Доходный подход к оценке МУП «КНИЖНЫЙ МИР

 

Этот метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от пло-:лади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки, он рассчитывается по формуле

 

ПВД = S-C_a,

 

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_а — арендная ставка за I м².

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

ПВД = 797*0,9 =717 тыс. руб.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода:

 

ДВД = ПВД - Потери.

 

ДВД = 717-0 = 717 тыс. руб.

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;

• условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капитализации доходов.

Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтирования денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

Первый этап. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

Второй этап. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

Третий этап. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

Четвертый этап. Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости. Получается формула:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии

Метод сделок

Процесс отбора сопоставимых компаний:

1. Было рассмотрено 3 компании, сходные с оцениваемой.

2. Проанализированы вся имеющая информация и основные критерии отбора (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск, качество менеджмента), сделан выбор трех основных предприятий наиболее схожих и аналогичных оцениваемому. На основе имеющейся информации и при поэтапном внесении корректировок в исходную информацию находится стоимость оцениваемого предприятия.

Таблица 2.12

Расчет стоимости объекта оценки

№ п/п	Показатель	Объект оценки	ООО «ДальКнига»	ООО «Хабаровск-книга»	ФПГ «Книжный мир»
1	Цена продажи, тыс. р.	—	536482	124867	235489
2	Денежные средства, тыс. р.	579	610	320	410
	Корректировка, %		10,4	2,5	14,3
	Скорректированная цена		480687,872	121745,3	201814,07
3	Дебиторская задолженность, тыс. р.	37350	48651	12410	34586
	Корректировка, %		10,4	2,5	14,3
	Скорректированная цена тыс. р.		43591,296	12099,75	29640,202
4	Текущие активы, тыс. р.	148326	254860	110010	187534
	Корректировка, %		3,4	6,5	5,4
	Скорректированная цена, тыс. р.		246194,76	102859,35	177407,16
5	Всего обязательств, тыс. р.	186255	304121	122740	222530
	Корректировка, %		4,7	3,4	1,2
	Скорректированная цена, тыс. р.		289827,31	118566,84	219859,64
6	Собственный капитал, тыс. р.	-19444	200	154	94
	Корректировка, %		45	1,4	15,4
	Скорректированная цена, тыс. р.		110,00	151,84	79,52
7	Оборотный капитал, тыс. р.
	Корректировка, %
	Скорректированная цена, тыс. р.
8	Нематериальные активы, тыс. р.
	Корректировка, %
	Скорректированная цена, тыс. р.
9	Веса		32,22	44,48	23,30
10	Стоимость объекта оценки, тыс. р.	166811

Заключение о стоимости бизнеса по сравнительному подходу Метод ценовых мультипликаторов 98368 тыс. р. 0,6

Метод сделок 166811 тыс. р. 0,4

Стоимость предприятия по сравнительному подходу = 98368 * 0,6 + 166811 * 0,4 = 125745 тыс. р.

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: