 |
Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценки
|
|
|
|
В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.
3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.
С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (табл. 2.16).
Таблица 2.16
| Показатели | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Достоверность информации | 817,65 | 472,65 | 652,68 |
| Полнота информации | 817,65 | 472,65 | 652,68 |
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 800 | 450 | 650 |
| Способность учитывать конъюнкту рынка | 810 | 470 | 650 |
| Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта | 810 | 470 | 650 |
| Допущения, принятые в расчетах | 817,65 | 472,65 | 652,68 |
| Весовые показатели достоверности метода оценки | 817,65 | 472,65 | 652,68 |
|
|
|
Стоимость объекта определяется по формуле
V = V1 *Q1 +V2 *Q2 +V3*Q3
где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
V1 V2, V3- стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, руб.; Q1 Q2 Q3- средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхода аналога продаж и доходного подхода соответственно.
Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта
V = 817,65-0,258 + 472,65-0,375 +652,68-0,367 = 1941,98 тыс. руб.
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.
Рыночная стоимость объекта оценки здания склада, расположенного по адресу г. Хабаровск ул. ул. Медицинская 14 по состоянию на 1 марта 2005 г., с учетом округления составляет 2000000 руб.
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п.
Заключение
Проведя оценку стоимости предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» на 2004 можно сделать вывод что предприятия в среднем по всем подходам будет стоить 2 млн. рублей. Наибольшей оценочной стоимостью предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» обладает метод рыночный или сравнительный подход при оценке предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР». Наименьший оценочной стоимостью предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» обладает метод дисконтирования денежных потоков или доходный подход при оценке предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР».
Особенностью применения метода чистых активов является то, что в современных условиях на большинстве предприятий наиболее значительной частью активов выступают основные фонды. Даже изношенные, даже устаревшие, но функционирующие основные фонды имеют определенную границу стоимости, ниже которой собственник не заинтересован их продавать. Таким образом, при соблюдении определенных условий итоги расчетов на основе стоимости активов должны создавать ориентир для продавца, т. е. организации, представляющей интересы собственника.
|
|
|
Для выведения итоговой величины стоимости используется формула средневзвешенной. Веса, придаваемые результатам расчетов по различным методам оценки, определяются в зависимости от достоверности используемой информации и адекватности применяемого метода задачам и целям оценки.
Опционный метод разработан и используется на практике при оценке рыночной стоимости различных видов активов в США. В России данный метод еще не получил достаточно широкого распространения. В связи с этим, а также поскольку в расчетах участвует еще один метод в рамках затратного подхода — метод скорректированных чистых активов, опционный метод в настоящем Отчете применяется исключительно справочно. Результаты применения данного метода в общем подтверждают правильность выводов, сделанных оценщиком о стоимости акций оцениваемой компании.
Так как результаты расчетов методом чистых активов именно в соответствии с Приказом Минфина России и ФКЦБ РФ статичны и отражают только балансовую стоимость предприятия, был рассчитан и в дальнейшем взят для выведения итогового результата метод скорректированных чистых активов.
Стоимость, полученная методом рынка капитала по отечественным аналогам, представляет более достоверную величину, чем стоимость, полученная аналогичным методом по иностранным аналогам, — это объясняется количеством найденных сопоставимых компаний и размерами, и финансовыми характеристиками выбранных аналогов, а также необходимостью применения корректировок в расчетах. В итоге оценщик принял решение привести расчеты методом рынка капитала по иностранным аналогам в качестве справочных.
Величина, полученная с помощью метода дисконтирования денежных потоков, открывает перед оценщиком перспективу успешной дальнейшей финансово-хозяйственной деятельности, а компании показывает, какую прибыль получит компания, как различные внешние рыночные факторы повлияют на величину денежного потока. Данному методу был придан наибольший вес как отражающему сокрытый потенциал компании и возможности его использования для получения дохода.
|
|
|
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. — М.: БЕК, 1995. — 240с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. - М.: ИНФРА-МД 996.-352с.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета, 1998, 6 августа, с.10.
4. Антикризисное управление: Учебное пособие для технических вузов/ Под ред. Э.С. Минаева и В. П. Панагушина. - М.: ПРИОР, 1998. - 432 с.
5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. – 352 с.
6. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. — СПб.: Питер, 2003.
7. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. — М.: Дело, 1998. — 224 с.
8. Григорьев В.В., Федотова М. А. Оценка предприятий: теория и практика/ Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 345 с.
9. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1998. - 512 с.
10. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М.: Финансы и статистика, 2000. 514 с.
11. Ковалев В.В., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия. М.: Центр экономики и маркетинга, 1995. 192 с.
|
|
|
