Механизм ипотечного кредитования

 

По данным статистики, к началу перестройки в СССР на очереди на получение жилья состояло 14 млн. семей (40 млн. человек).

После длительного периода бесплатного "очередного" распределения жилья в истории страны трудно разобраться во всех тонкостях рынка жилья, так быстро развившегося за последние 15 лет.

Согласно ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. На органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность по поощрению жилищного строительства, они должны создавать условия для осуществления названого права. [14]

Приобретение жилья в кредит непривычно для россиян, что, по мнению специалистов, выступает одной из причин медленного развития ипотеки в России по сравнению с Западом. Логика ипотечного кредита такова, что в этой сделке участвуют три стороны: государство, человек, берущий кредит, и кредитная организация (чаще всего это банк), предоставляющий кредит.

Для того чтобы быть уверенным, что каждая сторона максимально выполнит свои обязательства перед двумя другими, необходимо убедиться, что сделка эта выгодна каждой из сторон.

Почему ипотека выгодна государству.

Ныне решение жилищного вопроса граждан страны - одна из главных задач и проблем власти. Россия не первое государство, которое поставило перед собой такую серьезную задачу и предпринимает реальные действия для ее решения. В современной экономической ситуации превратить желаемое в реальность возможно только объединением усилий государства, банков и населения.

Причины состоят в следующем:

) государство берет на себя обязательство разработать и обеспечить правовую поддержку реализации программ банковского кредитования ипотеки;

) при этом банки должны сделать более доступными условия предоставления ипотечного кредита;

) население, заинтересованное в разрешении своих жилищных проблем, должно быть готово не только воспользоваться правами, которые предоставляются при использовании программ ипотеки, но и исполнять возложенные на него тем самым обязанности.

Таким образом, только совместными действиями элементов одной структуры - государства, банков и населения - ипотека станет доступной и реально приносящей конструктивные результаты.

Изначально ипотечное кредитование в России появилось из инвестиционных, а не социальных соображений, ведь ипотека - мощный инвестиционный фактор. Для того чтобы поднять экономику России после событий 1990-х гг., требовалось 600 млрд. долл. США, а неликвидной, т.е. малофункциональной и устаревшей, недвижимости тогда было на 500 млрд. долл. США.

Сейчас курс доллара изменился, и соотношения другие. Однако этот факт сути не меняет: уже тогда было очевидно, что ипотека как раз один из тех рычагов, который позволит в короткие сроки решить проблему модернизации экономики России. Проект такой модернизации при помощи широкого внедрения системы ипотечного кредитования получил название доступного жилья, во многом говорящее за себя. [1]

Но есть законодательные акты, которые создают большие препятствия для развития ипотеки, - это и законы о дольщиках и жилищных кооперативах, и новый Жилищный кодекс РФ. Прямого отношения к ипотеке указанные акты не имеют, но существенно усложняют процесс становления рынка выдачи кредитов.

При этом вопреки всем усилиям государства увеличить спрос на рынке жилья система ипотечного кредитования в России по-прежнему неэффективна. Главной проблемой остаются процентные ставки и величина первого взноса.

Собирая сведения о доходах заемщиков, банки, устанавливающие щадящие проценты, учитывают только официальную зарплату - необходима справка о доходах по форме № 2НДФЛ, заверенная налоговыми службами. Помимо этого для получения кредита в некоторых банках (например, в Сбербанке) необходимо наличие двух поручителей, чей суммарный доход больше дохода заемщика.

Если учесть, что проблема выхода зарплат из тени в России еще далека от решения, от ипотеки отсекается значительная часть тех, кто и сегодня вполне мог бы ею воспользоваться.

К тому же заемщиком по договору ипотечного кредитования можно стать только являясь гражданином РФ, имея стабильную занятость и зарплату или предпринимательский доход, обладая собственными накоплениями в размере, колеблющемся от 5 до 30 % стоимости жилья, а срок окончания кредитного договора наступит до достижения пенсионного возраста. Значит, если создавать портрет собирающегося взять кредит сроком на 10 лет идеального потенциального заемщика, то ему должно быть не более 45 (для женщин) или 50 (для мужчин) лет, стаж его работы на высокооплачиваемой должности - не менее шести месяцев, заработная плата за этот период должна неукоснительно повышаться, плюс перспектива карьерного роста. Тогда закономерен вопрос: а зачем такому лицу кредит? Свои жилищные вопросы оно сможет решить самостоятельно и в ближайшее время.

За кредитом обращается иная категория граждан, которые не в силах разрешить сложившуюся ситуацию собственными силами и средствами. Поэтому государство должно быть готово представлять в первую очередь их интересы. Получается, что оно, понимая несомненную выгоду ипотеки, все же не имеет пока достаточных средств, чтобы дать ей развиваться полным ходом. Подобная нерешительная политика в вопросах ипотечного кредитования вынуждает кредитные организации быть чрезмерно избирательными в отношениях с клиентами, ведь банк, являясь коммерческой структурой, всегда руководствуется собственной выгодой.

Таким образом, роль государства в становлении ипотечного кредитования, особенно с учетом российской специфики, должна быть более активной.

С этой целью было принято решение о создании Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), а формирование уставного фонда которого, по данным специалистов, предполагалось первоначально выделить 225 млрд. руб. Весь объявленный уставной капитал - 450 млрд. руб. - должен быть полностью сформирован за счет бюджетных средств.

В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования эти агентства названы операторами вторичного рынка ипотечных кредитов. То есть они представляют собой специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

Рефинансируемый кредит - кредит, выданный Первичным кредитором на приобретение в собственность Заемщика (Солидарных Заемщиков) или строительство Жилого помещения, на погашение которого другой Банк предоставляет Кредит.

Что значит рефинансировать ипотечный кредит? Это значит обратиться в новый банк, который погашает долг в первом банке, перечисляя туда всю сумму сразу. После чего залог перерегистрируется на второй банк, а заемщик расплачивается с новым банком по более низким ставкам.

Казалось бы, очень выгодная сделка! Однако, переоформлять кредиты население пока не торопилось. Причины кроются, в первую очередь, в незнании. Люди либо вообще не слышали об этой услуге, либо просто не имеют представления о том, как происходит ипотечное рефинансирование. А третьи, хоть и знали, не хотели проходить сложную процедуру по второму разу: оформлять, регистрировать ипотеку, уплачивать все комиссии и сборы, переоформлять страховку на другой банк и т.д. [7]

В результате, перекредитование несло реальную финансовую выгоду, когда разница в ставках составляла как минимум 2-3 %. Если разница меньше, то рефинансирование невыгодно, так как клиент не только платит за эту услугу, но и тратит много усилий и времени на процедуру.

Вторая причина нежелания заемщиков рефинансировать свои кредиты - развитие ипотеки только в 2006-2008 гг. В тоже время начали падать и ставки. Таким образом, в перекредитование на тот момент были заинтересованы лишь несколько тысяч человек, которые взяли ипотечный кредит 3-5 лет назад, когда ставки, по сравнению с действующими, были довольно высоки.

Существует также проблема беззалогового периода, когда из-за сложности процедуры перерегистрации залога, банк в течение месяца кредитует заемщика без обеспечения. Банки вынуждены были страховать свои риски посредством введения повышенной ставки на период перерегистрации, а также отбирать заемщиков, которым можно доверить на некоторое время будущий предмет залога. Это еще больше сужало клиентскую базу перекредитование.

И, наконец, отсутствие возможности получать информацию из бюро кредитных историй. Кредитные бюро работали только на прием, а не на выдачу информации, банкам приходилось доверять бумажному документу, который заемщик принес из первого банка. Для проверки качества заемщика этого не всегда достаточно.

На данный момент существует целый ряд проблем, мешающих сделать ипотечное рефинансирование массовым.

Однако банки не собираются закрывать программы по перекредитование. В будущем объемы выдаваемых ипотечных кредитов будут увеличиваться, т.е. заново будет наращиваться ипотечный кредитный портфель. В условиях жесткой конкуренции будут постоянно появляться новые, более выгодные предложения от различных банков. А заемщики со временем оценят все преимущества ипотечного рефинансирования.

Почему ипотека выгодна заемщику

Вступать или не вступать в ипотеку? Как оценить риск, взятый на себя при подписании с банком ипотечного договора? Насколько возможно, что при большой задолженности по выплате заемных средств и процентов (даже при условии, что причиной тому стали существенные изменения в уровне доходов) могут выселить на улицу, не учитывая даже прав и интересов несовершеннолетних детей, поскольку действующее законодательство дает серьезные гарантии кредиторам?

Помимо уже перечисленных положительных моментов ипотеки - сравнительно низкого первоначального взноса, отсутствия необходимости трат на арендную плату вследствие возможного переезда на новую квартиру сразу после заключения договора и согласования всех моментов, - в качестве особо выгодных можно также назвать послабление налогового бремени: при определении размера доходов, с которых необходимо платить подоходный налог, заемщик имеет право из этой суммы вычесть всю сумму денег, которую платит банку в качестве ипотечного кредита.

Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одно из основных требований банков при выдаче ипотечного кредита - официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем предъявления налоговой декларации. Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами их доходов, увеличения объемов сделок, расширение налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов. [1]

Статья 220 Налогового кодекса РФ предоставляет имущественный налоговый вычет и гарантирует покупателю объекта недвижимости компенсацию расходов на покупку квартиры и процентов по ипотечному кредиту. Получить имущественный вычет на покупку жилья можно только однажды. Его максимальный размер 1 млн. руб. Причем не использованная в течение года сумма переносится на следующие годы, пока не будет полностью погашена. [15]

Почему ипотека выгодна кредитным организациям (банкам)

Рассматривая в качестве варианта накопления денежных средств на жилье банковские вклады, имеется ввиду, что на те средства, которые поступили на счет в банк, банк начисляет проценты. Откуда берутся проценты? Получается, что банк оказывается в проигрыше. Ведь если вложенные деньги не принесут ему прибыль, что же он может возвратить как проценты? Часть из прибыли банк отдаст тем людям, которые дали ему деньги на некоторый срок, т.е. банки, имеющие излишнюю ликвидность, заинтересованы в том, что их деньги работали. Им выгодно давать кредиты, а значит, выгодно и развитие ипотеки. Это мощный стимул для того, чтобы уже в ближайшее время кредиты на покупку жилья стали в России не редкостью, а обычным делом.

Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Анализ различных программ показывает, что при всей заинтересованности в развитии жилищной ипотеки ограничивающим фактором выступает следующее.

Ныне отсутствуют достаточные по объему и доступные по цене долгосрочные ресурсы для кредитования. Объемы кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Страховые компании, частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, другие потенциальные инвесторы в России нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для размещения своих средств.

Банки, стараясь максимально обеспечить и гарантировать возврат заемных средств, чаще всего предъявляют потенциальным клиентам совершенно нереальные требования: поручители, огромные официальные зарплаты, десятки всевозможных документов и проценты, выплата которых сведет на нет возможные выгоды заемщика. При этом важно, что по данным статистики процент невозврата кредитов в России гораздо меньше, чем, например, в других странах Восточной Европы.

В конечном итоге, именно банки, предоставляющие ипотечный кредит, рискуют меньше всего: банк может понести убытки только в том случае, если одновременно упадут цены на жилье и заемщик прекратит возвращать полученный кредит.

Процесс рефинансирования, собственно, и заключается в выпуске (эмиссии) ипотечных ценных бумаг, которые позволяют банку быстро вернуть потраченные на выданный кредит средства путем переуступки требований по кредиту той организации, которая приобретет ипотечные ценные бумаги. Логика этого процесса проста: кредитор меняется, но условия кредита остаются прежними, т.е. заемщик ничего не теряет - напротив, в отличие от банков, даже самых надежных, государственные организации вряд ли когда-нибудь разорятся. Банки, которым такое положение вещей выгодно, станут охотнее выдавать ипотечные кредиты; таких банков вообще при налаженной процедуре рефинансирования должно стать больше, возникнет здоровая конкуренция, которая по рыночным законам всегда ведет к снижению стоимости - в данном случае величины процентов по выданному кредиту.

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: