Механизм обеспечения ипотечного кредита

Если обязательства по возврату кредита и выплаты процентов по нему заемщиком исполнены, то отношения между банком и заемщиком строятся очень просто. После возврата всей суммы и при отсутствии претензий со стороны кредитной организации к заемщику, заемщик подписывает соответствующий документ (например, акт), договор залога расторгается в Федеральной регистрационной службе.

Проблемы начинаются, если заемщиком нарушены какие - либо обязательства, предусмотренные кредитным договором.

Если договором ипотеки не предусмотрено иного, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору ипотеки, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки).

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке:

)   заемщик отказывается совершать действия, указанные в первом случае, в том числе подписывать соглашение о реализации залога. Банк обращается в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога (на приобретенное на кредитные деньги жилье). Но нужно учесть, что по требованиям, вызванным неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применяемыми к нему федеральными законами иными правовыми актами РФ должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение;

2) стороны могут по взаимному согласию обратиться к нотариусу, подписать и нотариально заверить о реализации залога. По такому соглашению должник признает долг и в счет его оплаты передает право собственности на приобретенный объект недвижимости кредитной организации. Соглашение регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Имущество, которое заложено по договору ипотеки и на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. При этом порядок реализации жилого дома или квартиры имеет свои особенности: они продаются с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку Законом об ипотеке не установлено иных правил, т.е. по решению суда банк вправе реализовать это имущество с торгов. Сумма, вырученная от его реализации, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализации, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания. [3]

Из полученной суммы он возмещает свои убытки, а оставшаяся сумма чисто теоретически должна быть возвращена заемщику, т.е. разница между суммой долга (остаток по кредиту и процентам) и ценой, полученной от реализации недвижимости на торгах, должна быть на основании Закона об ипотеке возвращена должнику.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме этих требований к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретение права на это имущество в установленном порядке залогодержателем, т.е. заемщик и должник по кредитному договору может в любой момент до осуществления продажи заложенного имущества оплатить все долги, и тогда имущество останется за заемщиком.

В противном случае обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для превращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Их освобождение осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. [1]

Если заложенное имущество предоставлялось третьим лицам по договорам найма или аренды жилого помещения, заключенным до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после ее возникновения, эти договора при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия их расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ. [11]

До января 2005 г. действовала редакция п.1 ст.446 ГПК РФ, по которой нельзя было обращать взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина - должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания помещением. И эта норма действовала даже в отношении жилья, заложенного по договору ипотеки. Поэтому заемщик (он же должник) на момент получения кредита не был прописан в закладываемом помещении, но так как права на регистрацию у него отнять или ограничить было нельзя, он регистрировался в этом помещении сам или со своей семьей несколько позже; и выселить их или обратить взыскание на это помещение банку было невозможно, т.е. приобретаемая на средства ипотечного кредита квартира становилась для покупателя единственной. И на эти правоотношения распространялась указанная статья ГПК РФ. [12]

Ныне в ГПК РФ внесены необходимые изменения, которые вывели ситуацию из тупика. Сейчас действует иная норма, в соответствии с которой взыскание по исполнительным документам сейчас не может быть обращено, в частности, на жилое помещение (его части), принадлежащие гражданину должнику на праве собственности, если для гражданина - должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного для проживания помещением, за исключением жилого помещения, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или надлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или своевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иного.

С января 2005 г. уже не препятствует выселению тот факт, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Раньше требовалось, в частности, согласие органов опеки и попечительства, а оно давалось, только когда права и интересы детей не нарушались. Сейчас же согласие органов опеки и попечительства может понадобится только в случае проживания в квартире детей, оставшихся без родительского попечения. Но связи с этим возникает вопрос, что же будет происходить с лицом, оформившим ипотечный кредит, купившим квартиру для личных нужд, проживающим в ней с семьей, в которой есть дети?

Эта проблема регулируется нормами ЖК РФ.

Согласно статье 95 ЖК РФ должен быть создан маневренный фонд, в который входят жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов. Указанные лица, выселенные в его жилые помещения, будут проживать там на основании договора найма. Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. И договоры найма заключаются на эти помещения только до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. [13]

Таким образом, обратить взыскание на жилье и выселить должника из квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, банкам очень просто.

Обобщая сказанное, нужно подчеркнуть, что ипотека прекращается по следующим основаниям:

)   своевременное и полное погашение залогодателем ранее взятого кредита и процентов по нему;

2) по требованию залогодателя:

а) если существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;

б) при гибели заложенной вещи или заложенного права;

в) при обращении взыскания на предмет залога (жилье), продаже его с торгов.

Все эти случаи, влекущие прекращение ипотеки, должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, где в свое время был зарегистрирован и сам договор о ней.