 |
Стратегический уровень
|
|
|
|
Цель перехода к данной практике
Обеспечение роста поступлений доходов в бюджет за счет перехода к налогообложению недвижимости, основанной на оценке ее рыночной стоимости.
Краткое описание
Управление земельными ресурсами как уникальным объектом многофункционально и структурно сложно, действует на взаимосвязанных уровнях - федеральном, региональном и муниципальном – комплексно реализующих единую государственную земельную политику в тесном взаимодействии с хозяйствующими на земле субъектами.
Только при такой комплексности управление обеспечивает гарантию защиты прав владения и пользования землей, охрану земель, эффективное развитие инфраструктуры и градостроительства, надежное функционирование системы налогообложения земли, позволяет установить четкий порядок – кому, для каких целей и по какой цене продавать или сдавать в аренду государственные и муниципальные земли, регулировать гражданский оборот земельных участков.
Функционирование земельных ресурсов в новых социально-экономических условиях рыночной ориентации делают в то же время необходимым уточнение компетенции, как органов государственного земельного управления, так и органов местного самоуправления.
Совершенствование системы управления земельными ресурсами должно обеспечить достижение следующих целей:
· максимально возможное повышение доходности земельных участков;
· стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к земельным участкам;
· вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.
|
|
|
Подходы к реализации
Для достижения указанных целей необходимо:
· сформировать полный реестр муниципальной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий земельные участки;
· четко разграничить и скоординировать полномочия всех органов местного самоуправления, участвующих в процессе управления земельными участками;
· сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);
· установить, в каких случаях и на каком праве должны предоставляться земельные участки. При этом коммерческим организациям земельные участки должны предоставляться в собственность или на условиях аренды в целях повышения доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций в целях оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков;
· обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании земельных участков, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, со ставками, сложившимися на рынке;
· создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения земельными участками (залог, доверительное управление, субаренда);
· выявить излишние, неиспользуемые либо используемые не по назначению земельные участки муниципальных учреждений (исходя из использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение) и изъять их.
Основным объектом управления должен стать комплексный объект, состоящий из земельного участка и всех связанных с ним зданий, строений, сооружений.
Первым шагом должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости, результатом которой станет получение информации, позволяющей оперативно провести рыночную оценку объектов недвижимости на основе учета их основных характеристик и использования методов статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости.
|
|
|
Следующим шагом должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению земельными участками. Они должны основываться на следующих принципах:
· безусловный приоритет предоставления земельных участков на возмездной основе в собственность или аренду;
· сокращение льгот при использовании земельных участков;
· прозрачность действий по предоставлению земельных участков с обязательной публикацией списка земельных участков для всех заинтересованных лиц;
· упрощение процедуры оформления прав на земельные участки и сокращение ее сроков.
К одному из приоритетных направлений относится также реформирование системы платежей за землю и иную недвижимость. Реформирование платежей за землю и иную недвижимость будет способствовать более рачительному отношению собственников земельных участков к использованию земель. С другой стороны, это позволит обеспечить рост доли поступлений средств от платежей за землю и иную недвижимость в доходную часть бюджета. С этой целью предусматривается осуществление следующих мер:
· развитие массовой оценки недвижимости для целей налогообложения;
· переход от земельного налога и налога на имущество к налогу на недвижимость, что создаст постоянный и предсказуемый источник наполнения бюджета и позволит обеспечить эффективное использование и развитие недвижимости;
· установление принципов расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и прочно связанные с ними объекты недвижимости (в случае единства прав на них), а также правил определения цены земельных участков при их отчуждении.
В муниципалитетах необходимо проводить ежегодный мониторинг финансово-экономических результатов управления муниципальным имуществом на основе системы взаимосвязанных индикаторов, отражающих эффективность использования муниципальных имущественных активов.
|
|
|
Взаимодействие с независимыми хозяйствующими субъектами
Приватизация земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости.
Базовый уровень
Цель перехода к данной практике
Обеспечение эффективности использования земель, активизация их оборота.
Краткое описание практики
Подвижкам в решении вопроса о выкупе земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений, приватизированных предприятий способствовал Земельный кодекс Российской Федерации. Основные положительные изменения законодательства, нашедшие отражение в Земельном кодексе Российской Федерации, заключаются в следующем:
1). Провозглашается и в достаточно последовательной форме проводится в жизнь принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральным законом. С этой целью Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает:
· исключительное право на приватизацию земельного участка либо приобретение права его аренды собственником здания, расположенного на этом участке (статья 36, пункт 1);
· принцип, в соответствии с которым приватизация зданий, строений, сооружений без земельного участка не допускается (за некоторыми исключениями) (статья 3, пункт 7 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);
· преимущественное право покупки или аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, собственником здания, расположенного на этом земельном участке (статья 35, пункт 3);
· принцип, в соответствии с которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и зданий без земельного участка (за некоторыми исключениями в последнем случае), если они принадлежат одному лицу (статья 35, пункт 4).
2). Законодательно установлены верхние и нижние границы выкупной цены земли в поселениях с численностью населения:
|
|
|
· свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
· от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
· до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений - в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
В результате принятия Земельного кодекса Российской Федерации во многих муниципалитетах наблюдается резкий рост количества подаваемых заявок на выкуп земельных участков.
Подходы к реализации
Для развития процесса выкупа земельных участков должна быть разработана соответствующая местная нормативно-правовая база. Следует принять:
1). Правовой акт, регулирующий порядок продажи зданий, строений, сооружений вместе с земельными участками.
2). Правовой акт, определяющий порядок выкупа земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений. В данном акте необходимо установить:
· максимально возможное сокращение перечня подаваемых для выкупа земельного участка документов;
· расширение видов разрешенного использования выкупаемых участков;
· возможность использования гибких схем оплаты, в том числе выкупа земельного участка в рассрочку (на один год и более) и по частям.
Процедуры оформления прав должны быть максимально облегчены и сроки прохождения и рассмотрения документов жестко ограничены. Должен действовать принцип «одного окна», когда заявитель подает заявление на выкуп и получает окончательное решение из одного и того же органа, самостоятельно организующего сбор и подготовку всех документов, которые он сочтет необходимыми помимо официально утвержденного перечня документов.
На местном уровне необходимо разработать конкретные планы действий и методики работы с потенциальными покупателями земельных участков под объектами недвижимости, включающие:
· проведение анкетирования среди организаций, заинтересованных в выкупе земельных участков, с целью уточнения их мотивов при выкупе, характера проблем и трудностей, с которыми им пришлось столкнуться, новых экономических возможностей, которые им удалось реализовать после выкупа, их предложений относительно мер, которые могли бы повысить интерес к выкупу земельных участков, и т.д.;
· подготовку пакета материалов и документов, необходимых для выкупа земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений;
|
|
|
· привлечение специализированных организаций, осуществляющих выявление заинтересованных в выкупе земельных участков собственников недвижимого имущества, готовящих для них технико-экономическое обоснование такого выкупа и оказывающих консультационную и методическую помощь по вопросам выкупа и по управлению недвижимым имуществом.
Развитие торгов (аукционов, конкурсов) по продаже незастроенных земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или прав их аренды на условиях строительного освоения
|
|
|
