 |
Основные предположения и ограничивающие условия
|
|
|
|
I. Исследование
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного Заключения.
1. Ни Заказчик, ни Эксперт не могут использовать Заключение иначе, чем это предусмотрено Определением суда. Разглашение содержания настоящего заключения в иных целях как в целом, так и по фрагментам возможно только после предварительного письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства заключения.
2. Заключение об оценке является изложением обоснования профессионального и непредвзятого мнения Эксперта, к которому он пришел в результате анализа всей доступной информации. Структура Заключения, содержащаяся в нём информация и изложенные подходы к оценке, позволят специалистам сформировать своё суждение об объекте оценки.
3. Заключение является единым документом – использование его с изъятиями или отдельных его частей, а также использование его для других целей может привести к заблуждениям и ошибочным выводам.
4. Приведенная в заключении величина стоимости действительна лишь на дату оценки.
5. Эксперт не несёт ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением оцениваемых прав. Эксперт исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Эксперта и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право собственности на оцениваемый объект считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Заключении.
|
|
|
6. Заказчик принимает на себя условие: заранее освободить, обезопасить Эксперта и защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из-за иска третьих сторон к Заказчику, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Эксперта, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий Эксперта в процессе выполнения обязательств по настоящей работе.
7. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Эксперта рассматривалась как достоверная. Иные данные, использованные Экспертом при подготовке Заключения, были получены из источников, заслуживающих доверия, и считаются достоверными. Тем не менее, Эксперт не может гарантировать их абсолютную точность. По возможности в отчёте приводятся ссылки на источники информации. При наличии альтернативных данных, несогласованности поступившей информации или ее отсутствии, расчеты и выводы делались исходя из информации и предположений Эксперта.
8. Эксперт не проводил никаких измерений и технических экспертиз – все его мнения относительно состояния имущества сформированы по результатам изучения представленных документов, осмотров в натуре и сведений, полученных от Заказчика.
9. Эксперт не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объектам оценки. Все обзорные материалы включены в Заключение исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.
10. Эксперт предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Эксперт не несёт ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
|
|
|
11. Эксперт не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникать после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
12. Эксперт вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Выбранные методики оценки Объекта оценки, по мнению Эксперта, приводят к наиболее точно определенной рыночной стоимости. Однако Эксперт не утверждает, что при оценке объекта оценки не могут быть использованы иные методики. При выборе методик оценки Эксперт исходил из того, насколько традиционные методы соотносятся с условиями исходной задачи
13. Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого, полученная величина итоговой рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того выражена она одним числом, или в виде диапазона.
14. Любые расчеты стоимости оцениваемого объекта, приведенные в Заключении, относятся к стоимости конкретного объекта оценки, как единого. Любое разделение его на отдельные части и установление их стоимости с последующим суммированием ведет к неверному определению стоимости.
15. Прогнозы, содержащиеся в Заключении, основываются на соответствующих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения, и на сохраняющейся в прогнозный период стабильной экономической ситуации. Эти прогнозы подвержены изменениям и зависят от ситуации, складывающейся на рынке.
16. Заключение об оценке содержит профессиональное мнение Эксперта относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в отчёте.
17. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной экспертом, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
|
|
|
18. Допущения, сформулированные в рамках использованных конкретных методов оценки, ограничения и границы применения полученного результата приведены непосредственно в расчетных разделах настоящего Заключения.
19. В Заключении приведены значения расчетных величин с учетом округления. Из-за этого возможны незначительные расхождения при проверке отдельных величин.
20. Обстоятельства, препятствующие в соответствии с федеральным законодательством проведению экспертизы, отсутствуют.
Особые допущения
21. Экспертиза проводилась исходя из предположения, что объект на дату оценки не обременен какими-либо правами третьих лиц (в т.ч. договорами найма, залога и т.п.).
Основные понятия и методология процесса оценки
Имущество -объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Объект оценки -имущество, предъявляемое к оценке.
Оценка имущества -определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Недвижимое имущество (недвижимость, объекты недвижимости) - земельные участки и все, что прочно (неразрывно) связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания и сооружения, объекты незавершенного строительства.
Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Улучшения земельного участка - зданий, сооружения и другие изменения, произведенные человеком с целью получения некоторой полезности.
Цель оценки -обоснование рыночной стоимости имущества для принятия решения о его использовании.
Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
|
|
|
" Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
· Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.
· Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.
· Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.
· Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.
· Платеж за объект оценки выражен в денежной форме".
Виды стоимости, отличные от рыночной стоимости:
а) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
б) ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества;
в) кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется для целей налогообложения.
Цена является термином, обозначающим денежную сумму, запрашиваемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Продажная цена является совершившимся фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателей и продавцов уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы "приписать" этим товарам или услугам другие лица. Тем не менее, цена обычно является индикатором относительной стоимости, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах.
Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.
|
|
|
Стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Ликвидность – характеристика того, насколько быстро можно продать по цене адекватной рыночной стоимости объект оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Риск ликвидности – это риск, связанный с отсутствием возможности реализовать объект оценки в необходимо короткие сроки по рыночной цене. Риск ликвидности в рамках данного отчета оценивается как разница между "истинной стоимостью" объекта оценки и его возможной ценой с учетом комиссионных выплат в процентном отношении.
Подход к оценке стоимости - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.
Процедура оценки -совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформление результатов оценки. В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительный, доходный.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Право собственности – определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Под правом собственности в соответствии со ст. 209 ГК РФ понимается следующее:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право собственности на объект недвижимости представляет совокупность отдельных прав. Каждое отдельное право может быть отделено от комплекса и передано собственником недвижимости другой стороне на любой срок. Частичное имущественное право возникает при отделении от комплекса прав и передаче другим лицам на определенных условиях.
Описание объекта оценки
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
|
|
|
