 |
Выявление и анализ сущности субъектов и объектов управления многоквартирными домами.
|
|
|
|
Введение
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.
С советских времён и до сих пор жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской системы это было оправдано, но в современных условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.
Обозначим главные проблемы, мешающие эффективному управлению многоквартирными домами:
1. Инертность потребителей коммунальных услуг (в том числе собственников помещений), «советский» менталитет, выражающийся в нежелании участвовать в процессе хозяйствования многоквартирных домов. Отсутствие у собственников помещений чувства собственности по отношению к дому в целом.
2. Техническая сложность жилищного фонда (дома с большим количеством и совокупной площадью помещений, связанные в единую систему), его высокий износ.
3. Отсутствие дифференциации населения по социальному признаку: в одном и том же доме живут как обеспеченные, так и социально незащищённые слои граждан, интересы которых существенно разнятся.
К сожалению, эти проблемы практически неразрешимы в ближайшей перспективе и ещё долго будут тормозить развитие жилищно-коммунального хозяйства.
Однозначных путей решения вышеозначенных вопросов нет. Однако, даже в современных условиях возможно создание такой государственной системы управления многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна и довольно эффективна в условиях рыночной экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли в прибыльную.
|
|
|
Целью настоящего курсового проекта является анализ сложившейся ситуации в системе управления многоквартирными домами и выработка рекомендаций по приданию конкурентоспособности государственным предприятиям жилищно-коммунального сектора экономики.
Депрессия в экономических и хозяйственных показателях государственных управляющих компаниях в сфере ЖКХ обуславливает актуальность выбранной темы.
Определимся с основными сокращениями, которые будем использовать для удобства в курсовом проекте:
МД – многоквартирный жилой дом
ДЕЗ – Дирекция единого заказчика
ЖКХ – жилищно-коммунальное хозяйство
УК – управляющая компания
ЭК – эксплуатирующая компания
ТСЖ – товарищество собственников жилья
ЖСК – жилищно-строительный кооператив
ЖК – жилищный кооператив
ЖК РФ – Жилищный кодекс РФ
(ГУ) ЕИРЦ – (государственное учреждение) Единый информационно-расчётный центр
(Т)БТИ – (территориальное) Бюро технической инвентаризации
домком – домовой комитет
ООМД – описание общего имущества многоквартирного жилого дома
Анализ жилищного законодательства Российской Федерации.
Выявление и анализ сущности субъектов и объектов управления многоквартирными домами.
Как у всякого вида человеческой деятельности, у жилищно-коммунального хозяйства есть субъекты и объекты. Определимся для начала с субъектами и объектами ЖКХ и, следовательно, нашего курсового проекта. Субъектами жилищно-коммунального хозяйства являются:
· Управляющие компании (УК).
· Эксплуатирующие компании (ЭК).
· Ресурсоснабжающие компании.
· Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица).
· Юридические лица – некоммерческие организации собственников помещений: товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК и ЖСК).
|
|
|
УК осуществляют управление многоквартирными домами как объектами собственности. В задачи УК входят: надзор за техническим состоянием многоквартирных жилых домов, расчёт ежемесячной платы за пользование коммунальными услугами и сбор её с населения, выбор эксплуатирующей компании и заключение договора с ними. УК не является собственником МД как объекта собственности, но является представителем интересов совокупности собственников помещений в многоквартирном доме («единым заказчиком»). УК бывают:
· Государственные. В г. Москве государственными УК являются районные «Дирекции единого заказчика» (ДЕЗ).
· Частные. Существуют в различных правовых формах (ОАО, ООО, ЧП). Существенно отличаются от ДЕЗ как по объёмам деятельности (в среднем 2-3 дома в управлении в отличие от не менее, чем 60-80 у ДЕЗ), так и по методам (чаще всего совмещают функции УК, ЭК, а нередко и застройщика, в то время как ДЕЗ являются в чистом виде УК). Также из-за принципиально иной ценовой политики, частные УК не являются явными конкурентами для ДЕЗ, занимают другую нишу в отрасли ЖКХ. Особым видом УК можно считать некоторые ТСЖ, ЖК и ЖСК.
ЭК осуществляют техническую эксплуатацию многоквартирных домов. В список стандартных эксплуатационных услуг входят: капитальный и текущий ремонт сооружений и инженерных систем МД, благоустройство придомовой территории, вывоз ТБО, уборка помещений общего пользования. Объём работ определяется договором эксплуатации, который заключается между УК и ЭК. У одного МД может быть только одна УК, но несколько ЭК (для разных видов работ).
Ресурсоснабжающие организации являются поставщиками ресурсов в МД. К ресурсам относятся: электроэнергия, бытовой газ, холодная и горячая вода, тепловая энергия. Ресурсоснабжающие организации занимаются также водоотведением. В Москве основными поставщиками ресурсов в жилой фонд являются соответственно: ОАО «Мосэнерго», ГУП «Мосгаз», МГУП «Мосводоканал» и ОАО «МОЭК». Договор ресурсоснабжения МД заключается между УК и ресурсоснабжающей компанией.
Собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах могут являться как частные физические и юридические лица, так и государство. Представителями государства как собственника помещений в многоквартирных домах в городе Москвы являются: Департамент имущества г. Москвы (ДИгМ, в части нежилых помещений) и Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП и ЖФ, в части жилых квартир). Государство как собственник помещений не имеет привилегий перед частными собственниками. Оно обладает теми же правами и обременено теми же обязанностями, что и частные собственники жилых и нежилых помещений.
|
|
|
ТСЖ создаются собственниками помещений для коллективного управления своим домом. ТСЖ регистрируются как юридические лица и представляют интересы совокупности собственников помещений данного многоквартирного дома. Фактически, ТСЖ – это коллективный собственник многоквартирного дома как единого объекта собственности. ТСЖ может выступать в роли УК, или передавать полномочия по управлению домом УК различных правовых форм. ЖСК и ЖК, действующие в построенных и заселённых многоквартирных домах, обладают теми же правами, что и ТСЖ.
Объектами жилищно-коммунального хозяйства являются многоквартирные жилые дома. Многоквартирный дом – это архитектурное сооружение, в котором находится более одного изолированного жилого помещения. В комплекс многоквартирного дома входят принадлежащие отдельным собственникам жилые и нежилые помещения, помещения общего имущества собственников помещений, архитектурные конструкции МД, инженерные коммуникации и оборудование, а также придомовая территория.
|
|
|
