось действие договора (например, на пять лет), обратиться с заявлением о государственной регистрации.
Гораздо более действенным и практически осуществимым было бы законодательное определение срока, в течение которого стороны должны обратиться с заявлением о государственной регистрации. В качестве санкции за неисполнение указанного требования целесообразно установить, что договор аренды будет считаться незаключенным.
|
|
|
