Определение стоимости объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и сточки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Затратный подход

Затратный подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемый объект.

Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек на процессы, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Поскольку в данном случае объектом оценки является жилой дом и предполагается, что земля на дату продажи объекта будет находиться в собственности, то в стоимость объекта целесообразно включить и стоимость земли.

При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Стоимость строительства зданий и сооружений по малоэтажному жилищному строительству по состоянию на IV кв. 2009 г. для 1-этажного деревянного дома, расположенного в Ивановской области, составляет 34742 руб. (Сборник укрупненных показателей стоимости строительства по субъектам Российской Федерации в разрезе федеральных округов за IV квартал 2009 г.).

Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 января 2010 г. № КЦ/П2010-01ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на январь 2010 года» устанавливает коэффициент перевода из цен 2000 года в цены I кв. 2010 года по Ивановской области, который равен 6,250.

Согласно письму Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 марта 2018 г. № КЦ/2018-03ти “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на МАРТ 2018 года” коэффициент перевода из цен 2000 г. в цены на март 2018 г. по Ивановской области равен 10,454.

Расчет стоимости строительства 1 м² по типовому объекту в ценах 2018 г.:

Таким образом, стоимость 1 м² общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчетах, равна 58 110,86 руб.

Общая площадь жилого дома – 41,9 м². На основании этого расчетная восстановительная стоимость дома:

В табл. 9 приведен расчет стоимости 1 м² общей площади, применимой для рассматриваемого объекта.

Таблица 9 – Расчет стоимости общей площади

Характеристика района