 |
Характеристика возможных правовых форм объединения граждан и рекомендации по их применению
|
|
|
|
Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности)
С началом оформления гражданами прав безвозмездного пользования земельными участками в соответствии с Федеральным законом №119-ФЗ объединение граждан может быть формализовано в виде договора простого товарищества.
Заключение договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) осуществляется в соответствии с положениями главы 55 ГК РФ «Простое товарищество».
По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации (п. 2 ст. 1041 ГК РФ). Однако в ГК РФ нет запрета заключать договор простого товарищества только «для осуществления предпринимательской деятельности». Согласно п. 1 ст. 1041 ГК РФ договор простого товарищества может также заключаться «для достижения иной не противоречащей закону цели». Ограничение в п. 2 ст. 1041 ГК РФ установлено только при объединении вкладов товарищей и их совместных действий без образования юридического лица «для извлечения прибыли». В связи с существом территориального сообщества (добровольного объединения) лиц, получивших в пользование смежные (соседние) земельные участки в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ (совместное обустройство полученных земельных участков и организация на них отдельных элементов жизнедеятельности), данное требование (п. 2 ст. 1041 ГК РФ) в случае создания такого объединения не применяется, так как цели деятельности простого товарищества квази-корпоративные, а не предпринимательские. Поэтому товарищи в рассматриваемом случае не обязаны быть индивидуальными предпринимателями и (или) коммерческими организациями.
|
|
|
При образовании простого товарищества в договоре простого товарищества определяются:
· взаимные права товарищей по отношению ко всем остальным товарищам, в том числе права каждого участника договора простого товарищества на участие в управлении общими делами и на долю в праве на общее имущество товарищества;
· обязанности товарищей по содержанию общего имущества;
· порядок возмещения расходов, связанных с выполнением обязанностей по содержанию общего имущества.
Товарищи обязаны делать имущественные взносы, которые составляют объект их общей долевой собственности 43. Применительно к участникам ТС, получившим в пользование смежные (соседние) земельные участки в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ, в форме простого товарищества к общему имуществу товарищей будет относиться:
· созданное или приобретенное участниками в результате совместной деятельности имущество;
· общие имущественные взносы;
· общие средства на содержание общего имущества.
Основной задачей деятельности простого товарищества может быть решение хозяйственных вопросов, связанных с деятельностью по содержанию, ремонту и приращению имущества, обеспечивающего жизнедеятельность и комфортные условия проживания граждан, получивших в пользование смежные (соседние) земельные участки в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ (общее имущество товарищей).
Товарищи должны определить порядок принятия решений по управлению общими делами. Например, по взаимному соглашению товарищи могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них (пункт 1 ст. 1044 ГК РФ). Полномочия товарища, которому поручено ведение общих дел от имени товарищества, совершать сделки от имени всех товарищей оформляется доверенностью, выдаваемой остальными товарищами.
|
|
|
Участники простого товарищества после приобретения прав собственности на земельные участки могут принять решение о создании товарищества собственников недвижимости (ТСН) – см. ниже в настоящем Приложении.
Общественная организация
Общественная организация – это добровольное объединение граждан, объединившихся в установленном законом порядке на основе общности их интересов для удовлетворения духовных или иных нематериальных потребностей, для представления и защиты общих интересов и достижения иных не противоречащих закону целей (ст. 1234 ГК РФ). К общественным организациям, в том числе относятся органы общественной самодеятельности, территориальные общественные самоуправления (пп. 2 п. 3 ст. 50 ГК РФ).
Органом общественной самодеятельности является не имеющее членства общественное объединение, целью которого является совместное решение различных социальных проблем, возникающих у граждан по месту жительства, работы или учебы, направленное на удовлетворение потребностей неограниченного круга лиц, чьи интересы связаны с достижением уставных целей и реализацией программ органа общественной самодеятельности по месту его создания. Поскольку деятельность ТС направлена на удовлетворение потребностей ограниченного круга лиц, то такая форма создания ТС для рассматриваемых целей не подходит.
Товарищество собственников недвижимости
ТСН – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ст. 12312, параграф 6 главы 4 ГК РФ).
|
|
|
ТСН по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.
Поскольку согласно пункту 1 статьи 12312 ТСН признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), то его создание возможно при условии:
1) наличия у граждан статуса собственников недвижимого имущества (как минимум, индивидуальных жилых домов, а в перспективе земельных участков);
2) наличия у таких граждан имущества в общей собственности или в общем пользовании. Это могут быть, в частности, общие дороги, проезды, сети инженерно-технического обеспечения и другие объекты инженерно-технической инфраструктуры, ограждения, системы освещения, связи и Интернет, детские и спортивные площадки, строения, здания (например, для размещения объектов социальной инфраструктуры).
Без наличия одновременно обоих таких условий создание ТСН невозможно.
Для создания ТСН необходимо:
1) инициативной группе граждан, являющихся собственниками земельных участков, предоставленных в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ, или индивидуальных жилых домов на земельных участках, полученных в безвозмездное пользование на основании этого закона, подготовить проект устава ТСН. Согласно пункту 2 ст. 12312 ГК РФ, устав ТСН должен содержать:
· сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости»;
· сведения о его месте нахождения;
· сведения о предмете и целях его деятельности;
· сведения о составе и компетенции органов ТСН и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
· иные сведения, предусмотренные законом (специальный закон о ТСН, имеющем предметом и целью деятельности содержание общего имущества территориального сообщества (добровольного объединения) граждан, получивших в пользование смежные (соседние) земельные участки в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ);
|
|
|
2) подготовить проект решения об установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСН;
3) подготовить проект решения об избрании единоличного исполнительного органа (председателя ТСН) и постоянно действующего коллегиального исполнительного органа (правления ТСН);
4) принять решение об учреждении ТСН, в котором указываются сведения:
· об учреждении ТСН;
· об утверждении устава ТСН;
· о порядке, размере, способах и сроках образования имущества ТСН;
· об избрании (назначении) органов товарищества собственников недвижимости;
· о результатах голосования учредителей по вопросам учреждения ТСН;
· о порядке совместной деятельности учредителей по созданию ТСН.
5) подготовить документы, необходимые для создания ТСН (рекомендуется привлечение специализированной организации для подготовки пакета документов).
Создание ТСН позволит собственникам земельных участков осуществлять решение общих вопросов на высоком организационном и финансовом уровне.
Поскольку, в соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона земельный участок изначально предоставляется гражданам только в безвозмездное пользование, то организационно-правовая форма ТСН и ее подвиды (в частности, садоводческие и дачные некоммерческие товарищества)44 могут использоваться только после того, как у граждан, получивших земельные участки в соответствии с Федеральным законом, возникнет право собственности на индивидуальные жилые дома и дачные дома (ч. 1 ст. 12312 ГК РФ), построенные на таких земельных участках.
К созданию садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах применяются нормы Федерального закона № 66-ФЗ. При этом создание гражданами, получившими земельные участки в соответствии с Федеральным законом №119-ФЗ, садоводческих и дачных некоммерческих товариществ возможно в случае, если назначение всех земельных участков, предоставляемых гражданам в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ, предназначены, соответственно, для целей осуществления садоводства или строительства дач 45, в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории. Создание садоводческого или дачного некоммерческого товарищества (одной организации) не только садоводами (собственниками жилых домов) или дачниками (собственниками дач), но и, например, фермерами, будет противоречить целям объединения граждан, указанным в Федеральном законе № 66-ФЗ.
Необходимо учитывать, что для создания ТСН (в том числе, садоводческого или дачного некоммерческого товарищества) у граждан, получивших земельные участки в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ, в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах должны быть объекты общего пользования, которые принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 12312 ГК РФ). Это требование полностью соответствует ч. 2 ст. 4 Федерального закона № 66-ФЗ, нормы которого не могут применяться в части, противоречащей нормам главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ).
|
|
|
Согласно пункту 6 части 8 ст. 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 99-ФЗ) со дня вступления в силу указанного Федерального закона к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам соответственно применяются нормы главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ) к... садоводческим... и дачным некоммерческим товариществам - о товариществах собственников недвижимости (статьи 12312 - 12314).
То есть, положения Федерального закона № 66-ФЗ не могут применяться в части, противоречащей нормам главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ). Это необходимо учитывать при создании садоводческих и дачных некоммерческих товариществ.
Потребительские кооперативы
К потребительским кооперативам, в частности, относятся жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы... сельскохозяйственные потребительские кооперативы (п. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ). Такой перечень не является закрытым. Согласно п. 1 ст. 1232 ГК РФ «потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов».
Жилищные и жилищно-строительные (ЖСК) кооперативы (ст. 110 ЖК РФ) создаются только для строительства, реконструкции и приобретения жилых помещений многоквартирном доме. Такой способ решения жилищных проблем, как строительство ЖСК многоквартирного дома, может быть реализован и гражданами, получившими земельные участки в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ, но только по истечении 5-летнего срока. Для этого ЖСК должен получить:
· права на земельный участок, на котором будет расположен строящийся многоквартирный дом, в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;
· разрешение на строительство в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
Создание и деятельность ЖСК регулируется нормами раздела V ЖК РФ. К созданию садоводческих, огороднических и дачных потребительских кооперативов и некоммерческих партнерств применяются нормы Федерального закона № 66-ФЗ.
При этом согласно пункту 3 части 8 ст. 3 Федерального закона № 99-ФЗ со дня вступления в силу указанного Федерального закона к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам соответственно применяются нормы главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ) – к потребительским обществам, жилищным, жилищно-строительным и гаражным кооперативам, садоводческим, огородническим и дачным потребительским кооперативам … сельскохозяйственным потребительским кооперативам (статьи 1232 и 1233).
То есть, положения Федерального закона № 66-ФЗ не могут применяться в части, противоречащей нормам главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ). Это необходимо учитывать при создании жилищных, жилищно-строительных, садоводческих, дачных и сельскохозяйственных потребительских кооперативов.
Товарищество собственников жилья
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – вид ТСН, представляющий собой объединение собственников помещений для:
а) совместного управления:
· общим имуществом в многоквартирном доме (МКД);
· либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ
имуществом собственников помещений в нескольких МКД;
или имуществом собственников нескольких жилых домов;
б) обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов,
в) осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
г) предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных МКЖ или данными жилыми домами;
д) осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких МКД, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Правовая возможность создания ТСЖ и ЖСК в МКД существует, но низкая вероятность реализации делают такие варианты малопривлекательными.
Создание такого объединения собственников жилых домов в форме ТСЖ возможно сразу после приобретения права собственности на жилые дома на таких земельных участках, полученных в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ. При этом должно возникнуть общее имущество на территории ТС по типу общего имущества в МКД. Но ни ЖК РФ, ни ГК РФ института такого общего имущества не регулирует. Если такое имущество возникнет в результате создания ТС, то есть возможность создать ТСЖ, руководствуясь нормами раздела VI ЖК РФ.
Таким образом, варианты с созданием «простого» потребительского кооператива или «простого» ТСН для совместного обустройства земельных участков и организации отдельных элементов жизнедеятельности на предоставленных в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ земельных участках представляются наиболее вероятными и целесообразными.
Ассоциация
Ассоциация (союз) - объединение юридических лиц и (или) граждан, основанное на добровольном или в установленных законом случаях на обязательном членстве и созданное (а. 1 п. 1 ст. 1238 ГК РФ):
· для представления и защиты общих, в том числе профессиональных, интересов;
· для достижения общественно полезных целей, а также иных не противоречащих закону и имеющих некоммерческий характер целей.
Согласно а. 2 п. 1 ст. 1238 ГК РФ в организационно-правовой форме ассоциации (союза) создаются, в частности, объединения лиц, имеющие целями:
· координацию их предпринимательской деятельности;
· представление и защиту общих имущественных интересов;
· профессиональные объединения граждан, не имеющие целью защиту трудовых прав и интересов своих членов;
· профессиональные объединения граждан, не связанные с их участием в трудовых отношениях (объединения нотариусов, оценщиков, лиц творческих профессий и другие);
· саморегулируемые организации и их объединения.
Объединение фермерских хозяйств – разновидность ассоциаций (союзов).
Согласно ст. 20 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» фермерские хозяйства в целях координации своей предпринимательской деятельности, представления и защиты общих имущественных интересов могут по договору между собой создавать объединения в форме ассоциаций или союзов фермерских хозяйств по территориальному и отраслевому признакам.
Исходя из сказанного выше ассоциации или союзы (в том числе ассоциации или союзы фермерских хозяйств) могут создаваться в целях не ведения общей деятельности по совместному обустройству земельных участков и организации отдельных элементов жизнедеятельности (общие дороги, проезды, элементы коммунальной инфраструктуры и т.п.), а для координации общих профессиональных интересов. В связи с этим представляется нецелесообразным создание таких ассоциаций или союза для реализации общих потребностей по совместному обустройству земельных участков и организации отдельных элементов жизнедеятельности.
Автономная некоммерческая организация (АНО)– унитарная некоммерческая организация, не имеющая членства и созданная на основе имущественных взносов граждан и (или) юридических лиц в целях предоставления услуг в сферах образования, здравоохранения, культуры, науки и иных сферах некоммерческой деятельности (ст. 12324 ГК РФ). Несмотря на то, что АНО создается не только в сферах образования, здравоохранения, культуры, науки, но и «в иных сферах некоммерческой деятельности», представляется, что содержание общих инженерных коммуникаций и дорог не соответствует логическому ряду видов деятельности, указанных в ст. 12324 ГК РФ. АНО создается для возмездного предоставления услуг, а содержание общих инженерных коммуникаций и дорог – это деятельность для удовлетворения внутренних потребностей сообщества граждан, получивших земельные участки в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ.
Приложение 7
Возможные формы объединения граждан (территориальных сообществ) в зависимости от планируемых видов деятельности
| Виды деятельности членов территориального сообщества | Возможные формы объединения граждан | |
| На стадии организации ТС и до приобретения права собственности на жилое помещение и земельный участок | На стадии приобретения права собственности на жилое помещение и земельный участок | |
| Все члены ТС занимаются крестьянским-фермерским хозяйством | ПТ, ПК | ПТ, ПК, ТСН |
| Все члены ТС занимаются рекреационными услугами | ПТ, ПК, ЖСК | ПТ, ТСН, ПК, ЖСК, ТСЖ |
| Все члены ТС занимаются малым предпринимательством (небольшое производство, оказание возмездных услуг) | ПТ, ПК, ЖСК | ПТ, ТСН, ПК, ЖСК, ТСЖ |
| Все члены ТС занимаются садоводством | ПТ, СПК | ПТ, СНТ, СПК, СНП |
| Все члены ТС занимаются дачным личным отдыхом | ПТ, ДПК | ПТ, ДНТ, ДПК, ДНП, ТСЖ (жилых домов) |
| Все члены ТС занимаются индивидуальным подсобным хозяйством (наряду с постоянным проживанием и осуществлением иной деятельности) | ПТ, СПК | ПТ, СНТ, СПК, СНП, ТСЖ (жилых домов) |
| Члены ТС занимаются различными видами деятельности | ПТ, ПК, ЖСК | ПТ, ТСН, ПК, ЖСК, ТСЖ (жилых домов) |
Сокращения:
ПТ – простое товарищество;
ТСН - товарищество собственников недвижимости (не СНТ, не ДНТ);
ТСЖ – товарищество собственников жилья (в многоквартирном доме);
ТСЖ (жилых домов) - товарищество собственников жилья (жилых домов);
СНТ - садоводческое некоммерческое товарищество;
ДНТ - дачное некоммерческое товарищество;
ПК – потребительский кооператив (не СПК, не ДПК);
СПК – садоводческий потребительский кооператив;
ДПК – дачный потребительский кооператив;
СНП - садоводческое некоммерческое партнерство;
ДНП - дачное некоммерческое партнерство;
ЖСК – жилищно-строительный кооператив.
Приложение 8
|
|
|
