 |
Стратегический уровень
|
|
|
|
Цель перехода к данной практике:
Совершенствование системы управления объектами недвижимости бюджетной сферы, оптимизация использования бюджетных средств в результате внедрения профессионального конкурсного управления объектами недвижимости в социальной сфере на договорной основе.
Краткое описание:
В настоящее время в муниципальной социальной сфере отсутствует профессиональное управление объектами недвижимости. По существу, руководители этих учреждений выполняют несвойственные им функции по управлению данными объектами недвижимости. Это приводит к неэффективному использованию финансовых средств и собственно объектов недвижимости. Необходимо изменить взаимоотношения поставщика энергоресурсов, потребителя энергоресурсов и финансирующей организации.
Эффективного управления объектами недвижимости в бюджетной сфере можно достичь в том случае, если:
· управление объектами недвижимости бюджетной сферы будет осуществлять профессиональная управляющая организация, которая сама будет заключать договоры на коммунальное обслуживание бюджетных организаций;
· в договорах на управление объектами недвижимости бюджетной сферы будут предусмотрены стимулы к ресурсосбережению. В частности, целесообразно направлять часть сэкономленных средств на материальное стимулирование управляющей организации, а остальные средства – на внедрение энергосберегающих технологий.
Следует отметить, что в секторе коммерческой недвижимости эти виды бизнеса в последнее время достаточно успешно развиваются. Профессиональная управляющая компания, привлеченная по конкурсу на договорной основе, может сама заниматься управлением зданием, организацией поставки услуг и ее оптимизацией, а может привлекать энергосервисную компанию для оказания услуг по энергосбережению. В случае привлечения к управлению объектами недвижимости в социальной сфере энергосервисной компании необходимо разработать типовое соглашение об энергосберегающих услугах, на основе которого управляющая компания может заключить с энергосервисной компанией соответствующий договор. Как в договоре на управление, так и в соглашении об услугах по энергосбережению, должны быть предусмотрены положения о стимулировании энергосбережения и эффективного использования бюджетных средств на содержание зданий.
|
|
|
Внедрение профессионального конкурсного управления объектами недвижимости в социальной сфере на договорной основе позволит оптимизировать использование бюджетных средств на содержание данных объектов.
Подходы к реализации:
Данный стандарт лучшей практики предполагает полное разделение функций по организации учебного (лечебного) процесса и по содержанию зданий организаций бюджетной сферы. При этом обеспечивать квалифицированную эксплуатацию зданий и поставку необходимых коммунальных услуг должны компании по управлению недвижимостью на основании долгосрочного контракта с распорядителем бюджетных средств. Договоры на поставку коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями эти компании заключают самостоятельно или привлекают для этих целей энергосервисные компании. Важное отличие этой схемы состоит в том, что управляющая компания несет ответственность перед собственником (органом местного самоуправления) как за физическое состояние здания, так и за поставку необходимых ресурсов, и располагает для этого зафиксированными в договоре ресурсами.
Для успешной реализации данной практики требуется решить следующие задачи:
|
|
|
· совершенствовать порядок определения лимитов бюджетного финансирования расходов на коммунальные услуги и содержание зданий, а также предоставить получателям бюджетных средств больше свободы в перераспределении средств по статьям бюджетной росписи;
· обеспечить стимулирование развития рынка услуг по управлению объектами недвижимости и энергосбережению в социальной сфере, что предполагает развитие двух специализированных видов бизнеса – по управлению недвижимостью и по энергосбережению – путем создания энергосервисных компаний.
Переход к системе договорных отношений в сфере ЖКХ на всех уровнях
Базовый уровень
Цель перехода к данной практике
Обеспечение гарантий стабильного функционирования жилищно-коммунального хозяйства в результате организации системы договорных отношений в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.
Краткое описание
Несовершенство договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве приводит к преобладанию административных методов управления над экономическими. Управляющие жилищные организации не имеют гарантий обеспечения бюджетного финансирования, что является серьезной причиной ухудшения их финансового состояния и накопления кредиторской задолженности в отрасли. Они вынуждены заключать договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда при отсутствии обязательств органов исполнительной власти в части их финансирования. Не получая стабильных доходов от своей деятельности, управляющие жилищные организации не могут полностью и своевременно расплачиваться с подрядчиками и коммунальными организациями по своим обязательствам. Все это вынуждает их «договариваться» с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями об отсрочке платежей и неприменении санкций. Следствием этого является снижение требований к объемам и соблюдению параметров качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, что находится в явном противоречии с интересами муниципалитета и потребителей.
Таким образом, совершенно очевидно, что без перехода к практике установления реальных договорных отношений на всех уровнях невозможно развитие конкуренции в жилищной сфере. Управление жилищным фондом на конкурсной основе является инструментом оптимизации расходования финансовых средств. Согласование объемов и сроков поступления плановых бюджетных ассигнований с договорными обязательствами управляющих организаций по предоставлению жилищно-коммунальных услуг позволяет сформировать в данной сфере конкурентный профессиональный бизнес.
|
|
|
Подходы к реализации
Осуществление эффективного управления жилищным фондом и привлечение к управлению государственным и муниципальным жилищным фондом организаций разных форм собственности требует совершенствования договорных отношений. Исполнительный орган власти муниципального образования должен заключить с управляющей организацией (независимо от ее организационно-правовой формы) договор возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом. В этом договоре должны указываться:
· размер оплаты (вознаграждения) управляющей организации в стоимостном выражении на момент заключения договора;
· сроки, условия и порядок изменения размера оплаты;
· источник финансирования;
· условие о порядке возмещения выпадающих доходов от предоставления гражданам установленных законодательством льгот и бюджетных средств;
· условие о том, что управляющая организация является организатором конкурсного отбора подрядчиков для текущего обслуживания и проведения капитального ремонта жилищного и нежилого фонда.
Применение утвержденного договора управления жилыми домами обеспечит создание равных условий для привлечения организаций различных форм собственности в сферу управления жилищным фондом, прекращение административного вмешательства в деятельность хозяйствующих субъектов и переход к экономическим методам регулирования. Возникнут экономическая заинтересованность в управлении жилищным фондом и условия для контроля количества и качества предоставляемых услуг, а также появится возможность корректировать стоимость услуг в зависимости от качества и своевременности их предоставления.
|
|
|
Значительной активизации требует также проводимая в настоящее время в муниципальных образованиях работа по заключению договоров на обслуживание домовладений с собственниками, владельцами и арендаторами жилых и нежилых помещений, а также договоров социального и коммерческого найма с нанимателями. Развитие договорных отношений между субъектами собственности и субъектами хозяйствования создает предпосылки для повышения доходности организаций жилищно-коммунального хозяйства и становления рыночных хозяйственно-финансовых взаимоотношений. Совершенствование системы расчетов за воду и энергоресурсы на основе договорных обязательств способствует снижению задолженности между управляющими жилищными и ресурсоснабжающими организациями, повышению ответственности названных сторон за исполнение договорных обязательств.
Для совершенствования договорных отношений с ресурсоснабжающими и подрядными организациями необходимо разработать примерные условия или формы договоров, отражающих особенности поставки ресурсов, выполнения работ и оказания услуг ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями управляющим жилищным организациям, осуществляющим организацию жилищно-коммунального обслуживания. Условия примерных договоров должны обеспечивать соблюдение баланса интересов производителей и потребителей, что приведет к повышению уровня защищенности потребителей. Будут созданы условия для реализации систематического и квалифицированного контроля соблюдения организациями жилищно-коммунального хозяйства параметров качества жилищно-коммунальных услуг, для снижения размера оплаты в случае ненадлежащего выполнения договорных обязательств по срокам, объемам и качеству поставки ресурсов, выполнения работ и оказания услуг.
|
|
|
