Обоснование проекта, краткое описание сути.

    В настоящее время в Российской Федерации проходит широкомасштабная реформа коммунального хозяйства. Цель проводимой реформы – привлечь частный капитал в сферу управления многоквартирными домами, создать в ней базу для рыночных взаимоотношений.

    Однако в условиях, когда жилой фонд не полностью приватизирован и имеются так называемые «государственные» дома (в которых доля государственной собственности в общем имуществе составляет более 50%) наличие государственных управляющих компаний просто необходимо.

    Потенциальными потребителями услуг государственных управляющих компаний также могут стать незащищённые и социально инертные слои населения, с а также собственники помещений в многоквартирных домах со значительным уровнем износа.

    В предыдущей части курсового проекта мы проанализировали основные недостатки ДЕЗ как управляющей компании. В общем виде основными слабостями Дирекции единого заказчика можно назвать:

· С экономической точки зрения: заведомую невыгодность государственного управления многоквартирными домами (при его неизбежности)

· С организационной точки зрения: излишнюю централизацию ДЕЗ и неоправданную спецификацию её подразделений.

    Соответственно, суть наших предложений сводится, с одной стороны, к минимизации убытков государства от социального ЖКХ и, с другой стороны к децентрализации Дирекций и в создании на их базе государственной службы по управлению многоквартирными домами.

 

    4.2. Сравнительный анализ управления многоквартирным домом ТСЖ, частной УК и государственной УК.

    Не секрет, что жилищно-коммунальное хозяйство до сих пор является убыточной отраслью экономики. Суть нашей задачи в том, чтобы минимизировать убытки бюджетов различных уровней от ведения ЖКХ. Давно рассчитано, что частная собственность в большинстве отраслей народного хозяйства намного эффективнее государственной. Это правило действует и в области ЖКХ.

    Рассмотрим произвольно взятый многоквартирный дом. Основные данные этого дома укажем в Таблице 2:

 

    Таблица 2. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому

Год постройки	2002
Капитальный ремонт	план: 2027 год
Количество изолированных помещений	20
Совокупная площадь помещений (исключая общее имущество)	1200 м2
Состав общего имущества (исключая указанное за итогом экспликации БТИ)	- электрощитовая 6 м2 - технический цоколь 52 м2 - мусорокамера 8 м2
Площадь помещений в частной собственности	1148 м2
Площадь помещений в государственной собственности	52 м2 (1 квартира)
Местоположение дома	ЦАО г. Москвы, фасад выходит на оживлённую улицу.

        

    Предположим, в выбранном нами доме создано товарищество собственников жилья, прошедшее комиссию по передаче домов в управление и занимающееся управлением дома самостоятельно, не прибегая к услугам ГУ ЕИРЦ. В правлении ТСЖ на платной основе работают 3 человека: управляющий, бухгалтер и инженер. ТСЖ взимает плату за коммунальные услуги по сметам подрядных эксплуатирующих организаций с прибавкой отчислений в фонд капитального ремонта. ТСЖ сдаёт в аренду технический цоколь и размещает рекламный щит на крыше дома.

    Структуру доходов и расходов ТСЖ рассмотрим на Рисунке 3:

 

Рисунок 3. Схема доходов и расходов товарищества собственников жилья в самоуправлении

 

На Рисунке 3 видно, что доходы ТСЖ явно превышают расходы. Однако данная ситуация скорее исключение, чем правило. Благоприятная ситуация в рассматриваемом ТСЖ связана с выгодным местоположением (возможность размещения рекламы), наличием нежилого помещения в общедолевой собственности, пригодного для сдачи в аренду, низким износом дома (малые расходы на техническое обслуживание), а также тем фактом, что лишь небольшая часть помещений в доме находится в государственной собственности.

Последний факт имеет большое значение потому, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ, наниматели государственных квартир оплачивают услуги ЖКХ по правительственным ставкам, а оставшуюся сумму (в части обязательных платежей) за него выплачивается из бюджета субъекта федерации в виде дотаций. На практике же, выплата таких дотаций производится нерегулярно из-за отсутствия чёткого механизма. К тому же, государство в любом случае не присоединяется к дополнительным платежам товарищества собственников жилья.

Из вышесказанного можно сделать вывод: в многоквартирных домах, в которых частная собственность составляет более 50% общей площади помещений, находящихся в хорошем техническом состоянии и имеющих дополнительные источники прибыли, такие как удобные помещения в общедолевой собственности и выгодные рекламные места, ТСЖ – наиболее эффективный способ управления.

В Таблице 3 рассмотрим пример другого многоквартирного дома. Забегая вперёд скажем, что подобные дома составляют б о льшую часть жилищного фонда города Москвы и большинства крупных городов России:

 

Таблица 3. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому

Год постройки	1985
Капитальный ремонт	план: 2010 год
Количество изолированных помещений	200
Совокупная площадь помещений (исключая общее имущество)	~10000 м2
Состав общего имущества (исключая указанное за итогом экспликации БТИ)	нет
Площадь помещений в частной собственности	~7000 м2
Площадь помещений в государственной собственности	~3000 м2 (примерно 50 квартир)
Местоположение дома	г. Москва, фасад выходит на оживлённую магистраль.

 

Обозначим основные существенные для нас отличия многоквартирного дома, описанного в Таблице 3 от рассмотренного нами в Таблице 2. Во-первых, данный многоквартирный дом существенно больше по общей площади помещений. Во-вторых, помещения в государственной собственности составляют в нём более существенную часть (хотя частная собственность всё равно преобладает). В третьих, дом стоит на грани капитального ремонта. Можно предположить, что его коммуникации уже значительно изношены и нуждаются в замене.

Впрочем, в том, что касается капитального ремонта, этот дом производит ещё не самое удручающее впечатление. По СНиП, капитальный ремонт жилых домов должен проводится раз в 25 лет, однако на практике капитальные ремонты зачастую не производятся по 50-60 лет, или производятся лишь частично. В этом доме по нормативам СНиП дом только готовится к первому капитальному ремонту.

Предположим, что приведённым многоквартирным домом управляет частная управляющая компания. По Жилищному кодексу РФ, частная управляющая компания может управлять домом без создания в нём ТСЖ в случае, если собственники выберут такой способ управления и компания заключит договор управления с совокупностью собственников.

Однако на практике частные УК предпочитают работать с созданными товариществами собственников жилья. Это объясняется тем, что заключить договор с совокупностью собственников в отсутствие ТСЖ представляется невозможным, а заключение договора с каждым собственником в отдельности – весьма проблематичным.

В соответствии с вышеизложенным предположим, что в приведённом нами многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, передавшее свои полномочия по управлению многоквартирным домом частной управляющей компании. В этом случае схема управления многоквартирным домом будет выглядеть так, как показано на Рисунке 4:

Рисунок 4. Схема управления МД частной УК при созданном в доме ТСЖ.

 

 

Красными стрелками на рисунке изображены направления финансовых потоков, чёрной – эксплуатация многоквартирного дома. Частные компании чаще всего совмещают в себе функции управляющей и эксплуатирующей.

На Рисунке 4 мы видим, что ежемесячная плата за коммунальные услуги поступает сначала на счёт ТСЖ, а потом переводится на счёт управляющей компании. Это создаёт возможность для собственников помещений контролировать финансовые потоки, и удобно управляющей компании для бухгалтерского учёта.

Даже если коммерческий процент в тарифах на управление и эксплуатацию многоквартирного дома будет минимален, у частной управляющей компании всегда будут в распоряжении свободные денежные активы – те, что поступают на её счёт в виде отчислений на капитальный ремонт. При умелом распоряжении данным капиталом управляющая компания способна не только производить капитальный ремонт в положенные сроки и в подобающем объёме, но и иметь существенную коммерческую выгоду. В современной литературе по данной проблеме есть расчёты, которые подтверждают быструю окупаемость взятых в управление домов 80-х годов постройки. Мы не приводим эти расчёты в данной курсовой, так как это уведёт нас в сторону от основной тематики.

Промежуточный вывод можно сделать следующий: многоквартирные дома 70-90х годов постройки с преобладающей частной собственностью наиболее эффективно управляются частными управляющими компаниями.

Теперь в Таблице 4 рассмотрим третий пример многоквартирного дома:

 

Таблица 4. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому

Год постройки	1926
Капитальный ремонт	1951, 1976, 2000 (без отселения жителей, не в полном объёме), план 2025 г.
Количество изолированных помещений	150
Совокупная площадь помещений (исключая общее имущество)	~8000 м2
Состав общего имущества (исключая указанное за итогом экспликации БТИ)	Котельная, колясочные, всего ~50 м2
Площадь помещений в частной собственности	~3000 м2
Площадь помещений в государственной собственности	~5000 м2 (примерно 90 квартир)
Местоположение дома	ЦАО г. Москвы, многоквартирный дом находится в глубине микрорайона.

 

Третий пример показателен тем, что данный многоквартирный дом – отдалённого года постройки и перенёс несколько капитальных ремонтов. Большая часть его помещений находится в государственной собственности.

Таким образом, государство имеет контрольный пакет голосов на общем собрании по выбору способа управления и может монопольно принимать решение относительно этого вопроса. Многоквартирные дома такой категории целесообразно оставить в управлении государственной управляющей организации (ДЕЗ). Проблема заключается в том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ управление многоквартирным домом должно осуществляться только на договорной основе. В нашем же случае не понятно, с кем и каким образом должен заключаться этот договор.

К этому вопросу существует два подхода, которые мы условно назовём «петербуржский» и «московский», по местам разработки и применения. «Петербуржский» подход заключается в создании в «муниципальных» домах товариществ собственников жилья. Безусловно, такое товарищество существует лишь номинально и не заключает в себе того смысла, который изначально вкладывался в понятие ТСЖ. Однако, с созданием «государственного» ТСЖ в доме формально появляется совокупный собственник, с которым (так же формально) государственная управляющая компания заключает договор.

При «московском» подходе договора предполагается заключать отдельно с собственником каждого помещения. Однако условия договора при «московском» подходе оговариваются только на общем собрании, на котором в нашем случае контрольный пакет голосов имеет государство. Ст о ит отметить, что «московский» подход, хотя и выглядит более вызывающим по отношению к частным собственникам, гораздо больше соответствует духу действующего законодательства, чем «петербуржский».

Сравнительная характеристика описанных выше подходов приведена в Таблице 5:

 

Таблица 5. «Петербуржский» и «московский» подходы к заключению договоров управления многоквартирным домом.

Подходы	Положительные черты	Отрицательные черты
«Московский»	Б о льшая согласованность с действующим законодательством	Меньшая социальная направленность, технические сложности в подписании договоров
«Петербуржский»	Б о льшая социальная направленность, относительная техническая простота	Формализация понятия ТСЖ. Представляет собой обход действующего законодательства

 

 

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: