Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия

 

Особенности такой оценки в том, что:

• производится оценка суммарной рыночной стоимости большого числа объектов;

• основной метод — затратный;

• оценка физического износа — на основе визуального осмотра объектов с учетом нормативных сроков службы конструктивных элементов объектов;

• оценка суммы функционального и внешнего износов — на основе анализа общей экономической ситуации в отрасли промышленности, к которой принадлежит предприятие.

Рассматривается предприятие, расположенное в средней полосе европейской части РФ. Предприятие имеет в своем активе более 1000 зданий и сооружений.

Предмет настоящего исследования — определение стоимости чистых активов предприятия. Дата оценки — 1 июня 1996 г. Цель оценки объектов недвижимости — определение стоимости чистых активов предприятия.

Основные понятия. В процессе оценки зданий и сооружений определяются полная восстановительная стоимость объектов недвижимости и их остаточная (с учетом всех видов износа) стоимость. При использовании рыночных цен для определения полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следует ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик.

Оценка отдельных объектов недвижимости, влияющая на стоимость действующего предприятия, заключается в определении их потребительной стоимости, или вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. Определяющее условие оценки — использование объекта конкретным пользователем на дату оценки.

Если объект недвижимости в качестве части действующего предприятия вносит определенный вклад в общую прибыльность рассматриваемойфирмы, то про него можно сказать, что он обладает потребительной стоимостью. Величина потребительной стоимости определяется посредством субъективных тестов, применяемых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно компетентными в рассматриваемой отрасли бизнеса. В этом смысле потребительная стоимость эквивалентна стоимости в пользовании для предприятия, стоимости для бизнеса или стоимости для владельца при условии, что отраслевой рынок экономически эффективен в отношении его части, связанной с недвижимостью.

В соответствии с вышеизложенным, учитывая цели оценки, в данном отчете не определяются критерии наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки, стоимость определяется затратным методом.

Процедура оценки включает:

• осмотр объекта (зданий и сооружений);

• интервью с руководителями и собственниками;

• работу эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;

• определение всех видов износа;

• расчет рыночной стоимости объекта.

Остаточная балансовая стоимость объектов недвижимости предприятия составляла на дату оценки 521 753 950 509 руб.

Выбраны 23 осмотренных и обследованных объекта, по которым была собрана полная информация. Объекты представляют собой наиболее типичные здания и сооружения предприятия.

Суммарная остаточная балансовая стоимость выбранных объектов составила 309 558 081 856 руб., или 59,33% суммарной остаточной стоимости всех объектов недвижимости предприятия. Таким образом, было сделано допущение, что выборка репрезентативна. На основе полученной информации была рассчитана рыночная стоимость выбранных объектов. На основе произведенных расчетов определен интегральный коэффициент соотношения рыночной и остаточной балансовой стоимости для объектов недвижимости оцениваемого предприятия. Применяя рассчитанный интегральный коэффициент к суммарной остаточной стоимости, получаем суммарную рыночную стоимость объектов недвижимости оцениваемого предприятия.

Расчет полной восстановительной стоимости. Расчет стоимости строительства производился с использованием пакета прикладных программ "ValMaster", справочника оценщика "Промышленныездания", а также программного продукта "WIN-смета" (см. табл. 13.1).

Пример расчета восстановительной стоимости (по одному из рассматриваемых объектов) приведен далее.

ПРИМЕР

Производственный корпус № 106

Шифр (наименование) объекта оценки — производственный

корпус № 10б.

Группа капитальности объекта оценки 1.

Расчетный объем объекта оценки 106 142 м³.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) типовых объектов в качестве аналога рассматривается здание средней высотой до 8,5 м без крапов.

Характеристики объекта-аналога:

• Группа капитальности 1.

• Число этажей 1.

• Фундаменты — ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) (сборник 7 УПВС, табл. 10, вариант 1).

• Стены кирпичные.

• Перегородки кирпичные.

• Колонны железобетонные (сборные и монолитные).

• Перекрытия — железобетонные балки (плиты).

• Покрытия из сборного железобетонного настила.

• Кровля рулонная.

• Полы цементно-песчаные, бетонные, асфальтобетонные, мозаичные.

• Проемы есть.

• Отделка есть.

Таблица 13.1

Рассматриваемые объекты

№ п/п	Наименование	Год постройки	Строительный объем, м3	Площадь м2
1	Производственный корпус № 106	1987	106 142	11 794
2	Бытовой корпус № 18 главного производства	1972	90 197	5317
3	Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2	1973	491 022	32735
4	Производственный корпус № 3	1971	259 190	31 360
5	Здание заводоуправления (корпус № 36)	1971	3 175	265
6	Склад сырья готовой продукции (корпус №5)	1972	274 353	20505
7	Производственный корпус № 51	1972	150000	14260
8	Корпус № 60	1978	1 059 590	147 165
9	Корпус № 62	1978	267 095	23722
10	Корпус № 68	1986	29915	5800
11	Материальный склад (корпус № 7)	1971	138450	12735
12	Производственный корпус № 99	1982	166389	12214
13	Компрессорная станция (корпус № 4)	1971	14050	2489
14	Внутриплощадочная насосная станция № 1	1971	618	103
15	Внутриплощадочная насосная станция,№ 2	1971	156	26
16	Главная понизительная подстанция (корпус № 15)	1972	864	180
17	Склад растворителей (корпус № 10)	1973	8234	1 098
18	Галерея бытового корпуса № 18	1973	720	240
19	Трансформаторная (объект 46)	1974	389	108
20	Главная понизительная подстанция (корпус № 66)	1979	864	180
21	Бункерный и тарный склад сажи	1972	20141	3024
22	Производственный корпус № 1	1972	941 809	77323
23	Склад масел (корпус № 104)	1982	540	108

 

Стоимость 1 м³ объекта-аналога (при объеме до 100 000 м³) в ценах 1969 г. составляет 8.40 руб.

В соответствии с указаниями по практическому применению Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) стоимость 1 м³ объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки (табл. 13.2).

Таблица 13.2

Предыдущая16171819202122232425262728293031Следующая

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: