 |
Проект реорганизации государственных управляющих компаний (ГУП ДЕЗ).
|
|
|
|
Выше мы подробно объяснили, как организована работа государственных управляющих компаний на примере ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района» и выявили основные недостатки их работы. Итак, поставим задачи, которые нам предстоит решить в комплексе:
· Решение проблемы забюрокраченности ДЕЗов и неэффективного управления ими многоквартирными домами.
· Минимизация убытков государства от сферы ЖКХ.
Прежде всего, ст о ит отметить, что все многоквартирные дома ещё с советских времён и по настоящее время обслуживаются ДЕЗами по одинаковым нормативам, что уже давно доказало свою неэффективность. В предыдущей главе мы наглядно показали, что даже московский жилой фонд очень сильно дифференцирован, не говоря уже об общероссийских данных.
Основная задача общероссийской реформы жилищно-коммунального хозяйства состоит в том, чтобы максимально приватизировать сферу управления многоквартирными домами, «раздать» многоквартирные дома частным управляющим компаниям.
Проанализируем жилищный фонд Басманного района:
Таблица 6. Анализ жилищного фонда Басманного района ЦАО г. Москвы.
| 1.Всего многоквартирных домов | 689 |
| 2.Из них построенных после 1980 года | 36 |
| 3.Из построенных до 1980 года в которых кап. ремонт проводился не ранее 2004 года | 99 |
| 4.Домов, не управляемых в настоящее время ДЕЗ (кроме вошедших в 2 и 3) | 41 |
| Итого по пп. 2-4 | 176 |
По получившейся таблице видно, что 176 домов либо уже ушло из государственного ведения, либо должно уйти в ближайшее время. Из оставшихся 513 домов лишь в 125 площадь помещений в государственной собственности превышает 50% от общей площади многоквартирного дома.
В идеале лишь эти 125 домов должны остаться в управлении ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района». Понятно, что экономия государства на обслуживании домов составит немалую сумму.
|
|
|
В условиях такого масштабного сокращения объёмов работы вполне естественно выглядит сокращение штата Дирекции единого заказчика, который в настоящее время составляет около 300 человек.
Но при простом сокращении численного состава работающих в Дирекции единого заказчика мы не добьёмся второй из поставленных нами задач, а именно – минимизации бюрократических издержек и повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами. Следовательно, необходимо изменение структуры ДЕЗ.
Расскажем немного о вопросах, которые задают потребители коммунальных услуг в своих письмах в Дирекцию единого заказчика. Многие из этих вопросов находятся на стыке полномочий нескольких отделов. Ответы на подавляющее большинство писем потребителей коммунальных услуг не могут быть даны силами одного отдела ДЕЗ. Делаем вывод, что разделение полномочий отделов по секторам деятельности в деле управления многоквартирными домами не может быть эффективным из-за комплексности проблем, касающихся одного отдельно взятого многоквартирного дома.
В частных управляющих компаниях практикуется следующая схема работы: каждому многоквартирному дому, заключившему договор управления с компанией, выделяется персональный управляющий, ведущий «проект» управления данным объектом, и к которому потребители коммунальных услуг могут обратиться со всеми вопросами, связанными с их домом.
В условиях Дирекции единого заказчика выделить отдельного человека для каждого управляемого многоквартирного дома не представляется возможным из-за большого количества таких объектов. Однако, опыт частных управляющих компаний вполне применим и для государственных Дирекций единого заказчика.
|
|
|
В целях более эффективной работы участковые филиалы Дирекции единого заказчика должны быть преобразованы в своеобразные агентства по управлению многоквартирными домами.
Агенты должны быть специалистами широкого профиля, возможно специально обучаемыми в соответствующих учебных заведениях. Каждый агент ведёт проект по управлению многоквартирным домом от начала и до конца. Это тот человек, к которому потребители коммунальных услуг обращаются со всеми вопросами по эксплуатации своего дома. Агент ответственен за надлежащее техническое состояние вверенного ему жилищного фонда. Агенты же заключают договоры управления с многоквартирными домами по «московской» или «петербуржской» схеме.
По нашему мнению, оптимальное число многоквартирных домов, находящихся в ведении одного жилищного агента, составляет 5 домов.
Соответственно, для 125 домов, оставшихся после масштабной приватизации сферы управления многоквартирными домами в Басманном районе, необходимо 25 агентов. То есть, в среднем по 3-4 агента на участок. Агенты приписаны к участковым филиалам Дирекции единого заказчика, а в общерайонном масштабе остаются ГУ «ЕИРЦ Басманный», бухгалтерия, планово-экономический отдел, общий отдел и отдел реформирования ЖКХ (занимается поэтапным снятием многоквартирных домов с баланса ДЕЗ по мере приватизации помещений в многоквартирных домах). Штат всех указанных подразделений существенно сокращается пропорционально сокращению управляемых многоквартирных домов.
После описанных нами структурных изменений штат Дирекции единого заказчика составит около 60 человек (вместо нынешних 300). Даже в случае, если средняя зарплата агента будет вдвое больше нынешней средней зарплаты работника Дирекции (а это естественно по причине широкой специализации агентов и высокого уровня ответственности), затраты государства на заработную плату работников Дирекции единого заказчика существенно сократятся.
Наивно было бы ожидать, что даже реформированная Дирекция перестанет быть убыточным предприятием, однако есть основания полагать, что убытки государства в результате реформы системы управления многоквартирными домами сократятся. Есть также все основания полагать, что агентская система управления жилищным фондом существенно эффективнее нынешней.
|
|
|
В заключение, представим новую систему управления многоквартирным домом на Рисунке 5:
Рисунок 5. Схема управления многоквартирным домом реформированной ДЕЗ
Как мы видим, получившаяся схема государственного управления многоквартирными домами существенно отличается от изначальной, то есть, существующей сейчас.
Заключение.
Подведём некоторые итоги нашего курсового проекта. Сначала сделаем общие выводы относительно предмета проектирования:
· Управление многоквартирными домами – специфическая область управления собственностью. Многоквартирные дома не являются государственной собственностью, но государство является крупнейшим собственником помещений в многоквартирных домах.
· Наличие государственных управляющих компаний в сфере ЖКХ необходимо, но их влияние на рынке должно постепенно минимизироваться.
В результате курсового проектирования нам удалось проанализировать различные способы управления многоквартирными домами, создать проект реорганизации структуры государственных управляющих компаний и разработать схему минимизации неизбежных убытков от государственного присутствия на рынке коммунальных услуг.
В курсовом проекте рассмотрено и проанализировано основное законодательство в области ЖКХ.
Список использованной в курсовом проекте литературы:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный Закон «О местном самоуправлении»
3. Постановление Правительства Москвы № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами»
4. Методические рекомендации по созданию ТСЖ и формированию кондоминиумов в ЦАО г. Москвы, УДЖП и ЖФ в ЦАО, Москва, 2000
5. Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений, УДЖП и ЖФ в ЦАО, Москва, 2002
6. Говоренкова Т.М., Савин Д.А. Жилищно-арендная кооперация. Опыт новой экономической политики и возможность его применения в современной России, Жилищный альманах Москва, 1999
7. Бессонов С.Э. Опыт социального партнерства в жилищной сфере // ЖКХ. – 2000. - №11
8. Бобович Р.Е. Объединения жителей многоквартирных домов. – М.: Ассоциация ТСЖ «Центр», 2001
9. Кравченко А.В. ТСЖ - оптимальная форма управления жильем // ЖКХ. – 1999. - №6
10. Кутакова Т.Б. Опыт создания кондоминиумов за рубежом // ЖКХ. - 1999. - №4
11. Ломтев Г.А. Что делать для создания системы самоуправления в жилищной сфере // ЖКХ. – 2000. - №3
12. Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах // ЖКХ. – 2000. - №7
13. Яковлев М. М. От Столыпина до ТСЖ // Покровка – 2006 - №25
14. www.tsj.ru
15. www.youhouse.ru
16. www.labex.ru
17. www.akdi.ru
|
|
|
