 |
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
|
|
|
|
Определение стоимости местоположения объекта оценки
Вариант 4
Рассчитать стоимость местоположения объекта оценки в рублях. Дата оценки 06.01.2011. Площадь земельного участка 12700 м2. Площадь улучшений на земельном участке 580/1560 м2. Площадь застройки объекта оценки составляет 1950 м2. Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости составляет 40 долл. за 1 м2. Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка равен 1,1. Курс доллара на дату оценки составляет 9230 руб. Площадь условного земельного участка по объекту оценки определяется с использованием коэффициента плотности застройки.
Таблица 3.1.1 - Исходные данные
| Наименование показателя | Величина |
| Общая площадь улучшений на земельном участке, м2. | 2140 |
| Общая площадь объекта оценки, м2. | 580 |
| Площадь застройки всех основных улучшений на з.у., м2. | 2140 |
| Площадь застройки объекта оценки, м2. | 1950 |
| Площадь земельного участка, м2. | 12700 |
| Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости, у. е. | 40 |
| Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка | 1,1 |
| Коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков | 2,15 |
| Курс у. е. на дату оценки, руб. | 3002 |
| Дата оценки | 06.01.2011 г. |
Решение:
1 способ
1. Определяем коэффициент использования территории по формуле:
Кит = SВ/SL,
где SВ - общая площадь основных улучшений, расположенных на земельном участке;
SL - площадь земельного участка.
Кит = SВ/SL = (580 + 1560)/12700 = 0,16.
2. Так как коэффициент использования территории меньше 1 (Кит = 0,16 < 1), то площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости определяется по формуле:
|
|
|
SLi = SВi/ Кит,
где SВi - площадь застройки основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости.
SLi = 1560/0,16 = 9750 м2.
3. Стоимость местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости определяется по формуле:
VL = KCзоны ∙ SLi ∙ Kр∙ Kиц,
где KCзоны - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости;
Kр - корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;
Kиц - коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков.
VL = 39,51∙9750 ∙1,1∙2,15∙ 3002 =2,7∙ 109рублей.
VL = 39,51 ∙ 9750 ∙ 1,1∙ 2,15 = 911051 долл.
2 способ
1. Коэффициент плотности застройки определяем по формуле:
Кпл = SL/SB;
Кпл = 12700/(580+ 1560) = 5,93.
2. Площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, определяется по формуле:
SLi = SВi ∙ Кпл;
SLi = 1560 ∙ 5,93 = 9250,8 м2.
3. Стоимость местоположения объекта оценки:
VL = KCзоны ∙ SLi ∙ Kр ∙ Kиц;
VL = 39,51 ∙ 9250,8 ∙ 3002 ∙ 1,1∙ 2,15 = 2,59∙109 рублей (875126 долл.).
Вариант 9
Рассчитать стоимость местоположения объекта оценки в рублях. Дата оценки 30.03.2011. Площадь земельного участка 12200 м2. Площадь улучшений на земельном участке 5000/300/1300 м2. Площадь застройки всех улучшений составляет 6600 м2, Площадь застройки объекта оценки составляет 990 м2. Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости составляет 37 долл. за 1 м2. Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка равен 1.0. Курс доллара на дату оценки составляет 9230 руб. Площадь условного земельного участка по объекту оценки определяется с использованием коэффициента плотности застройки.
|
|
|
Таблица 3.1.1 - Исходные данные
| Наименование показателяВеличина | |
| Общая площадь улучшений на земельном участке, м2. | 6600 |
| Общая площадь объекта оценки, м2. | Из зад |
| Площадь застройки всех основных улучшений на з.у., м2. | 6600 |
| Площадь застройки объекта оценки, м2. | 3+3*15% |
| Площадь земельного участка, м2. | 12200 |
| Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости, у. е. | 39,51 |
| Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка | 1,0 |
| Коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков | 1,3 |
| Курс у. е. на дату оценки, руб. | 3038 |
| Дата оценки | 30.03.2011 г. |
Решение:
1 способ.Определим стоимость местоположения объекта недвижимости при помощи коэффициента использования территории.
Определяем коэффициент использования территории по формуле:
Кит = SВ/SL,
где SВ - общая площадь основных улучшений, расположенных на земельном участке;
SL - площадь земельного участка.
Кит = SВ/SL = (5000+300+1300)/12200 = 0,54.
Так как коэффициент использования территории меньше 1 (Кит = 0,54 < 1), то площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости определяется по формуле:
SLi = SВi/ Кит,
где SВi - площадь застройки основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости.
SLi = 5000/0,54 = 9259 м2.
Стоимость местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости определяется по формуле:
VL = KCзоны ∙ SLi ∙ Kр∙ Kиц,
где KCзоны - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости;
Kр - корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;
Kиц - коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков.
VL = 39,51 ∙ 9259 ∙ 3038 ∙ 1,0 ∙1,3 = 1,44∙109 рублей.
VL = 39,51 ∙ 9259 ∙ 1,0 ∙1,3 = 475570 долл.
2 способ. Определим стоимость местоположения объекта недвижимости с использованием коэффициента плотности застройки.
Коэффициент плотности застройки определяем по формуле:
Кпл = SL/SB;
Кпл = 12200/(1300+5000+300) = 1,848.
4. Площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, определяется по формуле:
|
|
|
SLi = SВi ∙ Кпл;
SLi = 5000 ∙ 1,848 = 9240 м2.
5. Стоимость местоположения объекта оценки:
VL = KCзоны ∙ SLi ∙ Kр ∙ Kиц;
VL = 39,51 ∙ 9240 ∙ 3038 ∙ 1,3∙ 1,0 = 1,44∙109 рублей (474594 долл.).
|
|
|
