 |
69. Место и роль управляющих компаний в системе управления недвижимостью.
|
|
|
|
69. Место и роль управляющих компаний в системе управления недвижимостью.
• Управляющие компании- хозяйствующие субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере управления недвижимостью.
• Задачи управляющих компаний:
1) создание информационно-аналитической базы для принятия управленческих решений;
2) разработка и реализация стратегии и программы управления объектом; (комплексом, портфелем);
3) организация эксплуатации объекта;
4) обеспечение безопасности пользования объектом;
5) обеспечение гибкой системы обслуживания пользователей на объекте;
6) мониторинг состояния объекта по техническим, экономическим и экологическим параметрам;
7) привлечение инвестиций для развития объекта.
• Сервейинг – сервейер ( управление – управляющий недвижимостью).
• Содержание деятельности управляющих компаний.
1) управление экономическим состоянием объекта стоимостью, доходностью и т. д. );
2) управление финансовыми потоками;
3) управление потреблением ( маркетинг, сервис);
4) управление эксплуатацией объекта;
5) Управление рисками (страхование и др. )
6) юридическое оформление хозяйственных операций.
• Административное управление;
1) эксплуатация и техническое обслуживание;
2) финансовое управление;
3) маркетинг;
4) консалтинг;
5) девелопмент.
• Стандарты управления недвижимостью. Система стандартов –ЕСПУН.
1) общие положения;
2) базовые стандарты;
3) функциональные стандарты; единая система профессионального
4) обслуживающие стандарты; управления недвижимостью
|
|
|
5) методические рекомендации
70. Основные направления использования государственной собственности.
Следует различать: - управление использованием госсобственности.
- управление объектами госсобственности.
Управление использованием госсобственности.
Аренда Доверительное Залог Реализация
управление
71. Права и обязанности владельцев и управляющих малых предприятий по управлению и организации использования объектов собственности.
Обязанности:
1) постановка на учёт объектов собственности в соответствии с законодательством;
2) юридическая регистрация имеющихся прав и осуществляемых сделок;
3) уплата установленных законодательством налогов;
4) осуществление деятельности только разрешённой федеральным и региональным законодательством;
5) обеспечивать охрану окружающей седы;
6) предоставлять органам власти информацию, по перечням, установленным нормативными документами;
7) не допускать ухудшения и деградации земельных участков.
Права:
1) свободно распоряжаться собственностью;
2) пользоваться правом аренды;
3) привлекать кредиты на осуществление и развитие деятельности;
4) создавать общественные объединения производителей. (АККОР, Опора и др. );
5) пользоваться поддержкой государства;
6) получать в органах власти необходимую информацию;
7) делегировать своих представителей в структуры, обеспечивающие взаимодействие с органами государственной и муниципальной власти.
|
|
|
72. Конкурентоспособность управляющих компаний. Факторы, критерии, оценка.
Конкурентоспособность – показатель эффективности деятельности: степень соответствия предлагаемых услуг запросам потребителей. Она определяет долю рынка и препятствует его перераспределению.
• Внешние факторы:
1) характеристика целевых рынков;
2) предпочтения потребителей;
3) потребительские свойства услуг конкурентов;
4) цена предлагаемых конкурентами услуг;
5) маркетинговая поддержка конкурентов.
• Внутренние факторы:
1) эффективность системы маркетинга;
2) уровень цен на услуги;
3) качественные характеристики предоставляемых услуг и уровень их дифференциации.
• Параметрический анализ.
• Бально-рейтинговая оценка.
• Алгоритм анализа и оценки конкурентоспособностей УК.
1) Изучение запросов и предпочтений потребителей услуг;
2) Организация мониторинга рынка;
3) Разработка системы стандартов;
4) Установление факторов влияния;
5) Разработка подходов, методов и алгоритмов оценки конкурентоспособности компании;
6) Анализ динамики конкурентоспособности;
7) Определение уровня конкурентоспособности;
• Основной критерий – доля рынка.
Vi
di =Vo 100%, где:
d i - доля рынка занимаемая компанией.
V i - объём работ и услуг предоставляемые компанией.
V o – объём, предоставляемый всеми компаниями.
73. Аренда, договора аренды.
• Аренда - основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом для осуществления самостоятельной хозяйственной или иной деятельности.
• Аренда – имущественный найм.
• Арендодатель (наймодатель) – арендатор ( наниматель).
• До 1 года – более 1 года – без определения срока.
• Более 1 года- только письменный договор, подлежащий регистрации.
• Продукция и доходы – собственность арендатора.
• Арендная плата определяется договором и ориентируется на рыночную.
• Договор аренды с последующим выкупом в форме договора купли –продажи.
• Объекты аренды: •Обязанности арендаторов земельных
|
|
|
- земельные участки; участков:
- предприятия и другие имущественные - сохранение почв и их плодородия;
комплексы; - защита от деградации;
- отдельные здания, сооружения, - защита от заражений и загрязнений;
оборудование, транспортные средства; - ликвидация последствий загрязнений;
- права требования, права обозначения, долги; - сохранение мелиоративных систем;
- иные виды имущества. •Преимущественные права арендатора при заключении нового договора или приобретении в собственность.
Расторжение договора аренды
По требованию арендодателя в случаях:
– существенного нарушения условий договора;
– использования имущества не по назначению;
– существенного ухудшения состояния имущества;
– двукратного подряд нарушения сроков внесения арендной платы;
– не проведение ремонтов имущества в установленные договором сроки или в соответствии с нормами законов и других правовых актов.
• Аренда – способ формирования коллективного собственника.
• Конкурсный порядок аренды предприятий и земельных участков.
По требованию арендатора в случаях:
– не предоставления имущества в установленные сроки;
– препятствования пользованием имущества;
– переданное имущество обладает недостатками, не оговоренными в договоре и ранее неизвестными арендатору;
– арендодатель не выполняет обязанности по ремонту или реконструкции, оговоренные договором;
– имущество по обстоятельствам, не зависящим от арендатора приходит в негодность.
• Ограничения на аренду.
|
|
|
