 |
Анализ наилучшего и наиболее эффективного
|
|
|
|
Использования объекта
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
1. Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
2. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
3. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
|
|
|
Поскольку в данном случае объектом оценки является жилой дом, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
Анализ рынка недвижимости
По официальным данным Росстата в январе-апреле 2018 года в России введено в эксплуатацию 20,2 млн кв. м жилья. Это на 16,7% больше, чем за соответствующий период 2017 года.
Рынок недвижимости Иванова и Ивановской области развивается стабильно. Ежегодный прирост строительства жилья наблюдается уже несколько лет и находится в диапазоне 1,5-2,5% в год. Ежегодно в Ивановской области сдается в эксплуатацию более 220 тыс. кв. м жилья. Эта цифра будет расти, поскольку сегодня в Иванове и окрестностях возводятся крупные жилые комплексы, вырастают новые районы. Специфику рынка продаж квартир в Иванове и Ивановской области отличает то, что больше половины строительных площадей в области приходится на одну компанию – ДСК (входит в «СУ-155»).
Большое влияние на рынок жилой недвижимости Иванова оказывают целевые программы. Так, за семь лет жилищные условия улучшили более трехсот молодых семей. Для переселенцев из аварийного жилья были построены многоквартирные дома в Кинешме, Новых Горках, Ильинском и т. д.
Инфраструктура рынка жилой недвижимости в Ивановской области представлена несколькими десятками агентств недвижимости, местными производителями стройматериалов и застройщиками.
Самыми популярными объектами на рынке загородной недвижимости Иванова и Ивановской области являются дома с участками и коттеджи. Сегмент в основном развивается благодаря пригородному малоэтажному строительству в черте города и рядом с ним. В сельской местности ситуация хуже.
Доля объектов малоэтажного строительства на рынке недвижимости региона достаточно высока – около 50% от общего объема. Жители городов все чаще перебираются в пригороды, особенно эта тенденция проявилась в Иванове. Наибольшим спросом пользуются дома за 3-5 млн руб. Коттеджных поселков в регионе становится больше с каждым годом, появляются первые таунхаусы.
|
|
|
Интерес к земельным участкам в Иванове и Ивановской области проявляют и представители других регионов. Москвичей, к примеру, особенно привлекает умеренный климат и разумная удаленность от столицы. Именно иногородние покупатели формируют спрос на участки, расположенные более чем в 30 км от областного центра.
Цены на рынке жилой недвижимости постепенно растут вместе со спросом. Особенно велик интерес к жилью эконом-класса. Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке жилья в Иванове – 35-38 тыс. руб., на вторичном рынке недвижимости – около 40 тыс.
Диаграмма 1
По состоянию на январь 2018 г. всех больше квартир представлено в Ленинском районе города (35%), второе и третье место занимают Фрунзенский (32%) и Октябрьский (23%) районы города.
Таблица 5 – Средняя цена 1 кв.м общей площади квартир
По таблице 5 можно сделать следующие выводы:
- самые дорогие квартиры по состоянию на январь 2018 года расположены в Ленинском районе города (55 859 руб. за 1 кв.м.), а самые дешевые в Советском районе;
- самые дорогие однушки находятся в Ленинском районе (45 102 руб.), и Октябрьском районе (45 220 руб.), а самые дешевые в Советском (39 452 руб.);
- в Ленинском районе находятся самые дорогие 2 и 4 комнатные квартиры, во Фрунзенском районе самые дорогие трёшки (44 536 руб.), максимальные средние цены за кв.м. на январь 2018 года отдают в Ленинском районе города;
- самые дорогие новостройки располагаются в Октябрьском районе, самые дешевые в Советском;
- однокомнатные – не значительно отличаются по цене от квартир-студий за 1 кв. м. во всех районах города;
- двухкомнатные квартиры – в отличие от вторичного жилья, значительно дешевле по цене за 1 кв. м. во всех районах, кроме Советского;
- четырех- и более комнатные квартиры достигли максимальной стоимости за 1 кв. м. в Октябрьском районе и практически на 41% отличаются от минимального значения в Советском районе.
Средняя стоимость квартир как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек за период с января 2017 года по январь 2018 года незначительно снижалась. Всех больше снизилась стоимость квадратного метра вторичного жилья в Советском районе, затем идет Октябрьский район. Цены новостроек немного выросли в Октябрьском районе города, во Фрунзенском, Советском, Ленинском незначительно снизилась цена за 1 кв. м.
|
|
|
Таблица 6 – Средняя стоимость 1 кв.м
Средняя стоимость квартир на рынке вторичного жилья и новостроек значительно снизилась к середине периода (июнь 2017 г.), на январь 2018 г. стоимость кв. м. оставалась на этом уровне с незначительными колебаниями.
Динамика цен на продажу квартир по районам (по данным сайта Домофонд.ру) представлена в таблицах 7-8.
Таблица 7 – Продажа квартир по районам (вторичный рынок)
Таблица 8 – Продажа квартир по районам (рынок новостроек)
По состоянию на апрель 2018 г. самые дорогие квартиры на вторичном рынке г. Иваново находятся во Фрунзенском районе, а на рынке новостроек – в Октябрьском районе.
|
|
|
