 |
Характеристики объекта-аналога и объекта оценки
|
|
|
|
| Отличительный фактор | Объект-аналог из УПВС | Оцениваемый объект | Корректирующий коэффициент |
| Группа капитальности | 1 | 1 | 1,00 |
| Этажность | 1 | 1 | 1.00 |
| Тип фундаментов | Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) | Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) | 1,00 |
| Тип стен | Кирпичные | Изнесущих панелей | 1,03 |
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1.03.
Стоимость здания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:
S = CVmax,K + tyC(V-Vmax)K = 915684руб.,
где С —стоимость 1 м3 объекта-аналога;
V — расчетный объем;
К — коэффициент корректировки;
Vmax — величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки;
ty — корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (V max = 100000м), равный 0,95.
В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:
1969 г. (без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) — 741 704 руб.;
1984 г. (та же) — 882 627 руб.;
на дату оценки (та же) — 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3).
Сумма процентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования и благоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС.
При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог на добавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль.
Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% (на основе исследования рынка) (табл. 13.4).
|
|
|
Таблица 13.3
Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС
| Конструктивный элемент | Процент от стоимости здания-аналога | Стоимость, тыс. руб. |
| Фундаменты | 8 | 955 852,8 |
| Стены | 11 | 1 314297,5 |
| Перегородки | 2 | 238 963,2 |
| Перекрытия | 4 | 477 926,4 |
| Кровля | 14 | 1 672 742,3 |
| Полы | 12 | 1 433779,1 |
| Проемы | 4 | 477 926,4 |
| Отделочные работы | 6 | 716889,6 |
| Прочие работы | 5 | 597 408,0 |
| Технические системы | 15 | 1 792 223,9 |
| В томиное: | ||
| холодное водоснабжение | 3 | 358 444.8 |
| горячее водоснабжение | 2 | 238 963,2 |
| канализация | 2 | 238 963,2 |
| электроосвещение | 6 | 716889,6 |
| вентиляция | 2 | 238 963,2 |
| Итого | 81 | 9 678 009.0 |
Таблица 13.4
Полная восстановительная стоимость зданий
| № п\п | Наименование | Восстановительная стоимость, руб. | Восстановительная стоимость с учетом НДС и предпринимательской прибыли, руб. |
| 1 | Производственный корпус № 106 | 9 678 009 000 | 15097694040 |
| 2 | Бытовой корпус № 18 главного производства | 3 1 707 424 000 | 49463581440 |
| 3 | Корпус производства пресс-форм и рембазы №2 | 47371 487000 | 73899519720 |
| 4 | Производственный корпус № 3 | 25 242 625 000 | 39 378 495 000 |
| 5 | Здание заводоуправления (корпус № 36) | 1 169408000 | 1 824 276 480 |
| 6 | Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) | 23 62 1 700 000 | 36 849 852 000 |
| 7 | Производственный корпус № 51 | 14388546000 | 22446131760 |
| 8 | Корпус № 60 | 94 937 535 000 | 148 102554600 |
| 9 | Корпус № 62 | 24697315000 | 38527811400 |
| 10 | Корпус №68 | 10933080000 | 17055604800 |
| 11 | Материальный склад (корпус № 7) | 11 965221 000 | 18665744760 |
| 12 | Производственный корпус № 99 | 16384569000 | 25 559 927 640 |
| 13 | Компрессорная станция (корпус № 4) | 1 690212000 | 2 636 730 720 |
| 14 | Внутриплощадочная насосная станция № 1 | 153986000 | 240218160 |
| 15 | Внутриплощадочная насосная станция № 2 | 39 05 1 000 | 60919560 |
| 16 | Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | 209 577 000 | 326940120 |
| 17 | Склад растворителей (корпус № 10) | 4 638 772 000 | 7 236 484 320 |
| 18 | Галерея бытового корпуса № 18 | 298 292 000 | 465 335 520 |
| 19 | Трансформаторная (объект 46) | 1 59 04 1 200 | 248 103 960 |
| 20 | Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | 202 887 000 | 316503720 |
| 21 | Бункерный товарный склад сажи | 4 044 049 000 | 6308 716440 |
| 22 | Производственный корпус № 1 | 71 244862000 | 111 141 984720 |
| 23 | Склад масел (корпус № 104) | 381 760000 | 595 545 600 |
|
|
|
Определение износа. Оценка физического износа зданий проводилась с использованием программы "ValMaster". При разработке блока расчета износа создатели программы исходили из трактовки понятий, изложенной в гл. 12.
Функциональный и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате падения производства продукции на предприятии. На основе информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64% проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин, связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.
Для определения суммы функционального и экономического износов был использован следующий метод.
Капитализированные потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода, оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их функциональным и экономическим устареванием.
Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20% производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:
Са = СТбал Нам Кдох +Ним,
где Са — стоимость аренды;
CT6ал — полная балансовая стоимость здания;
|
|
|
Нам — коэффициент нормы амортизации;
Кдох — коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:
Ним —налог на имущество.
Таким образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы, в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.
Окончательная величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.
Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.
В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.
Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
|
|
|
Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.
Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.
Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.
ПРИМЕР
|
|
|
